Что будет с ценами на жилье в «Москва-Сити» после переезда чиновников

Риелторы заметили рост спроса со стороны госслужащих на жилье в «Москва-Сити» после переезда ряда министерств в один из небоскребов делового центра.

Небоскреб «IQ-квартал» в «Москва-Сити» был выкуплен государством для создания рабочего пространства для нескольких министерств и ведомств. В марте 2019 года в высотку начали заезжать сотрудники Минэкономразвития и Минпромторга, позднее офисы здесь получат аппараты Минсвязи, Росстандарта, Росимущества и Ростуризма. Переезд министерств в одну башню был задуман для экономии средств федерального бюджета и повышения эффективности работы госорганов.

Концентрация органов власти в одном из небоскребов «Москва-Сити» уже привела к возросшему спросу со стороны госслужащих на аренду и приобретение квартир и апартаментов в близлежащих районах. О том, как повлияет переезд чиновников на местный рынок жилья, «РБК-Недвижимости» рассказали риелторы.

Новостройки в «Москва-Сити» и рядом

Спрос на апартаменты внутри «Москва-Сити» в 2018 году оказался выше, чем в прошлые годы. По данным агентства недвижимости Savills, в 2018 году на первичном рынке «Москва-Сити» прошло порядка 380 сделок, что примерно в 2,4 раза больше, чем было заключено в 2016 году.

Сегодня в деловом районе, по оценке риелторской компании «Метриум», ведутся продажи свыше 760 апартаментов. Около трети из них (37%) представлены в строящемся комплексе Neva Towers, а средние темпы тут составляют порядка 27 апартаментов в месяц. «Высокие результаты связаны с относительно низкой для делового центра стоимостью „квадрата“ — около 509 тыс. руб. Без учета Neva Towers средняя стоимость 1 кв. м составляет 590 тыс. руб.», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Также первичные продажи ведутся в двух проектах Capital Group — высотных комплексах ОКО и Capital Towers (единственный комплекс в «Москва-Сити» с квартирами, а не апартаментами). Кроме того, анонсировано строительство 405-метрового жилого небоскреба, который станет самым высоким в Москве.

Вид на комплекс небоскребов «IQ-квартал» в Московском международном деловом центре «Москва-Сити». МФК «IQ-квартал» общей площадью 228 тыс. кв. м образуют три башни переменной этажности (21, 33, 42 этажа) и многофункциональный терминальный комплекс. В двух зданиях высотой 33 и 42 этажа расположены офисы класса А общей площадью 129 тыс. кв. м. В третьей жилой башне (21 этаж) располагается 207 апартаментов премиального класса.

Среди более дорогостоящего предложения в ММДЦ «Москва-Сити» риелторы называют апартаменты в «Башне Федерация. Восток», где бюджет покупки начинается от 18,7 млн руб. за 42,5 кв. м. Однако именно такие лоты наиболее интересны чиновникам, со стороны которых риелторы уже фиксирует увеличенный спрос, утверждает Литинецкая.

Лонгрид. Сколько стоят квартиры в небоскребах Москвы

Далеко не все сотрудники, работающие в башнях, готовы снимать и покупать жилье внутри делового центра. «После переезда ряда министерств в „Москва-Сити“ в первую очередь повысится востребованность близлежащих новостроек соседних районов, так как далеко не каждый сотрудник готов приобрести апартаменты стоимостью почти 600 тыс. руб. за „квадрат“ либо же регулярно платить несколько сотен тысяч рублей в месяц за аренду жилья в деловом центре», — прогнозирует Литинецкая.

Сотрудники компаний, расположенных в «Сити», в том числе госслужащие, часто делают выбор в пользу новостроек рядом с деловым центром. «К примеру, ЖК Headliner, который находится буквально через дорогу от „Москва-Сити“, продается в среднем почти по 30 лотов в месяц. Причем особым спросом пользуются однокомнатные квартиры с отделкой, которые приобретают в том числе инвесторы под сдачу в аренду сотрудникам, работающим в офисных небоскребах», — продолжает Литинецкая.

На рынке новостроек премиум-класса, расположенных в Пресненском районе и Дорогомилове, средняя цена квартир и апартаментов, по данным Savills, составляет сегодня 514 тыс. руб. за 1 кв. м, в бизнес-классе — 330 тыс. руб.

От переезда чиновников в «Москва-Сити» также выиграют застройщики проектов в районе Филевского парка, где представлены пять новостроек с общим объемом предложения порядка 1,3 тыс. лотов (средняя стоимость 1 кв. м — 242 тыс. руб.), говорит Литинецкая. По ее мнению, в целом будет более востребован и Пресненский район, в котором, помимо проектов в «Москва-Сити», ведутся продажи еще 18 объектов с 1,5 тыс. квартир и апартаментов со средней стоимостью квадратного метра порядка 435 тыс. руб.

