Сми о нас

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Девелоперы сосредоточились на предпочтениях клиентов

Ведомости # Недвижимость

Драйвер роста продаж — льготную ипотеку — в Москве отключили, но продавать новостройки нужно

Условия льготной ипотеки пересмотрены. После 1 июля ставка выросла с 6,5 до 7%, а лимит по сумме кредита составил 3 млн руб. вместо 12 млн руб. для Москвы и Московской области. В столичном, да и в питерском регионе квартир по обозначенной новыми условиями цене практически нет на рынке. Застройщики теперь будут подчеркивать не доступность ипотеки, а качества продукта, соответствующие возросшим требованиям покупателей. Это будет продаваться лучше, уверены участники и жюри международной премии PROEstate & Toby Awards.

Новый поворот

Уходящий 2021 год получил неоднозначную оценку у застройщиков. Год был похож на американские горки, которые разгоняются то вверх, то вниз, — и никто не знает, чего ждать за следующим поворотом, говорит Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС девелопмент». Большинство компаний боялись остановки спроса, признает Коваленко, потому аккуратно поднимали цены.

Не поднимать цены застройщики, по их словам, не могли, поскольку за неполный год (11 месяцев) стройматериалы существенно подорожали: черный и цветной металл — на 80%, материалы с древесной составляющей — более чем на 100%. «В мае мы также зафиксировали дефицит древесины в РФ», — рассказывает Мария Хурамшина, директор по маркетингу ГК 3-RED. К тому же пандемия уменьшила поток мигрантов из ближнего зарубежья, которые составляли основную рабочую силу на стройках. По словам Хурамшиной, это тоже сказывается на себестоимости. Как и стоимость проектного финансирования и повышение платы за изменение вида разрешенного использования участков в случае, если девелопер собирается строить жилье. Зато нестабильный рубль и повышение ключевой ставки ЦБ (с 4,5% 19 марта до 7,5% 22 октября) сыграли застройщикам на руку, считает Хурамшина: все это мотивировало людей не откладывать покупку в ожидании лучших времен.

Во втором полугодии рост ставки по ипотеке сделал покупку дороже для клиента, отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. Программы субсидирования от застройщиков совместно с банками хотя и компенсируют частично ухудшение кредитных условий, но действуют не для всех проектов.

По данным аналитического центра «Инком-недвижимости», доля ипотечных сделок в Москве в старых границах с сентября по ноябрь 2021 г. выросла с 54 до 60%, в новой Москве — с 52 до 69%, средняя стоимость новых квартир — на 2,2% до 19,9 млн руб. и на 3,3% до 9,94 млн руб. соответственно. В компании прогнозируют плавный рост на новостройки Московского региона до конца года. И конечно, все девелоперы ждут очередного повышения ключевой ставки в декабре.

Динамика положительная

3,2 млн ипотек зарегистрировал Росреестр с января по октябрь 2021 г., это на 19% больше по сравнению с данными за 10 месяцев прошлого года (2,7 млн), сообщила заместитель руководителя Росреестра Елена Мартынова. С января по октябрь 2021 г. положительную динамику показывает статистика зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), говорится в распространенном Росреестром пресс-релизе: 708 000 ДДУ, на 24% больше, чем за аналогичный период прошлого года (572 000). Больше всего ДДУ заключено в Москве (115 000), Московской области (95 000), Санкт-Петербурге (61 000), Краснодарском крае (51 000) и Свердловской области (26 000)

Битва за ликвидность

Чтобы продавать более дорогой продукт, надо убедить покупателей в его неоспоримом качестве и в том, что твой проект лучше, чем у конкурентов. Жилищное строительство в России меняется под запросы клиентов уже не первый год, и не первый год застройщики рассуждают о росте требований покупателей. «Рынок получает более качественные архитектуру, планировки, благоустройство, — уверен Сергей Никешкин, гендиректор бюро „Крупный план“. — Например, квартиры стали эргономичнее, поскольку большинство покупателей не готовы платить за нефункциональные метры». И выбор планировок большой, в некоторых ЖК доходит до 30 и более вариантов. Например, в ЖК «Любовь и голуби» (проект «СМУ-6 Инвестиций») 65 вариантов планировочных решений, в MyPriority Basmanny (ГК «Гранель») — более 50, в Sydney City (ГК ФСК) — 59 и т. д.

