ЧТО НАМ СТОИТ ДОМ

САМОИЗОЛЯЦИЯ ОЖИВИЛА СПРОС НА ЗАГОРОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Ограничения на фоне попыток властей сдержать распространение COVID-19 привели к ренессансу на рынке подмосковной недвижимости. Быстро набрав популярность, идея снять дом на несколько месяцев для прохождения периода самоизоляции постепенно трансформировалась в планы многих горожан провести на даче все лето. Тенденция подстегнула спрос не только к аренде, но и к покупке домов. «Деньги» выяснили, сколько это может стоить.

Массовое закрытие границ, ограничения по работе курортных отелей внутри страны и неблагоприятная экономическая ситуация заставили россиян пессимистично смотреть на планы на предстоящее лето. По данным исследования банка «Открытие», точно планируют взять отпуск лишь 24% жителей Москвы и Подмосковья. При этом 33% из них рассчитывают провести его дома или на даче. Сложившаяся обстановка существенно подстегнула находящийся долгие годы на низком уровне спрос на загородное жилье. В «Миэль-Аренде» констатировали, что на подбор дома на несколько месяцев сейчас приходится 90% поступающих в компанию заявок. Но найти комфортный вариант уже может быть не так просто.

Дача в аренду

Согласно расчетам «Авито Недвижимости», спрос на загородные дома действительно бьет все рекорды: только за последний месяц он вырос в два раза, а за год — в два с половиной. Больше всего, в три раза за месяц, вырос спрос на объекты, которые экспонируются в качестве дач, категория загородные дома увеличила популярность на 84%, коттеджи — на 96%, таунхаусы — более чем в два раза. Хотя руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов рассказывает, что основной пик сделок на рынке Подмосковья прошел, поскольку наиболее ликвидные варианты на долгий срок сняли еще в конце марта и в апреле. На это указывает вымывание предложения: в первой половине мая на рынке было доступно 1,96 тыс. предложений против 3,5 тыс. в тот же период годом ранее и 2,9 тыс. в марте этого года. При этом господин Попов указывает, что потребительский интерес сохраняется: количество просмотров объявлений об аренде загородного жилья в апреле — мае оказалось в 4,7 раза выше, тем в те же даты прошлого года. Эксперт добавил, что 61% при этом приходится на дома, расположенные не далее 30 км от МКАД. Треть заявок формируется в бюджете до 100 тыс. руб. в месяц.

Хотя заместитель директора департамента аренды «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова настроена более оптимистично: выбор домов в аренду, по ее словам, на рынке еще достаточный, при этом примерно треть предложения формируют объекты экономкласса. Эксперт указывает, что снять дачу стоимостью 30-50 тыс. руб. в месяц сейчас можно на разных направлениях. «Качество лотов в последнее время возросло: многие недорогие дачные дома обеспечены коммуникациями, включая отопление, а участки достаточно ухожены», — добавляет она. По оценкам госпожи Поляковой, стоимость аренды дачных домов на фоне увеличения спроса выросла на 10%, коттеджей — на 10%, таунхаусов — на 6,5%. Несмотря на взрывной рост спроса, к более значительному увеличению бюджетов арендаторы оказались не готовы, констатирует эксперт. Похожие оценки приводят в ЦИАН: по данным сервиса, средняя стоимость аренды загородной недвижимости в Московской области сейчас составляет 81 тыс. руб. При средней площади дома 170 кв. м это на 5,5% ниже аналогичного значения марта. Но Алексей Попов объясняет, что небольшое снижение продиктовано лишь изменением структуры предложения на фоне вымывания ликвидных объектов: так, в марте средняя ставка составляла 85,7 тыс. руб. при средней площади 207 кв. м.

Дача класса люкс

В сегменте элитного загородного жилья вымывание оказалось заметнее. Директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михай лик указывает, что за январь — апрель объем предложения высокобюджетных коттеджей в аренду сократился на 35%, при этом за последний месяц снижение достигло 11%. «Существенный объем ликвидного предложения был сдан еще в конце марта — первой половине апреля», — констатирует он. В среднем аренда элитного дома в Подмосковье сейчас стоит 1,56 млн руб. в месяц — это на 30% дороже, чем в мае прошлого года. Господин Михайлик связывает динамику с падением стоимости рубля и изменением структуры предложения: с рынка уже ушли наиболее доступные лоты. Так, по словам эксперта, доля предложений дешевле 1 млн руб. в месяц за январь — апрель сократилась в общей структуре на 16 процентных пунктов, до 69%. Доля лотов за 400-600 тыс. руб. в месяц снизилась на 7,6 п. п., до 34%.

