Девелоперы элитного жилья увеличивают число проектов класса делюкс в Москве

Дорогие квартиры дождались покупателей

И спрос, и маржинальность у таких объектов сейчас выше, чем у премиальных

Объем нового предложения элитного жилья сегмента делюкс в Москве по итогам 2025 г. увеличится на 5% год к году до 429 лотов, прогнозирует в своем исследовании консалтинговая компания NF Group. Там сказано, что девелоперы должны вывести на рынок в общей сложности 2278 дорогих квартир и апартаментов. При этом количество лотов премиального класса за этот период сократится на 41% до 1849 шт. Таким образом, доля делюкс-проектов в общем объеме предложения элитного жилья может вырасти за год с 11 до 19%. И это является одной из причин снижения объемов строительства в этом сегменте, говорится в отчете NF Group. Делюкс-проекты, как правило, меньше по площади и числу лотов, чем премиальные, объясняется там.

Роста рынка делюкс по итогам 2025 г. ожидает и компания Kalinka Ecosystem. По ее данным, с начала года в Москве уже стартовало шесть таких проектов вместо пяти годом ранее. В премиум же сегменте за этот период вышло только два таких комплекса - в 2024 г. их было пять. В этом году в продажу вышло четыре новых элитных объекта, указывают в NF Group. Это "Дом Соболева", "Рождественка 8", Clos 17 и One. И только последний позиционируется как премиальный.

Общий объем нового элитного предложения, как указывают в NF Group, в первые шесть месяцев этого года составлял 2017 лотов. Это на 10% меньше, чем было годом ранее. Однако в делюксе этот показатель увеличился на 50% до 168 лотов, а в премиуме, наоборот, упал на 13% до 1849 лотов. Этот перекос был еще более существенным до выхода на рынок премиального небоскреба One с большим количеством квартир, отмечают эксперты. В Nikoliers подтверждают, что в первом полугодии 2025 г. новое премиальное предложение сократилось год к году на 59%, а в делюксе оно выросло почти в 4 раза.

Впрочем, если считать новые проекты по разрешениям на строительство, а не по выходу их в продажу, то, как указывают в компании Whitewill, их число в элитном сегменте упало по всем классам. В премиуме - на 61% до 81 400 кв. м, в делюксе - на 59% до 32 900 кв. м. Общий объем предложения также растет в основном за счет делюкса, отмечает основатель Kalinka Ecosystem Екатерина Румянцева. По ее словам, всего в продаже сейчас представлено 4046 лотов (+6% за год) общей площадью 589 000 кв. м (+9%), из них 1500 на 275 000 кв. м (+23%) относятся к делюксу (+20%). До конца года элитный рынок пополнится еще 6-8 новыми проектами, указывает Румянцева. Партнер NF Group Андрей Соловьев ожидает выхода в продажу пяти комплексов - "Узоров" во 2-м Вражском переулке, "Vesper Погодинская" на Погодинской улице, La Belle Maison на Большой Полянке, а также домов в Пыжевском переулке и на ул. Климашкина. По его словам, класс этих проектов еще не определен, но все площадки имеют потенциал именно в сегменте делюкс.

Рост предложения делюкс-новостроек Соловьев объясняет в первую очередь увеличением спроса на такую недвижимость. Дело в том, что состоятельные граждане на фоне ограничений на покупку недвижимости за рубежом стараются приобрести жилье как для личных, так и инвестиционных целей в самом центре Москвы, говорят эксперты. А такие проекты, как правило, относят именно к этому сегменту. Тогда как премиальные комплексы, по их словам, сегодня строятся и за пределами Третьего транспортного кольца, например в Раменках или Хорошево-Мневниках.

В итоге в первом полугодии 2025 г. покупатели приобрели 28 700 кв. м именно в сегменте делюкс, а это на 65% больше, чем было годом ранее, говорит коммерческий директор MR Private Марина Синягина. При этом в среднем по элитному рынку покупательская активность увеличилась только на 7% (900 сделок), указывает Соловьев.

По его словам, так как делюкс-проекты быстро находят покупателей, они менее рискованны для девелоперов. Застройщики стремятся закрепиться именно в верхнем ценовом сегменте, потому что здесь меньше зависимость от ипотечных программ и выше маржинальность, добавляет коммерческий директор компании "Балчуг девелопмент" Ирина Соболева. И конкуренция в этом сегменте тоже ниже, чем в премиуме. Потому что, как отмечает Соловьев, подходящих площадок для строительства таких объектов в центре Москвы в принципе осталось немного.

Разница в цене

К делюкс-сегменту относят дорогие объекты элитного рынка жилья Москвы стоимостью порядка 1 млн руб. за 1 кв. м. Для сравнения: премиальные дома стоят в среднем 1,5 млн руб. за квадрат. Первые, как правило, находятся в самом центре столицы, тогда как вторые часто строятся и за пределами ТТК, но в престижных районах, например в Раменках, Хорошево-Мневниках, Филевском парке и проч.

На фоне растущего спроса в продажу выходят делюкс-проекты, работу над которыми девелоперы начали еще несколько лет назад, даже до пандемии, отмечает Синягина. Соответственно, у них выше стадия проработки документации, чем у многих премиальных, добавляет директор по оценке Sminex Святослав Куланин. Руководитель отдела продаж жилой недвижимости Hutton Даниил Симонов также полагает, что этот сегмент может получить импульс для развития еще и за счет разморозки ранее приостановленных проектов, а также выхода в этот сегмент новых игроков.

Одновременный вывод на рынок новых проектов делюкс на фоне ограниченного спроса может привести к перенасыщению, говорит коммерческий директор ГК "Сумма элементов" Максим Лучников. В связи с этим он прогнозирует развитие жилых комплексов именно премиального класса как наиболее выгодных с точки зрения как цены, так и качества. А компания Whitewill насчитала в Москве 22 элитные площадки, девелоперы которых могут получить разрешение на строительство на них до конца года. Из них только три относятся к классу делюкс, уточняет топ-брокер этой компании Екатерина Левина.

Только в ЦАО сейчас есть 24 участка с документами, большинство из которых подходят для реализации элитных проектов, подтверждает директор управления элитной недвижимости компании "Метриум премиум" Анна Раджабова. Но, по ее словам, единовременно такой объем на рынок никогда не выходит. Более того, темпы их выхода, вероятно, будут невысокими, так как проектное финансирование все еще остается дорогим, резюмирует эксперт.