Илья Пискулин, гендиректор архитектурно-брендинговой компании DeVision, констатирует, что застройщики больше не боятся делать квартиры с комнатами по 8-9 кв. м: «С переводом сотрудников на удаленную работу у маленьких помещений появился полезный функционал — в них можно работать, отдыхать, заниматься спортом. Тенденция будет развиваться и не спадет быстро». Как и увлечение евроформатом. «Философия евроквартир с большой семейной гостиной, совмещенной с кухней, вполне органично вписывается в представления россиян о комфорте», — уверен Алексей Перлин, гендиректор «СМУ-6 инвестиций».

А вот практика делать квартиры без балконов и лоджий экономии ради, скорее всего, будет пересмотрена — и уже пересматривается, отмечает Хурамшина: «Ценность этих помещений возросла». Антон Финогенов, заместитель гендиректора фонда Дом.РФ, подтверждает это, как и тренд на создание комфортных условий для работы вне офиса, что «отразилось на проектных решениях, зонировании, организации рабочего пространства в квартире без серьезного увеличения жилплощади».

Больше, чем квартира

Леон Пряжников, руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет», говорит о том, что покупатели хотят получить готовое пространство для жизни как в квартире, так и за ее пределами. В «Метриуме» уточнили, что по итогам трех кварталов 2021 г. в массовом сегменте более 80% квартир в Москве продавалось с отделкой, тогда как годом раньше — 62%. В новостройках бизнес-класса доля квартир с отделкой — 38%, в прошлом году было 32%.

«Самолет» все квартиры продает с чистовой отделкой, в 2021 г. добавил к базовому предложению меблировку и «умный дом», добавил Пряжников, и такие варианты занимают уже 60% в продажах. А так как спрос на готовые решения растет, в компании приступили к созданию платформы, на которой покупку квартиры (уже с отделкой) можно совместить с выбором мебели для нее и на все это получить ипотеку. Представить рынку такой конструктор в «Самолете» планируют до конца текущего года.

По словам Каримы Нигматулиной-Мащицкой, гендиректора Asterus, люди давно не покупают просто квадратные метры, им важен комфорт, функциональность и work-life balance: «Они ищут безопасную и комфортную среду с продуманной концепцией мест общего пользования. Это стимулирует девелоперов вкладывать больше времени, сил и средств на этапах формирования концепции и проектирования».

Карима Нигматулина-Мащицкая гендиректор Asterus, председатель комитета по жилой недвижимости премии PROEstate & Toby Awards:

«Два глобальных тренда, которые я бы отметила, это конкурсная практика — как на этапе мастер-планирования, так и на этапе формирования концепции проекта — и привлечение профильных экспертов для более качественной проработки продукта. И, несмотря на то что это может привести к дополнительным затратам и увеличению сроков, это более осознанный подход к проектированию. Из чего складываются дополнительные затраты при проектировании? Во-первых, привлечение международных архитекторов. Для корректной адаптации их решений часто требуется дополнительное время. Но это время уходит на создание продукта, соответствующего мировым стандартам, и на интеграцию лучших решений. Во-вторых, привлечение различных консультантов: по благоустройству, организации внутренних потоков, мест общего пользования. Мы делаем эти вещи еще на этапе мастер-планирования, чтобы собрать все объекты в сбалансированную экосистему. Конкурсная практика — удобный инструмент, который помогает девелоперу рассмотреть несколько сценариев развития территории и сравнить их между собой, чтобы осознанно и качественно собрать эту территорию. Это важно в крупных проектах, таких как комплексное освоение территории бывшего Тушинского аэродрома, где формируется новый городской кластер (Asterus занимается проектом комплексного развития территории бывшего аэродрома в Тушине площадью 65 га. Здесь расположится район Ália с развитой деловой, социальной и спортивной инфраструктурой). И в-третьих, привлечение профильных консультантов, которые понимают нюансы: как будет жить этот объект. Сюда включается все — от проработки планировок квартир с дизайнерами и специалистами по эргономике до интеграции инженерных решений в функциональные особенности каждого здания. Например, при проектировании «Чкалов-арены» мы привлекли профессиональных спортивных консультантов. Мы разобрались во всех нюансах работы большого спорткомплекса, в котором нужно поддерживать оптимальный температурный режим для разных видов спорта и сделать функциональными все зоны. Это огромная работа, которая также влияет на сроки и объем инвестиций. Совокупность всех этих факторов помогает сделать каждый квадратный метр площади более выверенным и эргономичным, формируя некий совокупный продукт, интересный покупателю. Повторюсь: люди давно не покупают просто квадратные метры. Им важен комфорт, функциональность и work-life balance«.

