Чиновники стали меньше разрешать

В первом квартале этого года московские власти выдали в два раза меньше разрешений на строительство многоквартирных домов, чем за аналогичный период прошлого года. Чиновники уверяют, что начало года не является показательным. Кроме того, жилищное строительство в новой Москве сдерживается искусственно, чтобы территории развивались сбалансированно. Не стоит также забывать, что многие застройщики делают выбор в пользу апартаментов, которые не считаются жильем и поэтому не попадают в статистику.

Проанализировав отчет Мосгосстройнадзора за первый квартал 2014 года, аналитики рынка недвижимости забили тревогу. Оказалось, что из 231 разрешения на строительство, выданного ведомством в январе–марте, только 13 предусматривают возведение жилья площадью 413 тыс. кв. метров. За аналогичный период прошлого года эти показатели составляли 24 объекта и 711 тыс. кв. метров соответственно. Вероятно, такая ситуация временная, не исключает гендиректор компании «Метриум» Мария Литинецкая. «У нас нет информации, что чиновники стали более требовательными или отказываются выдавать разрешения», – отмечает она.

Наиболее вероятно, рассуждает эксперт, что большинство девелоперов, которые планировали начинать строить свои объекты в первые месяцы 2014 года, успели оформить все бумаги раньше.

В Мосгосстройнадзоре, в свою очередь, подчеркивают, что общее количество разрешений, выданных застройщикам, растет. Так, в первом квартале прошлого года московские власти оформили допуск к строительству 149 объектов всех назначений, включая жилье, МФК, административные, гостиничные и торговые площади. А всего в прошлом году было выдано рекордное количество разрешительной документации – 827. (Для сравнения: в 2010-м – 590, в 2011-м – 402, в 2012-м – 526.) В начале 2014 года в Москве, по словам главы стройкомплекса Марата Хуснуллина, действовали разрешения на строительство недвижимости общей площадью 43 млн кв. метров.

В Мосгосстройнадзоре уверены: судя по динамике первого квартала, прошлогодний рекорд будет побит и жилые проекты не окажутся в аутсайдерах. Столичные власти ставят задачу строить не менее 2,5–3 млн кв. метров жилья в год. Вся документация, обеспечивающая реализацию этих планов, к концу декабря будет выдана в полном объеме. «Данные за один квартал, особенно первый, не отражают ситуацию. Тенденция будет очевидна по итогам года», – подчеркивают в ведомстве.

Марат Хуснуллин отмечает, что в новой Москве властям приходится искусственно сдерживать жилищное строительство для сбалансированного развития всей присоединенной территории. Застройщики подтверждают, что «ларчик открылся» только в конце 2013 года, когда компании «Инвесттраст», реализующей проект «Новые Ватутинки», удалось получить разрешение на третью очередь. До этого все девелоперы работали на основании документов, полученных до присоединения к Москве, поэтому не могли ни продолжать свои старые проекты, ни начинать реализацию новых, а мэрия проводила глобальную ревизию всех проектов планировок, «добавляя» в них недостающие дороги и социальные объекты. «Сейчас новая Москва наконец-то вышла на следующий этап своего развития. Поэтому в недалеком будущем можно ожидать выхода еще большего количества новых жилых объектов», – надеется Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».

По словам Марата Хуснуллина, в 2014 году на присоединенных территориях планируется построить более 2 млн кв. метров недвижимости, из них 1,6 млн кв. метров жилья. Уже в первом квартале здесь ввели в эксплуатацию 400 тыс. кв. метров. Причем 25%, по словам главы департамента развития новых территорий Владимира Жидкина, это малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Примечательно, что сегмент ИЖС лидирует и в статистике Мосгосстройнадзора, заинтересовавшей участников рынка. За первый квартал было выдано 104 комплекта разрешительных документов на такое строительство (почти 35% от всего объема), что в три раза больше, чем в январе– марте 2013 года. На втором месте находятся коммерческие, административные, складские и гостиничные объекты – 16,6%. На третьем месте идет инженерная инфраструктура – 9,7% разрешений.

Партнер консалтинговой группы «НЭО Центр» Виталий Клевцов предполагает, что активность девелоперов, специализирующихся на жилье, могла снизиться, поскольку они ожидали изменений в нормативно-правовой базе, облегчающих доступ к строительству. В мае правительство РФ с подачи Минстроя утвердило исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства. «К концу года застройщики могут получить существенные послабления в области подготовки документов для получения разрешений на строительство, что в конечном счете упростит эту процедуру и будет способствовать увеличению темпов выдачи разрешений уже в 2015 году», – отмечает господин Клевцов. В департаменте градостроительной политики обещают, что в Москве число согласований будет минимальным – всего 30 против 134 в федеральном перечне. Сегодня, чтобы получить разрешение на строительство, необходимо пройти около 55 процедур, что занимает более 300 дней. К концу года срок оформления документов должен снизиться до 280 дней. Кроме того, получение согласований обойдется на 15% дешевле. В нынешней экономической ситуации это для застройщиков тоже аргумент. Впрочем, чиновники отрицают, что снижение по итогам первого квартала количества выданных разрешений связано с текущей ситуацией в экономике. «Несмотря на девальвацию рубля, девелоперы не уменьшили планируемые объемы строительства», – уверяют в горадминистрации.

Не стоит также забывать, что значительная часть квартир, строящихся в Москве, официально является апартаментами, следовательно, не попадает в данные по жилью. По оценкам компании «Метриум», в ЦАО находится почти половина (45,6%) апарткомплексов. Такие квартиры есть практически во всех высотках ММДЦ «Москва-Сити», а также в большинстве многофункциональных и гостиничных комплексов, строящихся в округе. На втором месте благодаря площадкам у водоемов расположился Северный округ, а третью позицию делят между собой Южный и Северо-Западный округа. В других частях города комплексы с апартаментами пока не появились, но эксперты не сомневаются, что это вопрос времени. За последние два года продажи открылись в 47 новых проектах, а доля апартаментов в общей структуре предложения увеличилась до 30%. (Среди элитных домов она превышает 50%, утверждают аналитики Kalinka Real Estate Consulting Group.) Аналитики называют это «невероятным ростом» и прогнозируют, что в 2014 году на рынок столичных новостроек выйдет еще более 700 тыс. кв. метров апартаментов примерно в 15 проектах.

Екатерина Шмелёва