Бизнес-класс нарезают помельче

Новые квартиры в сегменте подстраиваются под спрос

На московском рынке жилых новостроек бизнес-класса наметились признаки затоваривания: при двукратном снижении спроса объем предложения квартир вырос на 30-45%. Чтобы удержать оставшихся на рынке покупателей, девелоперы, работающие в этом сегменте, сокращают среднюю площадь жилья, предлагая больше студий и однокомнатных квартир. Но едва ли такая стратегия будет долгой. Девелоперам так или иначе придется сократить число выходящих на рынок новых проектов.

По итогам декабря 2022 года объем предложения квартир в новостройках бизнес-класса в Москве достиг 19,3 тыс. лотов, из них 15,5 тыс. квартир и 3,8 тыс. апартаментов, — это на 38,8% больше год к году, следует из данных «Метриума». В NF Group говорят о росте на 30% за год, до 13,9 тыс. лотов, в «Бест-Новострое» — на 48%, до 20,3 тыс.

Сейчас, по данным Est-a-Tet, в столице продаются квартиры бизнес-класса общей площадью 1,1 млн кв. м: за квартал показатель вырос на 14,6%, за год — на 35,2%, что сопоставимо с уровнем 2019 года. Руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков говорит о росте предложения на 45%, до 1,4 млн кв. м.

Управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка связывает резкий рост нового предложения с выходом на рынок в прошлом году объектов, реализация которых ранее была отложена из-за пандемии. Хотя, по подсчетам «НДВ Супермаркет недвижимости», в 2022 году продажи начались в 24 проектах против 34 годом ранее. Но интерес потребителей к новостройкам бизнес-класса в прошлом году оказался низким. По расчетам «Метриума», в 2022 году зарегистрировано 13 тыс. договоров долевого участия (за исключением сделок, в которых приобретались три лота и более), что на 39% меньше год к году. Это на 19,3% ниже, чем даже в 2019 году, когда на рынок не влиял пандемийный ажиотаж. Директор консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова считает, что на первичном рынке бизнес-класса в прошлом году было заключено 10,9 тыс. сделок, что вдвое ниже, чем в 2021 году. «Это антирекорд за последние четыре года», — добавляет она.

Заметное снижение спроса связано с резким ростом цен на жилье бизнес-класса на фоне действия льготной ипотеки. За два года стоимость лотов в этом сегменте увеличилась на 50%, поясняет госпожа Широкова. Кроме того, многие потенциальные покупатели таких квартир перебрались за границу, другие — переориентировались на покупку новостроек комфорт-класса, добавляет Надежда Коркка. Гендиректор «НДВ Супермаркет недвижимости» Наталия Кузнецова обращает внимание на то, что продажи в массовом сегменте по итогам 2022 года действительно выросли на 5,3%.

Для стимуляции спроса в сегменте бизнес-класса застройщики стали сокращать среднюю площадь квартир: по данным «Метриума», за год она сократилась на 5,6%, до 61,1 кв. м. Доля самых доступных лотов, студий и «однушек», в структуре предложения за год выросла на 5,5 процентного пункта, до 47,2%. Тренд связан с попыткой оптимизировать бюджет покупки, считает Наталия Кузнецова. Частично бизнесу это удалось: средний бюджет покупки жилья в новостройках бизнес-класса за прошлый год вырос на 3,3%, до 25,85 млн руб., в то время как в целом на первичном рынке цены увеличились на 9,5%, до 423,2 тыс. руб. за 1 кв. м.

Вице-президент Glorax Александр Андрианов сомневается, что практика снижения площади квартир в сегменте бизнес-класса оправданна. «Увеличение доли квартир с мелкой нарезкой всегда отрицательно сказывается на комфорте проживания», — рассуждает он. Эксперт не исключает, что такое решение приведет к обратному эффекту, снизив интерес покупателей к проекту.

Надежда Коркка предполагает, что из-за текущих сложностей в экономике застройщики существенно сократят в этом году запуск проектов в сегменте бизнес-класса. Аналогичные прогнозы делает Денис Бобков, предполагая, что стартовать сейчас будут лишь проекты, которые нельзя отложить.

Но сами застройщики смотрят на ситуацию более позитивно. Вице-президент ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторов считает, что с проблемами на фоне кризиса в основном столкнулись проекты бизнес-класса, позиционирование которых изначально было неправильным. «На фоне общего снижения спроса покупатели стали более разборчивыми», — замечает он. Управляющий партнер Touch Сергей Шиферсон говорит, что не планирует снижать темпы продаж, отмечая, что сниженный спрос на рынке не может быть вечным.