Бизнес-центры теснят жилье

Застройщики меняют профиль

Рассчитывая сэкономить на смене вида разрешенного использования участков, застройщики жилья стали активнее строить в Москве офисы. На их долю приходится уже более половины от всех проектов, заявленных на ближайшие годы. Однако 20% такой недвижимости могут оказаться невостребованными за счет неудачного расположения, предупреждают участники рынка.

Из всех проектов по строительству офисных площадей, заявленных к вводу до 2026 года, 52%, или 542 тыс. кв. м, реализуются застройщиками жилья, говорится в исследовании Asterus. По данным аналитиков, ранее на объекты таких девелоперов приходилось менее 12%.

Директор департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко отмечает, что в этом году застройщики жилья планируют ввести 101 тыс. кв. м офисов, что почти вдвое больше, чем в 2022 году. Директор департамента девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин прогнозирует, что по итогам этого года 67% введенных в эксплуатацию бизнес-центров будет построено компаниями, которые ранее строили исключительно жилье.

Девелоперы жилья начали активно выводить на рынок офисные проекты после принятия в 2020 году мэрией Москвы повышенных коэффициентов при смене вида разрешенного использования участков, говорит руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. «Для проектов, где кроме жилья предусмотрено создание новых рабочих мест за счет строительства офисов, плата уменьшается», — поясняет он.

По замыслу властей, мера должна решить проблему с дефицитом мест приложения труда за Третьим транспортным кольцом. «Для этого девелоперы выбирают именно офисы, поскольку их можно построить компактно», — поясняет управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. Но застройщики сейчас проявляют активность не только в офисном, но и в складском сегменте, строя объекты формата light Industrial, замечает Тимур Рывкин.

Денис Бобков не исключает, что высокая активность девелоперов жилья в строительстве бизнес-центров может оказать негативный эффект на рынок коммерческой недвижимости: 20% реализованных ими проектов могут оказаться невостребованными из-за неудачного расположения. В среднесрочной перспективе это может привести к росту пустующих площадей в офисном сегменте на 3-5 процентных пунктов, отмечает эксперт. По данным NF Group, по итогам первого квартала 2023 года доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А в Москве уже составила 13,3%, класса В — 8,1%. Директор коммерческого управления Stone Hedge Кристина Недря говорит, что застройщики жилья построенные бизнес-центры сдают в аренду, в то время как профильные девелоперы предпочитают поскорее распродать площади.

Как правило, офисы, построенные застройщиками жилья, находятся в не очень престижных районах, констатирует руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина.

По этой причине, по ее словам, такие объекты почти невозможно продать, а иногда и сложно найти арендаторов. Коммерческий директор Coldy Василий Квливидзе поясняет, что в основном такие проекты ориентированы на локальный спрос: часто площади в них занимают компании, арендовавшие помещения в соседних зданиях. Он приводит в качестве примера проекты комплексного развития территорий, реализующиеся на месте промзон, где компании уже занимали часть помещений.

Управляющий партнер группы «Мета» Максим Лещев обращает внимание и на то, что низкий спрос на офисные и промышленные площади в составе жилых проектов в моменте не представляет проблему для городских властей. " Жилые районы возводятся на длительный срок, и в дальнейшем востребованность коммерческих площадей в этих локациях может вырасти", — считает эксперт. Одновременно он обращает внимание на то, что доходность строительства коммерческой и индустриальной недвижимости в отдаленных районах ниже и подобные меры для мэрии — один из немногих способов стимулировать ее развитие.