Да кто их купит

Около трети квартир на первичном рынке остаются нераспроданными

Столичные власти не испытывают пессимизма в связи с затовариванием рынка жилья в Москве. Пока застройщики продолжают медленно, но верно снижать цены, пытаясь заманить тех немногочисленных клиентов, чьи доходы еще позволяют планировать покупку недвижимости, Москомстройинвест прогнозирует рост объемов продаж до 350-400 млрд руб. Глава ведомства Константин Тимофеев уверен, что этому будет способствовать увеличение объема предложения, хотя прежде считалось, что главный фактор - это платежеспособный спрос.

Ситуацию на рынке жилья в Москомстройинвесте оценивают как стабильную. Уровень цен, по словам Тимофеева, не растет. А предложение на рынке - около 16 млн кв. метров. Летом прошлого года этот показатель составлял более 20 млн кв. метров. Но 3,5 млн кв. метров жилья были выбраны покупателями. "По предварительным расчетам, в 2016 году было продано жилья на общую сумму 310-320 млрд руб.", - заявил Тимофеев. По данным Росреестра, в 2016 году в Москве было заключено 126 тыс. сделок с жильем, что на 11% больше показателя 2015 года, который на данный момент считается самым провальным для отрасли. Тогда падение по сравнению с докризисным периодом составило 30%. Сейчас, по оценкам специалистов, рынок находится в стадии восстановления.

В январе 2017 года негативные тенденции были отмечены только в сегменте вторичного жилья (к которому относятся и сданные госкомиссии новостройки), где число сделок сократилось на 20%.

Количество регистраций договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), напротив, выросло на 42% - до 1,8 тыс. А число ипотечных договоров увеличилось на 19% - до 1,9 тыс. (в январе 2016 года их было 1,6 тыс.), несмотря на отказ правительства продлить льготную ипотеку. Эти данные, по мнению представителей Росреестра, свидетельствуют о том, что благодаря удешевлению коммерческих кредитов (сейчас их можно получить под 10,9%) и корректировке цен на жилье (за последние два года за счет скидок и торга они опустились на 15-20%) заметно увеличилось число граждан, которые могут себе позволить приобрести столичную квартиру. Одним из основных источников дополнительного спроса для старой Москвы стали люди, которые еще год-два назад могли рассматривать только подмосковные варианты.

В Москомстройинвесте рассчитывают, что эта тенденция сохранится на протяжении всего 2017 года. "В связи с увеличением объема предложения на рынке продажи жилья в Москве в 2017 году могут вырасти до 350-400 млрд руб.", - считает Тимофеев.

Первая часть этого прогноза никаких сомнений не вызывает. Количество жилья в столице действительно резко увеличилось и продолжает расти, причем это относится как к строящимся объектам (например, в январе 2017 года продажи были открыты еще в 14 адресах, а в феврале в двух), так и к тем, которые сдаются в эксплуатацию. По данным "Метриум", в 2017 году ожидается ввод 111 ЖК и комплексов апартаментов (некоторые из них состоят из нескольких корпусов), что в два с лишним раза превышает количество проектов, получивших разрешение на ввод в эксплуатацию в 2016 году. Большая часть этих объектов относятся к массовому сегменту и более 50% получат документацию уже до конца первого квартала (так называемые переходные объекты).

Во втором и третьем кварталах ожидается небольшое затишье - за полгода будет сдано 23,8% запланированного объема, а в четвертом квартале - оставшиеся 23,5%. На территории старой Москвы, по данным компании, к сдаче готовится 21 ЖК, в новой - 19 ЖК, в составе которых 139 домов. Стоит отметить, что после ввода в эксплуатацию квартиры нельзя будет приобрести по договорам ДДУ, фактически это жилье перейдет в раздел вторичного, реализуемого по договорам купли-продажи, мены и т.д. При этом современные новостройки являются полноценной и при этом более привлекательной по качеству и цене альтернативой "вторичке". "Постоянно растет количество предложений квартир с отделкой, и новым жильцам нет необходимости сразу после покупки квартиры делать ремонт", - отмечает Константин Тимофеев.

В отличие от представителей власти большое количество жилья на рынке скорее пугает, чем радует застройщиков. Увеличение объемов ввода идет во благо, когда квартиры расхватываются как горячие пирожки, но затоваривание рынка из-за сокращения платежеспособного спроса чревато дальнейшим снижением ценника. "Затоваренность на рынке новостроек Москвы и Подмосковья к 2021 году может привести к снижению цен на 20-30% от настоящего уровня", - заявил на финансовом форуме по недвижимости руководитель IRN.ru Олег Репченко. По его оценкам, сегодня в активной продаже находится вдвое больше жилья, чем в те годы, когда рынок находился на подъеме.

Если два года назад в готовых новостройках нераспроданными оставались примерно 10% квартир, то сегодня этот показатель вырос до 25-30%. При этом платежеспособный спрос населения продолжает снижаться: чтобы его почувствовать, застройщики должны кардинально сократить объем предложения. "Однако если даже половина из запланированного к выводу объема до 2021 года выйдет на рынок, а это десятки миллионов квадратных метров, мы получим сползание цен вниз далеко и надолго", - уверен Репченко. По мнению эксперта, на затоваренность рынка может благотворно повлиять второй этап программы сноса пятиэтажек. Чтобы получить площадки под стартовые дома, городу может понадобиться пул готовых квартир для переселения жителей. Это дает шанс застройщикам избавиться от неликвидных площадей, однако мэрия вряд ли будет готова приобрести их без дисконта.

Иными словами, вторая часть прогноза Тимофеева при сохранении доходов населения на нынешнем уровне (а никаких предпосылок для их роста пока не наблюдается) может сбыться только в двух случаях - либо при кардинальном снижении объема предложения, либо при дальнейшем падении цен. И тот и другой варианты вряд ли можно назвать позитивными с точки зрения значительной части участников рынка.

Автор: Екатерина Шмелева