Для потенциальных покупателей проекты за пределами границ «Москва-Сити» имеют определенные преимущества — собственную дворовую территорию, часть из них расположена в непосредственной близости к парковым зонам, добавляет директор городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. 

Вторичный рынок рядом с «Сити»

Жилая застройка вокруг «Сити» неоднородна. В основном здесь представлены дома 1950-х годов, есть несколько домов, построенных в 2000-х годах, а также ряд новых жилых комплексов, говорит Андрей Соловьев из Knight Frank.

В 15 минутах ходьбы от делового центра, по данным «Инком-Недвижимости», на продажу выставлено около 55 вторичных квартир со средней стоимостью «квадрата» 531 тыс. руб. за 1 кв. м. В целом в Пресненском районе реализуется около 850 лотов со средней ценой 378 тыс. руб. за 1 кв. м.

«Экспозиция, спрос и цены на вторичное жилье возле „Москва-Сити“ <...> возрастут, но по причинам, никак не связанным с планируемым переездом чиновников. Так, большие объемы построенной здесь первичной недвижимости постепенно будут переходить на „вторичку“, что приведет к обновлению и увеличению экспозиции в указанном сегменте (до того же уровня, что и в 2014-м, или даже выше), закономерному росту цен (как минимум на 15%), а также усилению активности покупателей (в диапазоне от 25% до 30%)», — предполагает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Влияние на рынок недвижимости

Риелторы считают, что переезд ряда ведомств в «Москва-Сити» не сможет существенно повлиять на ценообразование в комплексе. Из-за высокой стоимости квадратного метра большая часть площади уже введенных в эксплуатацию башен продается уже много лет, поэтому девелоперы вряд ли станут повышать стоимость, даже несмотря на потенциально высокий спрос, прогнозирует Литинецкая.

«Даже если предположить, что из планируемых к переезду около 5 тыс. чиновников 10% решат переехать, то дополнительный спрос составит около 500 человек, причем основная доля новых потенциальных покупателей выберет более доступные объекты бизнес-класса. Для данного сегмента это несущественный объем — общий объем предложения в локации в ближайшие годы оценивается на уровне 4-4,5 тыс. лотов. Для элитного сегмента потенциальное увеличение может быть определено на уровне 10% от нового спроса — то есть около 50 человек, что с учетом новых заявленных объемов также не будет существенным», — предполагает Соловьев.

Плюсы и минусы переезда чиновников

Одним из минусов переезда чиновников в «Сити» риелторы называют значительное увеличение нагрузки на транспортное сообщение и проблемы с парковками в этой локации. «Проблемы с транспортной доступностью в районе делового центра наблюдаются уже давно. Если сюда на работу будут добираться еще и чиновники, в том числе с мигалками, то транспортное сообщение ухудшится», — говорит Таганов из «Инкома».

Отрицательный момент может заключаться и в том, что для функционирования правительственных структур, возможно, усилят и меры безопасности, в том числе и антитеррористической, считает Халин. «Будем надеяться, что это не доставит какого-то дискомфорта жильцам апартаментов ни в одной из башен и не приведет к негативному воздействию на рынок», — говорит он.

Среди позитивных моментов размещения в «Москва-Сити» правительственного кластера может стать рост интереса к этой локации со стороны девелоперов, считает Халин. По его словам, в России до сих пор работает менталитет: чем ближе к власти находится жилье, тем оно престижнее.

Новый офис для чиновников

В 2017 году премьер-министр Дмитрий Медведев поручил рассчитать стоимость переезда в небоскребы по адресу Пресненская набережная, 10, стр. 2. Туда переедут Минэкономразвития, Минпромторг, Минкомсвязи, а также Росаккредитация, Росстандарт, Ростуризм, Росимущество и другие подведомственные учреждения. В новом офисе должно разместиться около 6 тыс. госслужащих. Руководители высшего звена расположатся на 40-41 этажах, а офисы руководства среднего звена займут этажи с 37-го по 39-й. Всего в офисном корпусе «IQ-квартал» 42 этажа.

Для переезда чиновников АИЖК выкупила за 25 млрд руб. в высотке «IQ-квартал» около 75 тыс. кв. м офисных площадей и 327 машино-мест. Девелопером проекта является подконтрольная ВТБ компания «Галс-Девелопмент». Сам переезд оценивался еще в 8 млрд руб., он включал себя ремонт и отделку помещений, перевоз и закупку мебели и оборудования и т. д. Чтобы окупить все затраты после переезда, АИЖК планирует продать недвижимость, которая сейчас принадлежит министерствам: на их балансе суммарно находится более 180,8 тыс. кв. м в центре столицы.

Автор: Велесевич Сергей