БУМАЖНЫЕ МЕТРЫ

ЧТО ПРИБЫЛЬНЕЕ — ЦЕННЫЕ БУМАГИ ДЕВЕЛОПЕРОВ ИЛИ ИХ КВАРТИРЫ

Покупка квартиры не единственный способ поучаствовать в буме на московском рынке недвижимости. Альтернативный вариант с меньшим бюджетом — приобрести акции девелоперских компаний. Консультанты рынка ценных бумаг не советуют проводить прямое сравнение доходности от владения акциями и покупки недвижимости, но отмечают, что в перспективе десяти лет доход акционера может быть более привлекательным.

Недвижимость и ценные бумаги — два наиболее популярных направления инвестиций, признанные во всем мире. Чтобы инвестировать в жилую недвижимость в Москве, нужно хотя бы 7-8 млн руб. свободных средств и ожидание в два-три года до окончания строительства нового дома. Если повезет, прибыль может составить 20-30%. Это средняя разница в цене между стадией котлована и полной готовностью, по данным «Метриума». Доходность может быть еще выше — в особенно удачных проектах, которые быстро продаются. Девелоперу приходится чаще повышать цены. В «Метриуме» знают примеры, когда цены растут на все 60%. Если не повезет и квартиры будут продаваться плохо, цена изменится незначительно, на 15%, а при продаже придется конкурировать с самим застройщиком, которому тоже надо продать свободные квартиры. В этом случае поиск покупателя и выход на сделку могут затянуться.

Порог инвестиций в акции гораздо ниже. Бумаги продаются лотами, которые устанавливает биржа. Для большинства публичных девелоперских компаний лот — это одна акция (для «Самолета», ЛСР, «Эталона»). Для их покупки нужно менее 1 тыс. руб. Исключение составляет группа ПИК, лот которой — это десять акций, или около 6 тыс. руб. Приобрести акции может любой желающий, для этого необязательно иметь статус квалифицированного инвестора (физлицам его присваивает брокер по установленным критериям, среди них стоимость активов во владении на сумму не менее 6 млн руб.). Доходность акций в промежутке двух-трех лет, если сравнивать с периодом ожидания готовности дома, еще менее предсказуема, чем динамика цен на квартиры. Акции за это время могут вырасти в цене или резко подешеветь. Это одно из объяснений, почему вложения в акции рекомендуют на более длительный срок. По расчетам «БКС Мир инвестиций», доходность акций ЛСР в период с 2011 по 2015 год была отрицательной — от 33% до 36%. Но те, кто продолжал держать их, в этом году могут получить 104% по сравнению с тем, что вложили девять лет назад. Акции ПИК в 2011-2013 годах падали в цене до 45%. Терпеливые инвесторы, которые не продали бумаги тогда, или те, кто купил их на пике падения задешево, в этом году могут рассчитывать на 500-процентную доходность.

Для большинства недвижимость как финансовый инструмент более понятна, потому что она реальна, ее можно сдавать в аренду и получать такой же реальный доход. Аренда скромной однокомнатной квартиры в Москве рядом с метро (дальше четырех-пяти станций от Кольцевой линии) стоит в среднем 30 тыс. руб. в месяц. Квартира — около 7 млн руб. Если ориентироваться на эти цифры и не учитывать налоги, расходы на амортизацию и периоды простоя, получится, что вложения вернутся через 19,5 лет. За это время квартира, скорее всего, еще и подорожает, но не на 100% или 500%, как акции, за период вдвое меньший. Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Дмитрий Пучкарев рассчитал, сколько будет стоить портфель акций девелопера, который обеспечит 30 тыс. руб. пассивного дохода. Он ориентировался на доход от дивидендов — с учетом непредсказуемости динамики цен на акции. Самым дорогим оказался портфель акций ПИК: с учетом налогов он должен стоить 10,9 млн руб., чтобы приносить 30 тыс. руб. в месяц дивидендами. Бумаги «Эталона» принесут столько же при стоимости портфеля 4,15 млн руб. с налогами. «У ПИК исторически невысокая дивидендная доходность, но ее компенсирует опережающая динамика стоимости акции. „Эталон“ платит больше дивидендов, поэтому стоимость портфеля ниже», — объяснил разницу господин Пучкарев.

Помимо потенциала доходности инвестиции в акции более ликвидны: их легко продать быстро. Планируя продажу квартиры, никто не рассчитывает на то, что сделка будет закрыта за две или три недели. Срок экспозиции меньше месяца не закладывают даже на очень востребованные варианты. Некоторые собственники квартир ждут покупателей от нескольких месяцев до года, это зависит от ожиданий по цене. Чтобы продать акции, нужно несколько раз кликнуть нужные кнопки в приложении брокерской компании, которая обслуживает инвестиционный счет держателя бумаг. Деньги будут на счету сразу после совершения сделки. При незапланированной продаже и недвижимости, и акций риски неудачной цены на момент сделки сопоставимы. Но в случае с акциями можно продать только часть пакета, чтобы освободить нужную сумму. Квартиру придется продавать целиком. Комиссия риэлтора в среднем — 2% от суммы сделки, у брокера — до 0,1% (зависит от компании).

