Число новых жилых проектов в Москве упало до 12-летнего минимума

Девелоперы не спешат выходить на стройку на фоне дорогих кредитов

В III квартале 2025 г. в Москве стартовали продажи всего в семи новостройках. Об этом говорится в исследовании компании "Метриум". По ее данным, это самый низкий показатель за 12 лет. Для сравнения: в аналогичный период прошлого года столичные девелоперы запустили 12 новых комплексов, годом ранее - 13, в 2022 г. их было 16. С выводами "Метриума" согласны и другие участники рынка. В BnMap.pro тоже сообщают о семи стартах в июле - сентябре без учета проектов реновации против 13, 19 и 14 в III квартале предыдущих трех лет. В "НДВ супермаркет недвижимости" насчитали 10 новых проектов за последние три месяца 2025 г. - на 27% меньше, чем было годом ранее.

Среди новых жилых комплексов последнего квартала в "Метриуме" называют "Онежский вал", "Квартал Мит", "MyPriority Нижегородская", "Level Войковская", One, "Дом Соболева" и Clos 17. Другие консультанты говорят также о "Крекшино парке" и "Троицком" в новой Москве, "Лесной коллекции" и U2 в СЗАО, Stone Rise в ЮВАО и "Кутузов сити" в ЗАО.

Сократилось не только число проектов, но и количество новых корпусов в уже запущенных комплексах. По данным BnMap.pro, в июле - сентябре рынок новостроек пополнился 66 корпусами (51 - в старых ЖК и 15 - в новых). Это на 26,7% меньше, чем было годом ранее.

В целом с начала года количество новых проектов, по данным "Метриума", снизилось более чем в 2 раза относительно января - сентября 2024 г. В этом году на рынок, как утверждают в этой компании, вышло 24 ЖК (22 - в старой Москве, 2 - в ТиНАО), а за три квартала 2024 г. - 52. По оценке BnMap.pro, их число сократилось только на 18%: с 34 до 28. Но сами проекты стали значительно меньше: количество корпусов в них упало на 39% - с 90 до 55, а суммарная площадь лотов в продаже - на 92% до 857 534 кв. м.

Сильнее всего уменьшилось число стартов новых проектов в ТиНАО: до двух в январе - сентябре 2025 г. против шести годом ранее, сообщает "Метриум".

Но в новой Москве предложение чаще пополняется за счет новых очередей существующих кварталов, отмечает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Только в III квартале 2025 г. в этом районе, по информации "НДВ супермаркет недвижимости", начались продажи в 20 домах в уже реализующихся комплексах (+33% год к году). С учетом нового предложения в строящихся проектах объем нового предложения в старой и новой Москве в 2025 г. уменьшился суммарно на 27%, говорит представитель этой компании.

За девять месяцев 2025 г. на рынок новостроек вышло порядка 2,82 млн кв. м в 94 новых зданиях, уточняет руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ супермаркет недвижимости" Елена Чегодаева. На фоне сокращения стартов снижается и общий объем предложения нового жилья. По данным компании, по итогам сентября на первичном рынке Москвы в реализации находилось 3,3 млн кв. м. Это на 17,8% меньше, чем было в тот же период прошлого года.

Сокращение объема нового предложения связано прежде всего с высокими ставками по кредитам, говорят опрошенные "Ведомостями" эксперты. Застройщики снизили число проектов из-за падения покупательской активности на фоне окончания массовых льготных ипотечных программ, отмечает генеральный директор ГК "Садовое кольцо" Илья Колунов. При этом несубсидируемая ипотека, по словам экспертов, до сих пор остается недоступной для подавляющего большинства покупателей. По словам основателя BnMap.pro Ирины Доброхотовой, даже после снижения ключевой ставки среднерыночная стоимость кредитов превышает 21%, поэтому платежеспособный спрос ограничен.

Но связывать сокращение темпов запуска девелоперских проектов исключительно с оттоком клиентов неправильно, считает генеральный директор MR Мария Литинецкая.

По данным Росреестра, в январе - августе (за сентябрь данных еще нет) число сделок с новостройками в Москве снизилось лишь на 11,4% к прошлому году до 50 812 договоров. Благодаря гибкому применению маркетинговых инструментов спад спроса оказался не критичным, объясняет Литинецкая. Но его структура изменилась: резко вырос объем рассрочек, который не обеспечивает наполняемость эскроу-счетов, добавляет коммерческий директор ГК Dars Дмитрий Софронов.

Высокая ключевая ставка ведет к удорожанию не только ипотеки, но и проектного финансирования и бридж-кредитов для девелоперов, продолжает Литинецкая. Даже один год выплачивать банку займы по таким условиям, по ее словам, крайне обременительно для застройщиков. В итоге маржинальность новых комплексов снижается, резюмирует он. Обслуживать старые кредиты при нынешних ставках стало действительно дорого, а привлекать новые для запуска дополнительных объектов - слишком рискованно, соглашается Софронов. Поэтому застройщики, по его словам, предпочитают направлять денежный поток на завершение текущих комплексов, а не начинать новые.

Об этом же говорит и коммерческий директор ГК "Развитие" Виктория Анохина. По ее словам, в текущих условиях большинство девелоперов выбирают осторожную поэтапную стратегию реализации проектов.

Есть еще и фактор "ценовых ножниц", продолжает Софронов. Себестоимость новостроек на финальной стадии на 20% ниже, так как строительные материалы, как правило, закупаются заранее по старым ценам, говорит эксперт. Но рост этого показателя на фоне инфляции делает новые старты экономически нецелесообразными, объясняет он.

По мере смягчения денежно-кредитной политики ЦБ наблюдается постепенное восстановление рынка недвижимости, считает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. Однако, по его мнению, пока нет оснований ждать ни резкого притока клиентов, ни массового запуска новых проектов. Пока девелоперы не увидят в текущих комплексах увеличения сделок по ипотеке, ситуация со стартами кардинально не изменится, соглашается директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. По ее мнению, спрос на квартиры и число новых проектов вырастет, когда ипотечные ставки опустятся до 14-15%. Судя по прогнозу, это случится лишь к концу 2026 г., говорит она.

Совладелец и сооснователь группы "Родина" Владимир Щекин полагает, что инвестиционная активность застройщиков оживет уже при ключевой ставке в 15%. В свою очередь, Софронов считает, что первые сигналы к активному запуску новых проектов рынок может получить при показателе в 9-12%. Похожего мнения придерживается и Колунов. Но по-настоящему устойчивый рост, полагает Софронов, возможен только при стабилизации ставки на уровне 7-8%.

/ Алексей Орлов / Ведомости