18 января 2019
Что ждет рынок недвижимости Москвы в 2019 году
РБК Недвижимость

Эксперты дали прогнозы по развитию рынков жилой и коммерческой недвижимости на текущий год

В 2019 году эксперты рынка недвижимости Москвы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», не ожидают повторения рекордов прошлого года по спросу на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Также аналитики не прогнозируют существенного роста цен на квартиры. Увеличение средней стоимости 1 кв. м может произойти в сегменте новостроек в связи с переходом на проектное финансирование, но его будут сдерживать рост ипотечных ставок и большой объем предложения на рынке.

На рынке офисной недвижимости прогнозируется увеличение объемов ввода новых проектов, на столичных улицах ожидается дальнейшее переформатирование операторов стрит-ретейла. Подробнее о развитии столичной недвижимости — в прогнозах ведущих аналитиков.

«Сохранить спрос можно будет только при снижении цен на жилье»

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

— В 2018 году на рынках первичной и вторичной недвижимости Москвы произошел всплеск спроса. Однако даже рост числа сделок (почти в полтора раза на рынке новостроек и более чем на четверть на вторичную недвижимость) не вылился в ощутимый рост цен. Цены в обоих сегментах повысились всего примерно на 3%, составив по итогам года в среднем 172 тыс. руб. за 1 кв. м на вторичное жилье и 203 тыс. руб. на первичное. При этом основной спрос на новостройки был сконцентрирован в сегменте до 180 тыс. руб. за метр. На вторичном рынке также быстрее всего вымывалось бюджетное жилье — панельные дома в спальных районах в более дешевых округах.

Дело в том, что этот спрос обусловлен не ростом доходов населения, а, в первую очередь, дешевой ипотекой. Так, рост выдачи ипотеки опередил рост сделок с недвижимостью — число ипотечных сделок увеличилось примерно на 70%. Однако на фоне увеличения ключевой ставки ЦБ ипотека будет дорожать, поэтому уже не сможет обеспечить такую поддержку рынку. В этих условиях сохранить спрос возможно только при снижении цен на жилье. Поэтому дно рынка пока не достигнуто. По нашим прогнозам, это может произойти года через два, и к тому моменту средние цены могут потерять еще около 20%.

Продавцы на вторичном рынке будут неохотно снижать ценник, что отразится на спросе на квартиры. На первичном рынке в ликвидных проектах цены начнут повышать по мере роста стадии строительной готовности. Однако новые проекты станут выходить в более дешевых сегментах, поэтому средняя стоимость метра будет снижаться, даже несмотря на рост НДС и переход на эскроу-счета.

«2019 год станет переломным для столичного рынка новостроек»

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

— Определенно можно сказать, что 2019 год станет переломным для столичного рынка новостроек, так как в середине года произойдет резкая смена модели финансирования жилищного строительства. Замена средств дольщиков банковским кредитом должна подтолкнуть цены на строящееся жилье вверх. Во всяком случае себестоимость строительства увеличится, а вот корректировка ценовой политики уже будет зависеть от конкретной рыночной ситуации. По нашим оценкам, цены могут вырасти на 10-15%, однако далеко не все девелоперы пойдут на такое повышение, чтобы не потерять покупателей. В этих условиях получат распространение скидки и дисконтные программы. Кроме того, будут пересматриваться проекты застройки с целью оптимизации издержек под текущий уровень конечных цен. По крайней мере, снижения цен потенциальным покупателям новостроек в наступившем году ожидать не следует.

Что касается объема предложения, то он будет постепенно сокращаться, а выход в продажу новых объектов замедлится. В определенных локациях даже возможен дефицит нового жилья. Очевидно, что банки не готовы кредитовать всех работающих на рынке девелоперов, поэтому ограничение доступности кредита приведет к снижению темпов строительства и ввода жилья в ближайшие годы.

К середине 2019 года и во второй его половине спрос начнет уменьшаться, так как фискальная и инфляционная нагрузка на население возрастает, а ипотека — дорожает. В целом можно предположить, что 2019 год не будет столь же успешным для рынка новостроек, как ушедший 2018-й.

«Не предвидится ни сильного падения, ни сильного роста»

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:

— Покупательская активность в этом году будет уступать показателям 2018 года, к чему приведет комплекс причин, среди которых повышение ставок по ипотеке при невысокой платежеспособности населения, выросшая за прошлый год стоимость вторичной недвижимости и существенное сокращение предложения, особенно наиболее бюджетных объектов. Скорее всего, по количеству авансов и сделок 2019-й сравняется с 2017 годом. Соответственно, мы не ожидаем, что с ценами на вторичке произойдут существенные перемены: не предвидится ни сильного падения, ни сильного роста, и в течение года средние ценовые показатели, как мы предполагаем, останутся на том же уровне, что и сейчас.

Однако если на рынке новостроек в 2019 году произойдут кардинальные перестановки (к примеру, начнется резкое увеличение стоимости нового жилья из-за изменений в финансировании застройщиков), то они могут отразиться и на ценовой картине во вторичном сегменте. Также в случае серьезного ухудшения российской экономики активность покупателей с большой вероятностью снизится, что приведет к уменьшению цен на вторичную недвижимость. Однако подобные варианты развития событий представляются нам маловероятными.

В 2018 году ситуация изменилась: главным действующим лицом на вторичном рынке был продавец, так как покупатели больше не могли позволить себе долго ходить на просмотры, ведь из-за повышенного спроса они рисковали остаться у разбитого корыта. А в 2019 году вторичный рынок будет, так сказать, нейтральной территорией: объем предложения перестанет сокращаться, как это было в прошлом году, он либо останется примерно таким же, как сейчас, либо немного увеличится, цены также зафиксируются на текущем уровне. Поэтому в 2019 году мы будем наблюдать равновесие в отношениях продавцов и покупателей.

