День сурка близок к концу

Ипотека вновь подешевела. Но нынешнее снижение ставок вряд ли всерьез повлияет на рынок жилья: наращивать продажи в рамках существующей жилищной политики больше невозможно

В начале октября крупнейшие банки страны снизили ставки по ипотеке на 0,3 - 0,8% годовых. Обычно рынок жилья на любое удешевление ипотеки отвечает ажиотажным спросом. Однако в данном случае это вряд ли произойдет. Платежеспособный спрос на недвижимость был в значительной степени исчерпан за предыдущий год: сыграли свою роль страхи покупателей, что из-за реформы долевого строительства цены резко вырастут. Тем более что ставки снизились не так сильно, чтобы радикально подхлестнуть спрос. Цикл ускоренного развития рынка ипотеки, скорее всего, пройден.

Ставки снизились, но незначительно

В первых числах октября крупнейшие российские банки синхронно удешевили ипотеку. Сбербанк снизил ставки на покупку новостроек и готового жилья на 0,3%, а рефинансирование ипотеки других банков - на 0,6%. Для зарплатных клиентов минимальная ставка на готовое жилье в итоге составила 8,8%.

В отдельных проектах, где есть еще и субсидирование ипотеки застройщиками, ипотечные ставки на новостройки снизились до 7,3%. Минимальная ставка при рефинансировании ипотеки (погашение кредита в одном банке с помощью нового займа в другом при сохранении залога - недвижимого имущества - у заемщика с целью снижения уровня процентных ставок) - 9,5%.

Райффайзенбанк удешевил ипотечные продукты в среднем на 0,3 - 0,4% годовых, Газпромбанк - на 0,5 - 0,6%. Альфа-банк снизил ставки на 0,4 - 0,8% годовых, минимальная ставка сегодня там составляет 8,49% годовых. Банк "Дом.РФ" удешевил ипотеку на 0,8%: базовая ставка при покупке первичного жилья составит 8,9%.

Главная причина удешевления ипотеки - снижение ключевой ставки Банка России. В начале сентября это произошло третий раз в этом году - на 0,25%, до 7% годовых. Начиная с весны крупные банки снижали ипотечные ставки уже несколько раз.

Участники рынка скептически оценивают потенциал дальнейшего снижения ставок при нынешней ключевой ставке ЦБ. Но даже если еще один раунд удешевления в этом году произойдет, целевая средняя ставка по ипотеке за 2019 год - 8,9% годовых, зафиксированная в нацпроекте "Жилье и городская среда", - все равно не будет достигнута. Это уже признало правительство: по поручению вице-премьера Виталия Мутко в нацпроект в связи с этим вносятся коррективы.

Рынок новостроек критически зависит от ипотеки: более половины сделок осуществляется с использованием кредитов. Главный вопрос в текущей ситуации: сможет ли нынешнее удешевление ипотеки раскачать рынок жилья? Большинство экспертов сомневается в этом. "Эффект от такого снижения ставок для рынка недвижимости будет краткосрочным и незначительным", - считает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. - Главная проблема рынка сегодня не в ставках ипотеки, а в завышенных ценах на жилье. В развитых странах стоимость метра приблизительно равна средней месячной зарплате, по этому критерию столичная недвижимость переоценена раза в полтора. У нас огромный потенциальный спрос на жилье, но доходы населения слишком низкие. Платежеспособный спрос в значительной степени исчерпан: те, кто хотел купить квартиру, уже сделали это".

"Еще год назад можно было говорить о практически строгой зависимости спроса на рынке жилья от ставки. Но сейчас корреляция между ставкой и активностью покупателей заметно ослабела, - говорит управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. - За лето ставки заметно уменьшились: на рынке новостроек ипотека подешевела за май- август с 10,04 до 9,35 процента. То есть ставка сейчас не намного выше, чем год назад (9,05 процента). Но тогда отмечался рекордный спрос на жилье, а сейчас спрос сокращается. В годовом выражении спрос в июне сократился на 20 процентов, в августе - на 15. Снизившиеся ставки лишь замедлили падение рынка ипотеки, но не вернули его в зону роста. За прошедший год взлетели цены на жилье, а доходы населения продолжали сокращаться, так что даже возвращение ставок к уровню годичной давности, когда был бум, уже не приведет к новым рекордам".

