Дефицит жилья в России к 2027 году может достигнуть 30 млн кв. м

Из-за сокращения запуска новых проектов в настоящее время общий дефицит жилья в России к 2027 г. может составить 30 млн кв. м, следует из отчета Дом.РФ. Там говорится, что такая ситуация может сложиться при условии восстановления спроса на квартиры. Представитель госкомпании напоминает, что в I квартале этого года девелоперы на фоне снижения востребованности жилья сократили число новых проектов на 24% в годовом выражении до 8,1 млн кв. м. Объемы строительства, по прогнозу Дом.РФ, будут падать на протяжении всего 2025 года в случае сохранения высокой ключевой ставки и низких продаж. И даже при условии снижения ставки до 7,5-8,5% в 2027 г. российские застройщики не успеют нарастить число новых проектов в связи с длительными сроками возведения домов.

Опасения Дом.РФ разделяют и опрошенные "Ведомостями" девелоперы. Из-за дорогого финансирования и отмены массовой льготной ипотеки под 8% с 1 июля 2024 г. застройщики уже сократили запуск новых проектов и вынуждены смещать свой фокус на точечные объекты в высокомаржинальных районах, говорит генеральный директор группы "Самолет" Анна Акиньшина. Директор по продажам ГК "Гранель" Лариса Маслюкова добавляет, что россияне зачастую откладывают покупку квартир на фоне высоких ставок по кредитам.

Но чем дольше продлится стагнация, тем активнее будет восстановление рынка и заметнее дефицит предложения, который к этому времени сформируется, полагает она.

Спрос на жилье действительно падает, подтверждают и другие эксперты. В 2024 г. в России, по данным Дом.РФ, было продано 569 000 квартир, что на 26% меньше, чем годом ранее.

По сравнению с первым полугодием 2024 г. темпы реализации квартир в проектах массовых сегментов таких крупных городов, как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и Краснодар, существенно снизились, отмечает основатель сервиса BnMap.pro Ирина Доброхотова. К примеру, в столице средний срок реализации непроданных квартир в новостройках составляет не менее 16 месяцев, а в Краснодаре, где сейчас один из максимальных объемов предложения по стране, - 42 месяца. Однако, по ее словам, даже с учетом этого сокращение числа новых проектов может привести к снижению предложения в перспективе 2027-2028 гг. Например, в старой Москве есть вероятность сокращения предложения в массовом сегменте в разы, говорит Доброхотова. Акиньшина соглашается: в Москве и области дефицит возможен в массовых сегментах из-за точечного вывода проектов и высокой конкуренции за ликвидные площадки. По ее мнению, вероятен он и на Дальнем Востоке, где ограниченное количество новых объектов сочетается с высоким отложенным спросом, поддерживаемым льготной ипотекой. Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов, впрочем, полагает, что в тех городах, где в последние годы строили много (Москва, Санкт-Петербург, Казань, Тюмень, Краснодар), острой нехватки нового жилья не будет. Он считает, что дефицит скорее затронет города менее экономически успешных регионов, но со значительным городским населением. По его мнению, там низкие объемы строительства в сочетании со старым жилым фондом будут способствовать росту цен на новостройки.

Но далеко не все эксперты ожидают нехватки жилья. В феврале 2025 г. общий объем нераспроданных лотов в новостройках всех классов по всем российским городам-миллионникам составлял 60,6 млн кв. м - это на 10,3% больше, чем было годом ранее, говорит представитель сервиса "Пульс продаж новостроек". Единственным мегаполисом, в котором этот показатель сократился за последний год, по его словам, стал Санкт-Петербург. Но и там падение составило только 4,6% (9,8 млн кв. м). В Москве же объем нераспроданных новостроек вырос на 1% до 16,2 млн кв. м, в Ростове-на-Дону - на 46,6% (остаток - 3,3 млн кв. м).

При этом, по информации "Яндекс недвижимости", в среднем по российским мегаполисам количество объявлений о продаже новостроек в марте 2025 г. выросло на 3,2% относительно февраля. Учитывая, что объем нераспроданных остатков и число доступных предложений увеличиваются, в ближайшей перспективе вероятность возникновения дефицита нового жилья довольно низкая, резюмируют аналитики "Пульса продаж новостроек".

Еще один аргумент в пользу отсутствия дефицита - невысокая доля проданных квартир в российских новостройках, отмечает директор консалтинговой компании Macon Илья Володько. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в марте этот показатель составляет только 32%. Володько говорит, что при текущем уровне спроса для полной продажи оставшихся лотов потребуется три года даже при отсутствии запуска новых проектов. Директор компании "Метриум" Руслан Сырцов обращает внимание на то, что снижение стартов новых проектов в начале 2025 г. пока не отразилось на общих объемах строительства жилья в России. Суммарная площадь возводимых многоквартирных домов, по его словам, с апреля 2024 г. выросла на 4 млн кв. м до 115 млн кв. м. Таким образом, за прошедший год активность застройщиков не просто не снизилась, а, наоборот, увеличилась, подчеркивает эксперт.

Для решения проблемы возможного дефицита жилья Дом.РФ предлагает субсидировать кредиты застройщиков, запускающих новые проекты в 2025-2026 гг. И для восстановления спроса, и для увеличения предложения необходимы одинаковые условия: макроэкономическая стабилизация и снижение стоимости кредитов, добавляет Володько. Поэтому, по его словам, когда ключевая ставка уменьшится, эти процессы будут происходить синхронно и существенного дисбаланса возникнуть не должно. Серьезная нехватка предложения возможна только при условии резкого подъема покупательской активности, объясняет эксперт. В этом случае с учетом снижения девелоперской активности, по его словам, дефицит новых проектов может составить около 25 млн кв. м жилья, т. е. примерно четверть от текущих объемов строительства. Но повышенная активность со стороны населения возможна либо на фоне ускоренного роста реальных доходов, либо за счет расширения государственных льготных ипотечных программ, отмечает Володько.

Евгений Разумный