Сми о нас

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Дефицит элитных метров: почему застройщики сокращают продажи дорогого жилья

Профиль

Элитная недвижимость становится дефицитной, несмотря на заоблачные цены. Причина в том, что престижные районы уже застроены, а квартиры раскуплены, и продавать их не спешат. Новостроек в этом сегменте крайне мало, и девелоперы вводят практику закрытых продаж. Средняя стоимость квадратного метра - 1,4 млн рублей - не отпугивает потенциальных покупателей, и спрос на высокобюджетное жилье растет быстрее, чем на более доступное.

К элитному сегменту принято относить малоквартирные жилые дома, обладающие уникальными чертами, выделяющими его среди остальных проектов. Например, индивидуальная архитектура и дизайнерская отделка, разработанная бюро с мировым именем, или особая история. Также одним из важных факторов является местоположение - дом должен располагаться в престижном районе с инфраструктурой, соответствующей самым высоким стандартам.

Как правило, подобные проекты сосредоточены в центральном районе Москвы - Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат. Впрочем, сейчас география элитных проектов стала шире и уже не ограничивается Садовым кольцом, рассказала директор управления элитной недвижимости компании "Метриум Премиум" Анна Раджабова. Так, значительный объем возводимых элитных ЖК сосредоточен в границах Якиманки и Замоскворечья. Также лидирующие позиции по востребованности среди потенциальных покупателей занимают Хамовники. Этот район отличается развитой деловой инфраструктурой, и за последние годы здесь появилось немало качественных и популярных комплексов.

"Основная масса элитной недвижимости сосредоточена в Москве. Однако в городах с высоким уровнем экономической активности и в крупных курортных центрах постепенно появляются высокобюджетные качественные проекты, которые соответствуют запросу клиентов, не стремящихся постоянно жить в столице", - рассказала эксперт.

Концепция современных элитных комплексов строится на принципе экономии времени резидентов, поясняет Анна Раджабова. Это обеспечивается за счет сосредоточения всей необходимой и максимально удобной инфраструктуры в границах ЖК. Кроме того, популярностью в люксовом сегменте пользуются лоты, в которых для обслуживающего персонала предусмотрен свой отдельный блок, в идеале - со своим входом. В вариантах площадью 350 квадратных метров и более такие помещения предполагаются по умолчанию.

Надутые квартиры: когда лопнет пузырь на рынке недвижимости

За последнее время по своим характеристикам к элитному сегменту значительно приблизились премиальные новостройки, говорит эксперт. Застройщики стремятся сосредоточить в своих проектах премиум-класса максимальный набор опций и удобств для того, чтобы удовлетворить пожелания самых требовательных клиентов и обеспечить высокое качество жизни. Поэтому характеристики и стоимость новостроек этих сегментов постепенно сближаются. Дело в том, что цены на новостройки премиум-класса растут быстрее, чем на элитные квартиры: за последние три года элитное жилье дорожало в среднем на 2% в квартал, а премиальное - на 4%.

"Элитные проекты становятся все более штучными и эксклюзивными, тогда как сектор новостроек премиум-класса уже более активный с точки зрения числа сделок и объема предложения. Более динамичное обновление линейки новых проектов премиум-класса обуславливает интенсивный рост цен на них по сравнению с элитным сегментом, где новинки стали редкостью", - поясняет коммерческий директор "Кортрос-Москва" Дмитрий Железнов.

Закрытый клуб

По данным аналитиков "Метриум", на рынке элитного жилья в Москве около 1,15 тыс. квартир и апартаментов. Средняя стоимость квадратного метра в готовых новостройках составляет 898 тыс. рублей, в строящихся комплексах - 1,4 млн рублей. Такая разница объясняется резким скачком цен на новостройки в 2020-2021 гг.

Малометражных квартир в этом сегменте нет, поэтому стоимость такого жилья зашкаливает. Так, двухкомнатная квартира в небоскребах Neva Towers в Пресненском районе стоит от 51,4 млн рублей, пентхаус площадью 209 кв. м - 105 млн рублей. Минимальная стоимость однокомнатного апартамента в высотном комплексе "ОКО" - 48,3 млн рублей за 79,6 кв. м. Там же продается один из крупнейших в Москве пентхаусов площадью 2,2 тыс. кв. м за 2,6 млрд рублей.