Ипотека замедлилась Ипотека - один из немногих сегментов российской экономики, развивавшихся в последние годы быстрыми темпами. В прошлом году были выданы рекордные полтора миллиона кредитов. Общая сумма выданных за год кредитов выросла на 40% - до трех триллионов рублей. В этом году рынок замедлился. Количество выданных кредитов снизилось за год на 14%, а их объем - на 5,2%.

Особенность российской ипотеки - низкий уровень просроченных кредитов: всего один процент совокупного ипотечного портфеля. Для сравнения: в сегментах кредитов физлицам и потребкредитования просрочка - 5-8%. С одной стороны, такой низкий уровень объясняется более тщательным отбором ипотечных заемщиков банками и высокой дисциплиной заемщиков. "Жилье - это самый дорогой актив, что есть у людей. Люди готовы идти на любые жертвы, лишь бы не потерять свою недвижимость", - говорят брокеры. С другой стороны, низкая просрочка - это еще и "эффект размывания". Ипотечный портфель продолжает расти очень быстро, и это маскирует рост просрочки у "старых" заемщиков.

В целом общая задолженность россиян по ипотеке превысила в этом году семь триллионов рублей. Совокупный ипотечный долг в 7% ВВП страны считается по мировым меркам небольшим. Например, в странах Восточной Европы он в среднем составляет 12-15%, в США и Великобритании - более 60%. В сочетании с низким уровнем просрочки это дает возможность говорить, что риск надувания пузыря на рынке ипотеки невелик. Но есть несколько важных моментов, которые говорят о нарастании рисков в системе.

Первое: совокупный ипотечный долг в России растет крайне быстро, за последние пять лет он вырос более чем на 60%. Второе: увеличиваются ножницы между растущими ценами на недвижимость и снижающимися доходами населения. По данным "Авито недвижимость", в первом полугодии цены на квартиры в большинстве городов страны с населением более 300 тыс. человек выросли: например, в Перми, Воронеже и еще ряде городов - более чем на 10%. В то же время реально располагаемые доходы населения почти непрерывно падают уже пять лет.

Отражение этого процесса - резкий рост сроков ипотечных кредитов. По данным бюро кредитных историй "Эквифакс", в начале 2018 года россияне брали ипотеку в среднем на 14 лет, а в августе этого года срок кредита составил уже 17 лет. Именно за счет растягивания средних сроков ипотеки пока и снимается противоречие между снижающимися доходами и растущими ценами.

Третье: быстро растет общая закредитованность россиян. В августе только сегмент потребительского кредитования вырос на 23% в годовом исчислении, что на фоне снижающихся доходов также ограничивает развитие ипотеки. Общая закредитованность россиян уже превышает 16,5 трлн рублей.

Отцовский капитал и двухпроцентная ипотека

Тем не менее власти продолжают активно раскачивать ипотеку. Так, в сентябре президент дал старт программе льготной ипотеки для Дальнего Востока. Ставка - всего 2% годовых. Льготная ипотека должна остановить поток уезжающих из региона: только в сентябре Дальний Восток покинули 30 тыс. человек. Впрочем, эффект от программы будет весьма ограниченным. Она распространяется только на молодые (возраст супругов до 35 лет) семьи, покупающие квартиру в новостройке, и на участников программы "Дальневосточный гектар", строящих дом. Программа субсидирования банковских процентных ставок до уровня 2% годовых будет действовать только пять лет. Максимальный размер кредита - 6 млн рублей. По расчетам Минфина, ежегодно на нее будет тратиться 5-10 млрд рублей. При этом на Сахалине уже действует программа с беспроцентной ипотекой для тех, кто хочет строиться на "дальневосточном гектаре".

