Дефицитные метры

Распроданность новых квартир в среднем по стране держится в рамках нормы. Однако ситуация диаметрально различается в разных регионах. В ряде городов есть дефицит предложения, в других, напротив, растет "навес" непроданного жилья.

Баланс спроса и предложения на рынке новостроек обычно оценивается по соотношению доли проданных квартир к степени готовности дома (чем ближе здание к завершению строительства, тем больше квартир в нем должно быть продано). Оптимальным считается диапазон 60 - 80%. На конец 2025 года, несмотря на высокие ипотечные ставки, индикатор распроданности в целом по стране держался на уровне 73%, отмечается в исследовании Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА). Это ниже, чем ранее (так, в 2023 году был показатель 89%), но в пределах нормы.

Однако в зависимости от региона показатель колеблется - от 1% в Ингушетии до 170% в Херсонской области (то есть здесь раскуплены уже почти все квартиры, даже если дом построен лишь наполовину).

Дефицит предложения отмечался в 2025 году в 30 регионах, дефицит спроса - в 25. Низкая распроданность, в том числе, - в Краснодарском крае, где традиционно возводится большое количество новостроек. Слишком высокая распроданность - к примеру, в Нижегородской области, Москве и Санкт-Петербурге. В регионах со слабым спросом застройщикам придется усиливать акцент на маркетинговых акциях, что скажется на марже девелоперов и стоимости финансирования, говорит гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Федор Выломов. С точки зрения устойчивости всего рынка важно не допустить увеличения региональных дисбалансов спроса и предложения, подчеркивает он. Регионам с дефицитом предложения могло бы помочь усиленное вовлечение в оборот новых участков под строительство, со слабым спросом - адресные меры ипотечной и жилищной поддержки граждан.

Между тем нужно учитывать и индивидуальные особенности регионов, отмечают в АКРА. К примеру, в Нижегородской области дефицит предложения сокращается за счет запуска новых проектов. Дефицит спроса в Краснодарском крае сглаживается туристическим потенциалом региона. А в Воронежской области спрос может вырасти после снижения ипотечных ставок.

Критически низкий уровень продаж зафиксирован лишь в нескольких регионах-реципиентах с низким уровнем экономического развития, говорит коммерческий директор компании "Метриум" Дмитрий Проскурин. С учетом невысоких темпов строительства там ситуация не приводит к масштабным дисбалансам. Но и не ведет к снижению стоимости жилья. Это связано с особенностями системы проектного финансирования, поясняет эксперт: в период действия высокой ключевой ставки банки предъявляют к финансируемым им девелоперам строгие требования, включая обязательство регулярно повышать цены по мере увеличения стадии строительной готовности проектов. Слишком высокая распроданность жилья - в Москве, Санкт-Петербурге и Нижегородской области.