Из чего выбирать «До этого года акции российских девелоперов росли медленнее рынка из-за слабого темпа увеличения прибыли, падения рентабельности и отрицательного свободного денежного потока (показатель, который говорит о том, что компания тратит больше, чем зарабатывает), несмотря на стабильный рост объема продаж», — рассказывает старший аналитик «Атона» Михаил Ганелин. По его словам, во втором полугодии этого года инвесторы потеплели к застройщикам, потому что отрасль стала расти опережающими темпами. «Объемы продаж взлетели, цены на новостройки повысились на 20% и выше год к году на фоне падения ставок по ипотеке до исторического минимума», — объясняет господин Ганелин, добавляя, что акции крупных ликвидных девелоперов — ПИК, «Эталона», ЛСР — подорожали на 18-47% с начала года. Исключением стали бумаги ГК «Самолет»: они подешевели на 0,4% за сопоставимый период, потому что компания вышла на биржу только в конце прошлого года. Индекс Московской биржи за это же время увеличился на 6,5%. Но во время первой волны коронакризиса, весной, бумаги девелоперов максимально просели. «Акции ПИК — на 18,8%, „Эталона“ — на 58%, ЛСР — на 45,2%, „Галс“ — на 35,7%», — напоминает статистику аналитик ГК «Финам» Наталия Пырьева.

«В следующем году оптимизм инвесторов, скорее всего, сохранится до тех пор, пока ставки по ипотеке остаются низкими», — делится Михаил Ганелин. Фаворитами в секторе он называет группу ПИК и «Эталон». Алексей Павлов из Otkritie Research выделяет еще ЛСР и ГК «Самолет». «Остальные бумаги являются неликвидными и не интересны с инвестиционной точки зрения», — считает он.

Кроме роста стоимости акций зарабатывать на бумагах девелоперов можно за счет дивидендов. Их платят ПИК, «Эталон», ЛСР. По словам Алексея Павлова, акционеры ПИК последние три года получали 22,71 руб. на акцию. ЛСР с 2014 года распределяет среди держателей своих акций 8 млрд руб., или 78 руб. на акцию. «Эталон», согласно обновленной дивидендной политике, которая действует с начала этого года, обещает дивиденды не менее 12 руб. на акцию/депозитарную расписку. «По итогам 2020 года акционеры ПИК могут рассчитывать на более солидные выплаты, так как, согласно политике, девелопер стремится к тому, чтобы выплачивать не менее 30% консолидированного свободного денежного потока. ЛСР, наоборот, сократит дивиденды до 30 руб. на акцию, но в перспективе может вернуться к предыдущему максимуму», — объясняет Алексей Павлов, добавляя, что для акционеров «Эталона» ситуация тоже может измениться при изменении ряда целевых показателей.

Как наиболее интересные для инвесторов Алексей Павлов выделяет депозитарные расписки «Эталона» и ГК «Самолет». «Бумаги „Эталона“ в среднесрочной перспективе самые недооцененные по сравнению с конкурентами и обладают наибольшей дивидендной доходностью, которая превышает 9% (ПИК — 3,81%, ЛСР — 8,2%; данные „Финама“). В долгосрочной перспективе привлекателен „Самолет“ как компания, которая планирует кратный рост в течение следующих нескольких лет», — прогнозирует он.

На фоне продления программы льготной ипотеки до середины будущего года участники рынка недвижимости ждут роста цен на нее, что, в свою очередь, хорошо повлияет на финансовые и операционные показатели девелоперов. «Это значит, что в будущем можно ожидать более высокие дивиденды. Наша рекомендация по бумагам девелоперов до конца этого года — покупать», — отмечает Наталия Пырьева.

К сведению акционеров

Как способ заработать акции могут стать альтернативой покупке недвижимости, убеждена госпожа Пырьева. «Стоимость бумаг зависит от конъюнктуры рынка и растет при благоприятных обстоятельствах. Сейчас акции девелоперов подорожали вслед за ростом спроса на недвижимость и цены квадратного метра, после не слишком удачного прошлого года», — рассуждает эксперт, отмечая, что до конца этого года тенденция сохранится. «2020 год станет одним из самых удачных для российских девелоперов», — уверена она.

Но недвижимость традиционно считается менее рискованным активом для вложений, так как глубина колебаний цен на квартиры и дома в период кризиса меньше, а в долгосрочной перспективе они стабильно растут. В отличие от акций, бумаги подвержены более сильным колебаниям и гораздо чувствительнее к изменениям, поэтому рисков для их владельцев больше. «Но риски отдельных компаний и отраслей можно минимизировать за счет диверсификации портфеля. А недвижимость — это цельный рынок, что создает дополнительный риск плюс к макроэкономическим, рыночным, законодательным и отраслевым», — отметила Наталия Пырьева.