Во-вторых, с октября должна заработать программа так называемого отцовского капитала: семьи, в которых третий или последующий ребенок родились в 2019 году, могут списать 450 тыс. рублей с действующего ипотечного кредита. Оператором программы выступает "Дом.РФ", который после рассмотрения заявки от многодетной семьи должен перечислить денежные средства на счет банка, который проведет досрочное погашение кредита.

В-третьих, есть и немаловажное изменение в банковском законодательстве. С 1 октября Центробанк изменил правила расчета предельной долговой нагрузки (ПДН) заемщика. По новой инструкции теперь при расчете ПДН банки должны учитывать отношение среднемесячных платежей по всем кредитным долгам к среднемесячному доходу заемщика. "С вступлением в силу нововведений по расчету показателя долговой нагрузки, доля "хороших" ипотечных заемщиков, которым банки готовы будут предоставлять крупные суммы на длительный срок, существенно снизится", - считает генеральный директор бюро кредитных историй "Эквифакс" Олег Лагуткин. Центробанк ввел новые правила в связи с высокой закредитованностью россиян: кредитная нагрузка в 75% регионов страны превысила уровень пиковых 2013-2014 годов.

Бег на месте

Снижение ипотечных ставок - безусловное благо. Ведь двухзначные ставки, заставляющие заемщиков сильно переплачивать, выглядят абсурдом на фоне профицита бюджета и официального уровня инфляции. Это вдвойне странно, если вспомнить, что российские власти многие годы покупали американские облигации и ипотечные ценные бумаги с доходностью 1-2,5% годовых, косвенно финансируя дешевую ипотеку в США, вместо того чтобы снизить ставки для своих граждан. А сегодня решение удерживать дорогую ипотеку выглядит еще и весьма рискованным на фоне многолетнего снижения реальных доходов населения.

Однако радоваться снижению ставок ипотеки не получается. Все, что связано с жилищной сферой, напоминает бесконечный бег на месте. Или фильм "День сурка", когда один и тот же сценарий с разными вариациями повторяется много лет подряд. Чуть ли не десять лет президент Путин дает поручение наладить систему с дешевой ипотекой, но у правительства ничего не получается. Более двадцати лет назад было организовано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК, сейчас "Дом.РФ"), но массовый рынок ипотечных облигаций по-прежнему не организован. А недавно правительство приняло очередную дорожную карту по этой теме. Все решения, в том числе о льготной ипотеке для Дальнего Востока или о семейной ипотеке, выглядят настолько запоздавшими и половинчатыми, что вряд ли дадут хоть какой-то PR-эффект.

Корень проблемы - в крайне слабой и однобокой жилищной политике. Государство старается по минимуму тратить средства на решение жилищного вопроса. В то время как нехватка жилья - один из главных отрицательных факторов с точки зрения демографии. По данным свежего исследования "Ави то недвижимость", 44% россиян в возрасте до двадцати пяти лет хотят отложить рождение детей из-за нерешенного жилищного вопроса. Единственным средством решения назначена дорогая ипотека. А про арендное жилье, жилищные строительные кооперативы и стройсберкассы в правительстве говорят два десятка лет, но ничего так и не сдвинулось с места.

Впрочем, очевидно, что "день сурка" близок к концу. Нынешняя далеко не эффективная, но работавшая система жилищного рынка на глазах обрушивается, и на смену ей приходит еще более неэффективная и некомпетентная реформа долевого строительства, предусматривающая переход на эскроу-счета. И теперь государство будет вынуждено тратить огромные суммы на решение обостряющейся проблемы обманутых дольщиков и на попытку удержать даже нынешние объемы строительства. Весь вопрос лишь в том, какая модель рынка будет строиться дальше.

Автор: Щукин Алексей