По словам Амира Идиатулина, основателя и гендиректора IND architects, все громче заявляет о себе тенденция создания многофункциональных комплексов, когда в одном месте объединены жилье, коворкинги, ритейл и места досуга. Перемены коснулись и благоустройства территории, добавляет Никешкин: «Пять лет назад качественное благоустройство было предметом гордости застройщика. Сегодня это норма и обязательная опция». Как и дворы без машин — их все чаще заявляют в проектах. Паркинги либо убирают под землю, либо делают отдельный многоэтажный паркинг или, если место позволяет, то наземный. В крайнем случае негласно покупателям предоставляется возможность парковаться в окрестных старых дворах. А весь новый двор становится территорией для детских игр, отдыха, занятий спортом — и, как правило, в проектах появляется зонирование. Например, в Sydney City в премиальной части комплекса будет сад, рестораны, SPA, медицинский центр, а восточную часть отдали под развлекательную зону, где откроется кинотеатр, фудкорт, магазины.

Если в основе здания стилобат, то его кровля становится основой для двора, в котором размещают плейхабы для детей всех возрастов, спортивные площадки, зоны для отдыха и прогулок взрослых, говорит Никешкин. На первых этажах домов открывают магазины, предприятия бытовых услуг, фитнес-клубы и другие сервисы. В качестве примера можно привести ЖК «Любовь и голуби» или проект Eniteo (Tekta Group), где эксплуатируемая кровля главного вестибюля является продолжением благоустроенного двора.

Роль общественных пространств в жилых комплексах растет по мере роста запроса на комфортную городскую среду, говорит Идиатулин. Набирает популярность идея 15-минутного города и «города в городе», когда все жизненные вопросы человек может решить рядом с домом. Например, так заявлено в масштабном проекте Shagal «Эталона» на юге Москвы (109 га бывшей заводской территории). Микрорайон спроектирован так, чтобы любой житель мог за 15 минут добраться до нужного объекта инфраструктуры, обещает застройщик.

Без моделей не обойтись

Одним из важнейших трендов участники и эксперты жюри международной премии PROEstate & Toby Awards назвали диджитализацию продаж (развитие онлайн-технологий оформления сделок, виртуальных туров просмотра квартир) и цифровизацию самих строек. В 2021 г. доля сделок с электронной регистрацией в общем объеме продаж группы «Аквилон» достигла более 80%, делится Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и рекламе компании. Но, по ее словам, онлайн-консультации и показы объекта через Zoom и Skype не снискали популярности. Людям комфортнее лично встретиться с менеджером на объекте или в офисе продаж. Впрочем, консультация — это единственная очная встреча, далее все процессы уже идут онлайн.

Все более актуальным становится использование BIM-технологий не только на этапе проектирования и строительства, но и в процессе эксплуатации здания, говорят Кирилл Малышев, партнер InState, и Александра Булгакова, директор по развитию УК «Сити». В девелоперских структурах массово создают отделы разработки IT-решений, набирают в штат профессиональных руководителей в сфере инноваций.

Элитная недостаточность

В первой половине 2021 г. предложение дорогих квартир в Москве сократилось до минимальных значений за последние несколько лет. Минус 30% за год, оценивает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank. По итогам года может быть заключено рекордное количество сделок с элитными квартирами и апартаментами — около 1500, это на 15% больше, чем в 2020 г., и на 28% — чем в 2019 г., прогнозируют в Knight Frank. Как отметила Валерия Водовозова, аналитик B.Lab Business, пандемия и локдаун заставили состоятельных покупателей задуматься над улучшением жилищных условий, в результате дорогие квартиры раскупали с небывалой скоростью, хотя еще несколько лет назад казалось, что эта недвижимость не продастся никогда.