«Никаких значительных перемен на рынке аренды в 2019 году мы не ожидаем»

Мария Жукова, управляющий директор компании «Миэль-Аренда»:

— Никаких значительных перемен на рынке аренды в 2019 году мы не ожидаем. По-прежнему основная доля и спроса, и предложения останется в сегменте экономкласса. Можно ожидать, что максимальный спрос в 2019 году, как и в 2018-м, будет приходиться на ценовой диапазон от 25 тыс. до 40 тыс. руб. В этом диапазоне рассматривают для себя жилье квалифицированные специалисты, приехавшие в Москву из других регионов, молодые семьи, планирующие покупку собственного жилья в ипотеку и временно живущие в арендном, и т. д.

Спрос на аренду городской недвижимости по-прежнему будет высок, так как Москва как центр деловой и финансовой активности привлекает к себе арендаторов из других городов и регионов. В течение последних лет мы не отмечали никаких резких ценовых изменений на рынке аренды, лишь в пределах ценовой погрешности. Наступивший год, скорее всего, не станет исключением, так как мы не видим предпосылок ни к заметному росту цен, ни к их снижению.

«В лучшем случае спрос сохранится на прошлогодних отметках»

Дмитрий Халин, управляющий партнер агентства элитной недвижимости Savills в России:

— В 2018 году спрос на элитное жилье как на первичном, так и на вторичном рынке вырос в 1,5 раза. Главные причины высокой прошлогодней активности покупателей — расширение предложения новостроек и существенная коррекция цен на готовые квартиры. Думаю, что даже при самом оптимистичном сценарии спрос в лучшем случае сохранится на прошлогодних отметках. Гораздо вероятнее снижение числа сделок на 10-15%.

В 2019 году к выводу на рынок готовилось как минимум 11 новых элитных комплексов с суммарным числом квартир и апартаментов, превышающим 1,7 тыс. Это на 20% больше, чем в 2018 году. Последние изменения законодательства о долевом строительстве наверняка скорректируют эти оптимистичные планы. Вполне вероятно, что треть перспективных проектов будет отложена, остальные выйдут на рынок по более высокой, чем предполагалось ранее, цене. На 10-15% подорожают и те проекты, которые экспонируются на рынке уже сейчас. В результате сегмент элитных новостроек может недосчитаться до четверти сделок в сравнении с прошлогодними показателями.

На вторичном премиальном рынке, напротив, можно рассчитывать на оживление спроса до 10%. В последнее время данный сегмент испытывал мощное ценовое давление со стороны новых проектов. Похоже, что с 1 июля 2019 года эти времена закончатся. А значит, вторичные квартиры станут более интересны.

«Ожидаем развития позитивных трендов на рынке офисной недвижимости»

Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank:

— В 2019 году мы ожидаем развития позитивных трендов на рынке офисной недвижимости Москвы, которые уже наметились в прошедшем году. Во-первых, прогнозируется рост нового строительства, который может доходить до двукратного увеличения по сравнению с 2018 годом, — запланировано к выходу на рынок порядка 400 тыс. кв. м. Теперь, когда на рынке ощущается явное оживление арендаторов, а в ряде локаций даже наметился дефицит предложения на фоне высокого спроса, застройщики вернулись к планируемым ранее проектам.

Во-вторых, спрос, вероятнее всего, останется в целом на уровне 2018 года, то есть объем чистого поглощения составит 650-700 тыс. кв. м. При сохранении стабильного спроса доля вакантных площадей продолжит снижаться примерно на 1-2 п. п. Позитивные настроения на рынке в связи с обоюдной активизацией арендаторов и девелоперов подогреют рост ставок на 3-5% в год.

В-третьих, если говорить о наиболее заметных трендах 2019 года, следует упомянуть развитие сегмента коворкингов, который в русле общемировых тенденций будет активно расти. Ожидается, что уже в 2019 году объем предложения коворкингов может увеличиться примерно на 20-30% от сегодняшних 130 тыс. кв. м.

«Профиль операторов продолжит меняться в сторону предприятий общепита»

Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений компании CBRE в Москве:

— Рост операторов масс-маркета продолжится: резкое увеличение цены парковки в центре Москвы приведет к тому, что количество арендаторов, работающих в данном сегменте, вырастет, вытеснив операторов, рассчитанных на покупателей средних и средних+, которые уйдут в нишевые проекты с гостевым паркингом. Люксовые операторы останутся в пределах традиционного торгового треугольника в районе Петровки — ЦУМа.

Профиль операторов продолжит меняться в сторону предприятий общепита: рынок общественного питания пока все еще далек от насыщения, а развитие таких сервисов, как Delivery Club и «Яндекс.Еда», позволяет стрит-фуду покрывать не только текущий пешеходный трафик, но и активно развивать онлайн-продажи готовой еды с доставкой.

Fashion и бьюти продолжат осторожное развитие на ключевых улицах, наиболее востребованными у таких операторов по-прежнему остаются Кузнецкий Мост, Никольская, Большая Дмитровка, Петровка, Тверская. Вакансия в центральных торговых коридорах, как и ранее, станет снижаться за счет ротации и, по нашим оценкам, составит менее 5% в этом году. Ставки аренды продолжат коррекцию в зависимости от улицы, плавно снижая верхнюю ценовую границу.

Велесевич Сергей