Девелоперов поставят на рельсы

ОАО РЖД выведет под застройку 200 га в Москве

Структуры ОАО РЖД готовятся застроить около 200 га собственных грузовых дворов в Москве: речь идет о земельном банке стоимостью до 200 млрд руб. На этих участках можно построить до 7 млн кв. м недвижимости. Участники рынка предупреждают, что далеко не все площадки из-за технологических особенностей могут подойти под жилую застройку. Но они не сомневаются, что из-за дефицита земли в столице девелоперы будут заинтересованы в сотрудничестве с РЖД. Привлекать бизнес госкомпания может через механизмы комплексного развития территорий и fee-девелопмента.

«Ъ» ознакомился с распоряжением Владимира Путина, позволяющим «РЖД-Недвижимости» без проведения торгов получить в аренду находящиеся в федеральной собственности земли для реализации проектов АО РЖД — в частности, строительства жилья, деловой, коммерческой недвижимости и объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта. В ОАО РЖД уточнили, что речь идет о площадках московских грузовых дворов общей площадью около 200 га, которые не используются по базовому профилю.

Там будут созданы «многофункциональные городские районы с инфраструктурой».

ООО «РЖД-Недвижимость» существует с 20 июля 2018 года и подконтрольно РЖД. Компания реализует девелоперские проекты монополии за счет вовлечения в оборот недвижимости, не используемой в технологическом процессе перевозок. В ОАО РЖД уточняют, что перед «РЖД-Недвижимостью» стоит задача привлекать для госкомпании дополнительные доходы через реализацию совместных проектов с девелоперами и инвесторами.

ОАО РЖД не первый раз анонсирует планы по застройке московских территорий, не задействованных в профильной деятельности. Так, на месте грузового двора у Рижского вокзала в Москве сейчас ведется строительство многофункционального комплекса «РЖД-Сити» (700 тыс. кв. м).

Управляющий партнер Enterprise Legal Solutions Юрий Федюкин называет передачу земельного банка в Москве такого объема в аренду нетипичным решением. Юрист добавляет, что использованные в тексте распоряжения президента формулировки по поводу возможностей дальнейшего использования земли открывают перед монополией широкие возможности для привлечения партнеров — крупных девелоперов.

В ОАО РЖД пока не конкретизируют планы по развитию своих грузовых дворов. Но на 2017 год, судя по проекту стратегии развития транспортно-логистического блока, у компании было свыше 800 грузовых дворов, из которых 271 квалифицировался как «пустырь». Гендиректор компании «Геодевелопмент» Максим Лещев сомневается, что все эти территории можно будет использовать под застройку с учетом особенностей этих участков. Он оценивает стоимость земель в Москве от 150 млн до 1 млрд руб. за 1 га в зависимости от локации, а плотность застройки — 25-35 тыс. кв. м на 1 га. Исходя из этих цифр стоимость вводимого в оборот земельного банка РЖД в Москве может составить 30-200 млрд руб., а реализовать здесь можно 5-7 млн кв. м недвижимости. Господин Лещев не сомневается, что предложение будет интересно девелоперам из-за сохраняющейся нехватки участков под застройку.

Но едва ли проблема с нехваткой участков под застройку в Москве будет решена после вывода их на рынок «РЖД-Недвижимостью», так как далеко не на всех площадках у крупных транспортных узлов можно построить жилье, считает партнер «Метриума» Мария Литинецкая. Она отмечает, что привлекательность сотрудничества с РЖД для бизнеса будет зависеть от условий и специфики участка, предполагая, что для совместных проектов будут применяться механизмы комплексного развития территорий или fee-девелопмента. Директор департамента инвестиций Sminex Андрей Полетика подтверждает, что компания готова изучить возможные варианты взаимодействия, если со стороны РЖД на рынок будут выведены площадки, подходящие для реализации проектов в высоких ценовых сегментах. В «РГ-Девелопмент» пояснили, что говорить о потенциальном интересе можно только после получения конкретного предложения.