Что нужно знать о покупке квартиры с помощью эскроу-счета

В следующем году квартиры в новостройках могут подорожать до 30 процентов. С такими прогнозами выступили эксперты на бранче "Девелопмент по новым правилам". Все идет к тому, что строительные компании должны быть финансово независимыми. Из-за поправок в закон о долевом строительстве застройщикам придется полностью кредитоваться в банке. Кроме того, с принятием целого пакета поправок в 214-ФЗ, 218-ФЗ и 175-ФЗ ужесточаются и другие требования к девелоперам.

- Главное предстоящее изменение в 214-ФЗ, которое повлияет на стратегию продавцов, это переход к использованию эскроу-счетов (для тех проектов, по которым первый ДДУ зарегистрирован после 1 июля 2019 года), - пояснила "РГ-Неделе" управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. - На российском рынке новостроек данная модель будет работать следующим образом. Покупатель выбирает квартиру в приглянувшемся строящемся жилом комплексе. Чтобы ее оплатить, он открывает эскроу-счет в уполномоченном банке. После открытия счета покупатель вносит на него свои деньги или туда перечисляются кредитные средства, если клиент покупает квартиру через ипотеку. С этого момента покупатель не сможет забрать эти средства, пока идет строительство его дома. Он получит их назад, только если застройщик не выполнит свои обязательства. После ввода дома в эксплуатацию и получения ключей средства с эскроу-счета переходят застройщику.

Можно ли будет купить квартиру на этапе строительства? Теоретически после перехода на эскроу-счета компаниям-застройщикам никто не запрещает продавать новостройки на этапе строительства. Только теперь средства дольщиков не могут быть использованы для финансирования строительства - придется использовать банковский кредит. "В связи с этим возникает риск того, что девелоперы будут выводить на рынок проекты в средней или высокой стадии готовности для того, чтобы компенсировать затраты по проектному финансированию, продав жилье дороже, - говорит Мария Литинецкая. - В конечном счете все зависит от ставок по кредитам на строительство. Обсуждается возможность их снижения по мере накопления средств дольщиков на эскроу-счетах. Чтобы уменьшить переплату, девелоперы по-прежнему будут заинтересованы в реализации комплексов на этапе строительства".

А что сейчас? До 1 сентября под каждое разрешение на строительство застройщики должны открыть отдельный расчетный счет. Реквизиты указанного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика, при этом законодательством не ограничена возможность открытия счетов в разных банках.

Сегодня можно купить квартиру или апартаменты в готовом доме, покупателям есть из чего выбрать. По оценкам "Метриум", в самом востребованном массовом сегменте доля готового жилья в Московском регионе составляет 15,4 процента. Но самые ликвидные варианты распродаются еще на этапе строительства дома. После ввода в эксплуатацию непроданными остаются либо квартиры с не самыми удачными планировками, либо жилье большой площади, а вместе с тем и бюджетом.

Прямая речь

Владимир Якушев, министр строительства и ЖКХ России:

- Главные задачи, которые решены в законе о долевом строительстве, - более прозрачная работа застройщиков, подконтрольность денег граждан, которые направлены на жилищное строительство, и новые условия работы с 1 июля 2019 года. Большую роль, согласно поправкам в закон, берут на себя банки, поэтому важно сохранить баланс между кредитными организациями и застройщиками.

Сегодня строительная отрасль фактически работает сразу в трех правовых режимах, связанных с законодательными новеллами о дольщиках. Первый касается застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. На них не действуют новые нормы законодательства за исключением усеченного банковского сопровождения. Второй правовой режим - переходный - для разрешений на строительство, полученных с 1 июля 2018 года по 1 июля 2019 года, когда к застройщикам, привлекающим деньги граждан, предъявляются серьезные требования. И наконец, с 1 июля следующего года строительные компании должны полностью перейти на эскроу-счета.

Важно, чтобы в переходный период правильно трактовали новое законодательство, поэтому мы провели большое мероприятие, на котором разъяснили и банкам, и застройщикам его особенности. Утвержден состав документов, которые застройщик, работающий со средствами дольщиков, обязан представить в уполномоченный банк для открытия счета и проведения операций по нему. Кстати, первый проект в стране, который застройщик реализовал через счета эскроу, был запущен в Тюмени. У строительной компании все получилось неплохо.

На заметку

Что нужно знать при покупке жилья на этапе строительства с помощью эскроу-счета (рекомендации Рейтингового агентства строительного комплекса)

1 Счет эскроу - это счет, открытый в банке, на который перечисляется стоимость квартиры, указанная в Договоре участия в долевом строительстве (ДДУ). Банк передает денежные средства застройщику только после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, банк выступает гарантом выполнения таких обязательств застройщика, как соблюдение заявленного срока о вводе в эксплуатацию объекта недвижимости, а также контролирует все расходы застройщика.

2 В реестр банков, имеющих возможность открытия эскроу-счетов для долевого строительства, входят 55 банков. При этом соответствующие продукты запустили пока только Сбербанк и Российский капитал. Решая, с каким банком застройщик будет сотрудничать для получения кредита на строительство, он тем самым и определяет, в каком банке будут открываться счета эскроу.

3 Для того чтобы купить квартиру через счет эскроу, необходимо предварительно запросить у застройщика шаблон Договора участия в долевом строительстве и проверить его на наличие обязанности расчетов за квартиру через счета эскроу. Если дольщика устраивает объект, он идет вместе с представителем застройщика в Росреестр и регистрирует ДДУ. Затем дольщик идет в банк, который указан в договоре, ему открывают счет эскроу.

4 Документы, которые необходимо при себе иметь для открытия счета эскроу в банке, - удостоверение личности и оригинал ДДУ. Оригинал договора может быть предоставлен на бумажном носителе и в электронной форме. ДДУ должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. В договоре должны содержаться сведения о банке, уполномоченном на открытие счетов эскроу для уплаты цены ДДУ.

5 На эскроу-счета распространяется защита АСВ, при этом максимальный объем все же ограничен 10 миллионами рублей. Соответственно, при возникновении проблем у банка, в котором находится эскроу-счет, гражданину гарантируется возврат денежных средств (но не более 10 миллионов рублей).

6 На эскроу-счет не начисляются проценты, в отличие от депозита (поэтому, если через три года застройщик не выполнит свои обязательства, то дольщик вернет свои 10 миллионов рублей. Но за эти деньги сложно будет купить квартиру, на которую претендовал изначально. - "РГ").

7 Срок счета эскроу не может превышать более чем на шесть месяцев заявленного застройщиком срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Если объект не достроен в предусмотренный срок, то гражданин получает право на расторжение договора и возврат средств с эскроу-счета.

8 При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита можно оформить ипотеку в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом, аккредитованном банке. В таком случае сумма просто переводится из одного банка в другой безналичным расчетом.

Автор: Бухарова Ольга