Чрезвычайные метры: почему квартиры в России подорожают на 20%

При этом цены здесь растут медленнее, чем в других сегментах, так как не зависят от таких мер государственной поддержки, как льготная ипотека. Такая недвижимость часто рассматривается инвесторами как надежный способ сохранения и приумножения средств.

За последний год предложение в этом сегменте сократилось на 42% на фоне значительного роста спроса. В начале 2021 года спрос на элитные и премиальные новостройки вырос даже больше, чем на более доступное по цене жилье. Если число соглашений о покупке квартир в строящихся домах бизнес-класса за год увеличилось на 28%, а эконом- и комфорт-класса - на 16%, то в сегменте высокобюджетных проектов - на 48%. Вырос и средний "чек" сделки: в элитном сегменте с 59,4 млн рублей до 125,2 млн рублей, то есть двукратно.

Не хватает новых проектов, куда можно было бы вложиться на начальной стадии строительства. Это связано с тем, что земельный ресурс в центре столицы сильно ограничен. Дефицит элитных новостроек даже привел к тому, что застройщики в некоторых топовых проектах ввели закрытые продажи.

"Специфика элитного сегмента заключается в том, что он в последнюю очередь реагировал на изменение цен в масштабах рынка, в меньшей мере подвержен глобальным колебаниям стоимости и не так зависит от изменений экономической ситуации. С 2019 года повышение цен шло планомерно, без резких скачков. Рост стоимости обусловлен высоким спросом и вымыванием ликвидного предложения", - говорит Анна Раджабова.

Элитное жилье подорожало во всем мире, отмечают аналитики ЦИАН. В среднем цены на него за II квартал 2021-го выросли на 8,2%. По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, это рекордный показатель с 2008 года. Больше всего цены в этом сегменте выросли в Торонто (+27,0%), Шанхае (+21,4%) и Гуанчжоу (+19,8%). Москва переместилась с четвертого на шестое место (+17,6% за год, +6,5% за квартал). Санкт-Петербург поднялся с 36-й на 12-ю строчку (рост цен за год составил 13,1%, за квартал - 0,6%).

Домик в деревне

Элитное жилье - не только показатель статуса владельца, но и хороший источник дохода. По данным агентства недвижимости Savills, в Москве с начала года цены на аренду поднялись на 6%. Уровень спроса сопоставим с допандемийным.

Отдельно стоит рассказать про элитные загородные дома. В период карантина они стали пользоваться большим спросом, который не спадает до сих пор. Здесь фиксируется высокая покупательская активность, говорит Анна Раджабова.

"Ажиотажный спрос с весны 2020 года, спровоцированный пандемией, привел к вымыванию ликвидных домов в хороших местах и, соответственно, дефициту востребованного предложения. При этом часть экспонируемых морально устаревших объектов попросту не подлежат модернизации", - отметила эксперт.

Сейчас застройщики и инвесторы пытаются освоить имеющиеся свободные участки, пригодные для строительства элитной загородной недвижимости. Это участки, расположенные на расстоянии не более 30-40 километров от МКАД по Рублевскому, Новорижскому, Минскому, Можайскому шоссе или около крупных водохранилищ. По новым объектам, выход которых на рынок планируется в этом и следующем годах, уже сформирован лист ожидания из потенциальных клиентов.

Что касается аренды этого типа жилья, то в 2020 году на фоне ажиотажного спроса она подорожала в среднем на 15%. Цены варьируются от 500 тыс. рублей до трех миллионов в месяц. Раньше такие дома чаще всего снимали на новогодние праздники, сейчас - на сезон, например, на лето.

В 2021 году цены снизились на 5-7%, подсчитали в аналитическом центре и департаменте загородной недвижимости "ИНКОМ-Недвижимость". Причина в том, что активность потребителей постепенно замедлилась - многие вернулись с удаленной работы в офисы, появилась возможность отдохнуть за границей. Также спад интереса к аренде обусловлен ростом требовательности к таким объектам: с учетом прошлогоднего опыта арендаторы стали более разборчивы, они обращают внимание на транспортную доступность, комфорт, наличие высокоскоростного интернета.