Девелоперы требуют перестройки

Они просят чиновников разрешить строить жилье вместо офисов

Московские девелоперы разочаровались в строительстве бизнес-центров и апартаментов. Из-за кризиса ставки аренды в офисах снизились на 22%, а стоимость апартаментов из-за высокой конкуренции упала на 25%. Теперь застройщики просят мэрию разрешить строить жилье: доходность таких проектов даже в текущей ситуации составляет минимум 30%.

Девелоперы, планировавшие до кризиса застроить свои площадки офисами, теперь стремятся изменить функциональное назначение этих участков. Такое заявление еще в марте на конференции, организованной "Ъ" на международной выставке недвижимости MIPIM в Канне, сделал руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. По его подсчетам, с декабря 2014 года по февраль 2015 года власти Москвы повторно согласовали около 50 проектов, где вместо бизнес-центров инвесторы захотели построить жилье или торгцентры. Москомстройинвест передал "Ъ" список некоторых таких проектов. Так, в список вошли проекты ОАО "Водострой" на Широкой улице (60 тыс. кв. м жилья), ЗАО "Рапид" на Гродненской улице (30,4 тыс. кв. м), ОАО "Мебельная фабрика N1" на Новослободской, 24 (21 тыс. кв. м), ООО "Стрелецкая слобода" в Большом Николоворобинском переулке (35 тыс. кв. м). Правообладатели этих площадок отказались комментировать причины пересмотра назначения участков.

Кроме того, в перечне оказались упоминавшийся ранее принадлежащий MR Group проект "Водный" (192 тыс. кв. м на Головинском шоссе, 5), где первоначально планировался офисно-гостиничный комплекс, а также два проекта Capital Group -- "Лица" на Хорошевском шоссе, 38 (150 тыс. кв. м, правообладатель ОАО "Новко") и стройка на Живописной улице. По последней площадке переоформление документов еще не завершено, уточнили в Capital Group. В MR Group отказались комментировать ситуацию. Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов рассказал, что к решению о переводе проекта "Лица" в жилье компанию подтолкнуло отсутствие законодательной базы, однозначно регламентирующей статус апартаментов. "В итоге апартаменты сейчас на 20-25% дешевле квартир",-- пояснил он.

Кроме того, в этом сегменте огромная конкуренция: в Москве по итогам первого квартала 2015 года продавалось 8 тыс. апартаментов, что на 40% больше, чем было в конце 2014 года, отмечает гендиректор "Метриум" Мария Литинецкая. Изменение вида разрешенного использования участка не прекращает право собственности, но во избежание проблем покупателям, приобретавшим апартаменты, все равно надо внести соответствующее изменение в договор купли-продажи, говорит партнер бюро "Падва и Эпштейн" Антон Бабенко.

По словам Константина Тимофеева, сейчас городские власти пересматривают функциональное назначение еще 30 площадок. "В Москве жилье -- наиболее выгодный сегмент с рентабельностью в зависимости от территории 30-50%",-- объясняет чиновник. В то же время ситуация на офисном рынке выглядит удручающе: по данным JLL, по итогам 2014 года уровень вакантных площадей в московских бизнес-центрах класса А вырос до 28,4% (в 2013 году этот показатель составил 18,2%). Ставки аренды офисов класса А снизились на 22%, до $450-650 за 1 кв. м.

"У рынка жилья большая способность к восстановлению по сравнению с другими сегментами рынка. Кроме того, сейчас трудно получить кредит на строительство коммерческой недвижимости. В случае с жильем финансирование можно организовать за счет продаж на ранней стадии",-- описывает текущую тенденцию гендиректор Storm Properties (принадлежит бизнесмену Майклу Белтону и основателю группы ПИК Кириллу Писареву) Надежда Башбынар. По ее словам, не будет строиться бизнес-центр "Фили-Плаза" (20 тыс. кв. м), где Storm Properties выступает fee-девелопером. "Для этой площадки разрабатывается новая концепция застройки с перевесом жилой составляющей",-- добавила она. По словам госпожи Башбынар, соотношение жилых и коммерческих проектов в портфеле девелопера до 2014 года составляло 50% на 50%. "Сейчас мы приближаемся к пропорции 75% на 25% с перевесом жилья",-- резюмировала она.