Михаил Ганелин считает покупку акций более рискованной инвестицией, чем покупка жилья. «Но их нельзя напрямую сравнивать. Это разные типы инвестиций, с разными типами рисков. Сравнение может быть объективным только на длинном горизонте, от десяти лет. При таком сравнении доходность акций в среднем выше, чем доходность от недвижимости», — резюмирует он.

ДЕВЕЛОПМЕНТ ДЕРЖИТСЯ НА ГОСПРОГРАММЕ

Спрос на квартиры в столице стабилен и падает только в кризисной экономической ситуации. Но тогда участникам рынка помогает государство. Самый эффективный инструмент поддержки в этом году — программа выдачи льготной ипотеки. Благодаря программе и мягкой финансовой политике Центробанка ставки по ипотеке минимальны за всю историю кредитования покупки жилья в России. Это стимулирует продажи строящихся квартир на фоне падающих доходов населения. В этом году в Москве планируется построить около 3,6 млн кв. м жилья, заявлял в начале 2020 года руководитель департамента градостроительной политики города Сергей Левкин. Это меньше, чем в 2019 году, когда было введено 5 млн кв. м, но тогда план мэрии был перевыполнен.

По данным Единого ресурса застройщиков, десятка крупнейших компаний в стране (по объему строительства) строит 20% всего жилья в России, из них только одна компания не из Москвы или Санкт-Петербурга. Несмотря на огромный в масштабах страны объем строительства, в Москве самый низкий показатель обеспеченности жильем — 19,1 кв. м на человека. В одном из своих выступлений Сергей Левкин говорил, что он растет по 0,1 кв. м в год. Согласно национальному проекту «Жилье», обеспеченность россиян жильем должна быть на уровне 30 кв. м на человека.

На жилье в Москве очень высокий спрос. «Ежемесячно заключается 7-10 тыс. договоров участия в долевом строительстве. Для сравнения: в докризисном 2014 году этот показатель составлял порядка 2 тыс. договоров в месяц», — говорит совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Программа выдачи льготной ипотеки стимулирует инвестиции в строительство. Девелопмент становится одним из источников восстановления и будущего роста экономики. «В нацпроектах предусмотрен показатель ввода жилья 120 млн кв. м в год, сейчас он на уровне 75-80 млн», — отмечает господин Щекин. По его словам, это означает, что отрасль будет в периметре пристального внимания властей в ближайшие несколько лет.

Правительство активно прилагает усилия по повышению безопасности сделок со строящимся жильем на протяжении пяти лет. За это время был изменен главный отраслевой закон — 214-ФЗ о долевом строительстве. До июля прошлого года деньги дольщиков шли на строительство дома, и завершение проекта зависело от успеха продаж и порядочности девелопера. Теперь строительство финансируется на банковский кредит, а деньги дольщиков лежат на эскроу-счетах. Девелопер получает их только после ввода дома в эксплуатацию. Если проект по каким-то причинам не завершен, все покупатели могут забрать свои деньги. Не все смогли сразу перейти на новый механизм.

Проекты компаний, которые работают по-старому, оказались в зоне риска, когда в разгар пандемии остановились почти все сделки. Девелоперы, которые строят на деньги банка, отмечали, что могут продолжать работать, так как не зависят от спроса в текущий момент.

Но и тем и другим необходима поддержка. Стоимость жилья в Москве высока: коэффициент доступности составляет 4,2 (данные фонда «Институт экономики города»). Это период времени, в течение которого семья должна откладывать весь доход, чтобы приобрести жилье. Согласно общепринятой международной классификации ООН-ХАБИТАТ, такой коэффициент доступности означает, что «приобретение жилья сильно затруднено». Чтобы стимулировать продажи, правительство запустило в мае этого года программу субсидированной ипотеки, в рамках которой кредит на покупку жилья в новостройке обойдется по ставке до 6,5%. Предполагалось, что она закончится 1 ноября, но из-за возникшего ажиотажа (покупательский спрос спровоцировал рост цен в среднем на 20%, что практически нивелировало эффект низкой ставки) ее продлили до 1 июня 2021 года. По данным ДОМ.РФ, в сентябре средняя ставка по кредитам на покупку новостроек уменьшилась до 5,93% (-3,2 п. п. за год). По данным «Метриума», сейчас 85% ипотечных сделок проходят по программе субсидирования ставок. В целом в ипотеку покупают 59% новых квартир в Старой Москве, а в Новой Москве — 67%. Поддержка идет на пользу девелоперам: растут объем продаж и выручка. «В следующем году поддержка спроса может ослабнуть, тогда под влиянием снижения покупательской способности на фоне последствий пандемии цены на недвижимость скорректируются. Это отразится на операционных и финансовых показателях девелоперов и может спровоцировать переоценку стоимости акций», — отмечает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Дмитрий Пучкарев.

«Недвижимость — это цельный рынок, что создает дополнительный риск плюс к макроэкономическим, рыночным, законодательным и отраслевым»

Автор: Геращенко Екатерина