Что выгоднее в кризис: Льготная ипотека или аренда? Как в нынешних условиях лучше решать жилищный вопрос

КРЕДИТ - 12% ГОДОВЫХ

"Ипотека - это прекрасно", - говорят банкиры. "Но очень дорого", - замечают заемщики. Еще бы. Берешь, например, три миллиона, а отдаешь в итоге уже девять. Тем более что сейчас потенциала резкого роста, как это было в 2000-е, у квадратных метров точно нет. Что же сейчас выгоднее: снимать квартиру или брать ее в кредит, пусть и льготный?

Объявления от застройщиков сейчас повсюду. Скидки, акции, льготы... То есть можно и квартиру с дисконтом приобрести, и кредит взять по сниженным ставкам.

До конца этого года действует программа ипотеки с господдержкой. По ней банки выдают жилищные кредиты не дороже 12% годовых. Для сравнения, на рыночных условиях сейчас можно получить ипотеку только под 14 - 15%.

У госльготы есть нюансы. Она действует только для новостроек. Плюс есть ограничения по сумме займа - 3 млн. рублей для регионов и 8 млн. рублей для Москвы и Санкт-Петербурга. По данным Минстроя, в прошлом году льготные кредиты взяли больше 210 тыс. семей. Это каждая третья ипотека.

- Ставка в 11% для нашей страны - более чем хорошее предложение. Конечно, можно кивать на Европу, Америку, где ипотека под 2 - 4%. Но в этих странах значительно ниже стоимость ресурсов. На развивающихся рынках, к которым мы относимся, такая стоимость денег пока невозможна, - говорит директор департамента розничного бизнеса Росгосстрах банка Андрей Борискин.

ТОЛЬКО ИДЕАЛЬНЫЕ ЗАЕМЩИКИ

Далеко не всем клиентам банк одобряет покупку новостройки по льготной ставке. В кризис кредитные организации стали осторожнее.

- Сегодня большое внимание уделяется кредитной истории клиента. Если год назад банки могли дать ипотеку человеку, у которого была когда-либо просрочка по выплатам, то сегодня таким заемщикам получить деньги почти невозможно. Банки стали обращать внимание и на работодателя - историю компании, сферу деятельности. Это позволяет исключить вероятность потери работы будущим заемщиком, - рассказывает управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая.

- Квартиру в ипотеку имеет смысл покупать, если у заемщика есть первоначальный взнос, который составляет около половины стоимости жилья. Доходы должны позволять погасить кредит досрочно: хотя бы за 5 - 7 лет, - считает гендиректор управляющей компании Peramo Ольга Мещерякова.

ОБАНКРОТИТЬСЯ МОЖЕТ ЛЮБОЙ ЗАСТРОЙЩИК

Раньше новостройки покупались для того, чтобы их после сдачи дома продать и получить прибыль. В кризис эта модель не работает.

- Сейчас новостройка - не очень надежный способ вложения средств. Цены на недвижимость снижаются. Это означает, что при продаже вырученные за квартиру средства не позволят заемщику заработать. Есть даже риск того, что продажа ипотечного жилья не позволит закрыть кредит, - предостерегает Ольга Мещерякова.

Более того, сейчас велик риск недостроя. Многие девелоперские компании говорят, что им очень трудно вести бизнес. Платежеспособного спроса со стороны покупателей хватит еще максимум на год. Что будет потом, не ясно.

Самая громкая последняя история - разорившийся СУ-155. Да, его объекты сейчас достраивают другие компании, и есть шанс, что дольщики все-таки получат свои квадратные метры. Но вряд ли кому-то из клиентов хочется попасть в ситуацию, когда стройка заморожена, а платить по кредиту банку нужно.

ЛУЧШЕ СНИМАТЬ?

Тем, кому негде жить, необязательно бежать в банк за кредитом. Жилье можно взять в аренду. Тем более сейчас - рай для арендаторов. Цена съемного жилья снизилась в среднем на 20%. В Москве, например, можно поселиться в однушке за 25 - 27 тысяч рублей в месяц, а в регионах - и вовсе за 8 - 10 тыс. Предложение сейчас сильно превышает спрос.

- Аренда квартиры выгоднее в краткосрочной перспективе. Но ипотека позволяет исключить ограничения на использование квартиры: ремонт, проживание домашних животных и т. д. И главный плюс ипотеки - право собственности на квартиру, - комментирует аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА" Алексей Сучков.

Если резюмировать экспертов, аренда будет выгоднее в ближайшие пару лет. Особенно если у вас нет большого первоначального взноса (хотя бы 30 - 40%). А оптимальное время для ипотеки не раньше конца года. Ключевая ставка ЦБ должна опуститься. Вместе с ней снизятся и проценты по жилищным кредитам. Но в любом случае перед тем, как ввязываться в ипотеку, посчитайте все риски. Ведь платить ее все-таки вам.

НА ЗАМЕТКУ

7 советов потенциальным заемщикам

Для начала решите, какую квартиру вы будете покупать - новостройку или готовое жилье.

Узнайте примерную стоимость недвижимости. С учетом этого и размера своих накоплений вычислите, сколько денег нужно взять в кредит.

На сайтах банков есть ипотечные калькуляторы. С их помощью прикиньте размер будущих ежемесячных платежей.

Прежде чем взять ипотеку, посчитайте свои доходы. Сумма платежей банку не должна превышать 30 - 40% от них. Иначе жить будет трудно. К тому же не забывайте, что ипотеку вы берете не на пару месяцев, а лет на 10 - 15. Так что оцените свои материальные возможности в долгосрочной перспективе.

Выбирая банк, смотрите не только на ставку. На общую стоимость кредита влияют также всевозможные комиссии, страховка, стоимость аренды ячейки, услуг оценщика и т. д.

Банки перед сделкой дают заемщикам почитать только типовой договор. Он содержит общие условия кредитования. Поэтому нужно задать все интересующие вопросы банковскому менеджеру заранее, чтобы потом не было неприятных сюрпризов.

Если после получения кредита появятся проблемы с выплатами, сразу звоните в банк. Банк заинтересован в том, чтобы вы продолжали платить, и может предложить реструктурировать платеж.

Автор: Софья Ручко