Олег Михайлик добавляет, что самые дорогие предложения домов в аренду сейчас концентрируются на Рублево-Успенском шоссе, где средняя ставка аренды составляет 1,8 млн руб. в месяц. Для сравнения, на Новорижском направлении этот показатель оценивается в 1,5 млн руб. Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова добавляет, что наиболее бюджетные элитные предложения сейчас можно найти на Калужском направлении, где есть дома за 370 тыс. руб. в месяц, и Киевском — за 350 тыс. руб. Лотов за 200-300 тыс. руб. в месяц, по ее словам, на рынке не осталось.

Собственный дом

Риск заражения COVID-19 заставили многих не только принять решение снять дачу на лето, но и купить собственный дом. В «Инком-Недвижимости» указывают, что основная покупательская активность сейчас концентрируется на вторичном рынке: первичных предложений в высокой стадии готовности на рынке мало, а клиенты в большинстве случаев хотят переехать за город как можно скорее. В целом спрос на покупку дачных домов, по оценкам аналитиков, вырос на 7% относительно аналогичного периода прошлого года, а коттеджей — на 23%.

Согласно оценкам ЦИАН, средняя стоимость загородной недвижимости в Подмосковье сейчас составляет 16,6 млн руб. при средней площади дома 193 кв. м. Господин Попов указывает, что за минувший год предложения стали заметно компактнее и дороже: весной 2019 года цена составляла 13,5 млн руб. при средней площади 266 кв. м, в марте этого года показатели оценивались в 14,5 млн руб. за 187 кв. м соответственно. При этом большинство потенциальных покупателей не готовы рассматривать высокобюджетные предложения: согласно подсчетам ЦИАН, 54% просмотров объявлений сейчас приходится на лоты до 5 млн руб., а 22% — до 10 млн руб. «Значительный рост спроса именно на покупку загородных домов представляется маловероятным из-за нестабильной экономической ситуации», — рассуждает господин Попов. Хотя эксперт не исключает, что интерес покупателей перераспределится в сторону земельных участков для дальнейшего самостоятельного строительства дачи.

Заместитель гендиректора «Kaskad Недвижимости» Ольга Магилина поясняет, что бюджет строительства дома полностью зависит от намерений заказчика: на рынке существует множество предложений дешевле 1 млн руб., в то время как верхней ценовой планки не существует. Готовый дом в коттеджном поселке на Киевском шоссе с землей и коммуникациями, по ее словам, сейчас можно купить за 8,4 млн руб., аналогичное предложение с финишной отделкой обойдется в 10,5 млн руб.

Элитная альтернатива

Олег Михайлик отмечает, что количество запросов непосредственно на покупку загородного высокобюджетного жилья относительно прошлого года выросло в два раза. Но, пока сохраняется режим самоизоляции, они формируют в основном отложенный спрос. Директор жилого департамента Penny Lane Realty Кирилл Надточий добавляет, что брокеры лишены возможности полноценно отрабатывать заявки из-за ограниченной работы Росреестра и МФЦ.

Число обращений по его оценкам выросло на 22%. Анна Раджабова отмечает, что на фоне роста спроса многие собственники подняли цены на свои объекты на 2-5%. Как и в массовом сегменте, покупателей элитного загородного жилья интересует в основном готовое жилье, в которое можно сразу заехать. «До пандемии участки пользовались стабильным спросом, сейчас количество сделок с начала года резко упало, люди в основном ищут готовые дома под ключ, число запросов на них сейчас примерно в четыре с половиной раза выше, чем на покупку просто земли», — указывает господин Надточий.

Но госпожа Раджабова уверена, что все не так однозначно: 80% предложений готовых домов на загородном рынке Подмосковья представлен старыми объектами, которые устарели и не отвечают запросам современных клиентов.

На этом фоне более приоритетной выглядит все же покупка собственной земли. Олег Михайлик соглашается: на рынке действительно существует категория клиентов, которая предпочитает купить участок и заняться строительством дома самостоятельно. Возведение кирпичного высокобюджетного дома под ключ с мебелью в среднем обходится в $2-3 тыс. (149-223 тыс. руб.) за 1 кв. м. То есть суммарный бюджет строительства собственного дома на 200 кв. м составит 28,6-44,6 млн руб. Хотя эксперт предупреждает, что показатель крайне индивидуален: он зависит не только от материалов, но и от условий строительства, ландшафта. «Дешевле всегда будет построить самостоятельно, но не всегда выгоднее, стоит учитывать время, силы и энергию, которые придется потратить на проработку проекта и контроль за выполнением работ подрядчиков», — рассуждает он.

Кирилл Надточий предупреждает, что процесс растянется не менее чем на два года. Примерно три месяца у покупателей уходит на выбор и покупку участка, столько же займет работа архитектора и дизайнера, строительство «коробки» — не менее восьми месяцев, еще десять месяцев уйдут на внутренние работы и отделку

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ АРЕНДЫ ДОМА ПО УДАЛЕННОСТИ ОТ МОСКВЫ

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.

Автор: Мерцалова Александра