Рост цен на первичном элитном рынке в этом году побил все рекорды (35%, а в некоторых случаях и 50%), рассказывает Анастасия Могилатова, президент Association of Real Estate Agencies (ассоциация ведущих агентств элитной недвижимости Москвы). По данным Knight Frank, средневзвешенная цена предложения — 1,266 млн за 1 кв. м, это плюс 42% за год. Даже новые проекты выходят на рынок уже с высокими ценами. По словам Могилатовой, рынок воспринял это достаточно спокойно — более того, активизировались инвесторы, которые интересуются проектами на ранних этапах строительства.

Аналитики Knight Frank подсчитали, что в среднем элитная квартира за год подорожала на 20% — с 86 млн до 103 млн руб. Лотов стоимостью от 200 млн руб. за год продали на 30% больше, чем год назад.

Появление элитных и премиальных проектов за пределами ЦАО формирует новые места притяжения для состоятельной аудитории: Раменки, Дорогомилово, Покровское-Стрешнево. Например, ЖК «Снегири эко» (на фото), финалист PROEstate & Toby Awards. Проект в стиле минимализма разработан шотландским архитектурным бюро RMJM Scotland Ltd. В комплексе 15 малоэтажных клубных домов, окруженных приватным парком. Рядом — Парк Победы и природный заказник «Долина реки Сетунь». /ГК «Снегири»

Но самые яркие перемены произошли на рынке элитной загородной недвижимости. В элитном сегменте, по словам Могилатовой, на рынок вышли проекты Lumiere, Hugge, «Ильинское клаб хаус», «Голландский квартал», «Место в Горках-2» — это все небольшие клубные поселки, «которые можно быстро возвести в сложившихся благоприятных условиях», подчеркивает она. По предварительным подсчетам Knight Frank, предложение на первичном рынке загородной элитной недвижимости в 2021 г. — это около 300 лотов. Всего за четыре года предложение от застройщиков сократилось на 59%, в этом году — на 42%. Что неудивительно: предложение годами не пополняется новыми проектами, а спрос вдруг резко вырос. Как и запрашиваемые цены: для коттеджей цена предложения увеличилась на 82% до 330 млн руб., для таунхаусов — на 35% до 54 млн руб., средняя цена сотки земли — на 9% до 4,4 млн руб.

За неполный 2021 год за городом продали 197 лотов в верхнем ценовом сегменте, что на 22% больше показателя за аналогичный период прошлого года. По оценкам Knight Frank, к концу текущего года число сделок увеличится еще на 20-25 единиц и на 40% превысит уровень 2020 г.

Поселок «Март хаус 2.0» — финалист «PROEstate & Toby Awards». Дома от 63 до 200 кв. м с участками от четырех до восьми соток построены по австрийской технологии. Для снижения затрат на электроэнергию в домах установлены солнечные батареи. /Kaskad недвижимость

В ожидании новых проектов

Событием на загородном рынке стал интерес к малоэтажному строительству со стороны крупных девелоперов — ГК ПИК, «Инграда», «Самолета» и др. Они приводят за собой крупный капитал и рассчитывают, что инструменты финансирования, принятые на рынке многоквартирного жилья, не сломаются на индивидуальном строительстве, говорит Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family.

Спрос на загородный формат вырос и потому, что локдауны могут повторяться, а комфорт проживания в собственном доме не сравним с проживанием в квартире, какого бы метража она ни была, рассуждает Могилатова. Мищенко также считает, что сейчас речь идет не о спросе одного-двух сезонов, а о тренде, который сохранится надолго. Рынку нужны дома, пригодные для проживания круглый год, расположенные в местах с необходимой социальной инфраструктурой.

Мы используем cookie и собираем метаданные для удобства работы с сайтом. Оставаясь на сайте, вы даете согласие на обработку указанных данных.