Битва за район

Кто выигрывает от акций протестов горожан, недовольных новым строительством

В последние 20 лет конфликты между жителями и девелоперами в Москве стали делом привычным. В большинстве случаев они решаются в пользу последних, хотя и приводят к финансовым и репутационным убыткам. С помощью акций «народного гнева» достаточно легко организовать проблемы даже очень крепко стоящей на ногах компании, и многие этим пользуются.

Интересантов в таких историях обычно несколько. Это инициативные группы, состоящие из местных жителей, которым действительно мешает стройка, политические деятели, пытающиеся убить одновременно двух зайцев — защитить горожан и получить их голоса на следующих выборах в Мосгордуму, и градозащитники, для которых важно сохранение исторического и культурного наследия, а также специальные компании и лица, зарабатывающие на потребительском терроризме. Иногда акции «народного гнева» инициируют и коллеги-застройщики, хотя за последние пять лет число таких инцидентов снизилось, а конкурентная борьба перешла в цивилизованное русло.

Из истории вопроса

В 2005 году некоторые градозащитники утверждали, что в столице одновременно действует около 500 инициативных групп, организованных недовольными жителями. При этом в одном районе могло быть несколько таких объединений — например, на севере Москвы во время строительства Capital Group и «Интеко» ЖК «Город яхт» было около двух десятков инициативных групп. В то время в городе работало пять-семь компаний, которые профессионально занимались организацией протестов, а также периодически появлялись мошенники, специализирующиеся на шантаже девелоперов.

По словам очевидцев тех событий, тогда многие девелоперы действительно готовы были платить шантажистам. В те времена многие застройщики выделяли для этих целей по квартире на дом, которую были готовы отдать тем, кто будет поднимать шум. Неофициальные выплаты организаторам протестов от застройщиков в те времена варьировались от $5 тыс. до $100 тыс. в зависимости от умелости вымогателя и готовности строителя их выплатить.

В том же 2005 году компании, занимавшиеся организацией акций протестов против строительства, утверждали, что 70% заказов поступало от политических партий, 10% — от конкурентов, 5% — от чиновников, курирующих крупные градостроительные проекты в этом районе, и 15% — от структур, специализирующихся на шантаже строительных компаний. Стоимость организации разовой акции тогда составляла $10-30 тыс., а трехнедельная кампания с подключением федеральных телеканалов обходилась заказчику в $200-300 тыс. Кстати, и в те времена остановить такими методами строительство было непросто. Самые известные из скандальных строек, которые были запрещены столичными властями после протестов горожан, — жилой комплекс на Ростовской набережной (инвестор — «Центр-инвест-2000») и ЖК в Сокольниках на Егерской улице (инвестор — МИАН).

Московская рулетка

За прошедшие годы кардинально изменилось, казалось бы, все: площадь Москвы, рынок недвижимости, цены, законы и городские власти, но «народный гнев» по-прежнему остается качественным инструментом давления на девелоперов. За последние пять лет из-за активных протестов было отменено несколько проектов: 40-этажный апарт-комплекс «На Ходынской улице» (застройщик — ОАО «Концерн „Монарх“»), элитные апартаменты Central Park на месте лыжной базы «Красный маяк» в Битцевском парке (девелопер — ГК LerGroup и ООО «Элис Транс»), ЖК «Клубный дом на ВДНХ» (ООО «Интервест» и ИСК «Алвек»). Строительство всех этих комплексов было остановлено властями.

Но все же остановка строительства из-за протеста жителей сегодня скорее исключение, чем правило: это не нужно ни девелоперу, ни властям. «Если власти отзовут у застройщика выданное ими же разрешение, то это станет распиской в собственной некомпетентности. Но из-за протестов жителей девелопер в любом случае несет ущерб — как репутационный, так и финансовый. По причине дополнительных разбирательств сроки реализации проекта могут быть сдвинуты на несколько месяцев», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Тем не менее, по словам представителя одной из девелоперских компаний, обычно застройщики, работающие в «горячих» точках, стараются подстраховаться и как можно скорее начать стройку и реализацию квартир. В случае эскалации конфликта городские власти поддержат компанию, которая уже продала более 20% квартир по договорам долевого участия и вышла на этап строительно-монтажных работ.

Если проанализировать остальные проекты, вызывавшие активные протесты пять лет назад, то можно констатировать, что почти все они построены и введены в эксплуатацию, а квартиры в большинстве из них раскуплены.

Зона турбулентности

В последнее время акции «народного гнева» усилились из-за старта программы реновации, и в ближайшем будущем ситуация будет усугубляться. Когда жителей начинают переселять целыми районами, то недовольных действиями властей и строителей становится намного больше. А вместе с ними будет расти и число бизнес-провокаторов, умеющих грамотно воспользоваться ситуацией.

Более того, сейчас начинаются настоящие войны между жителями, часть которых возражает против стройки, а другая, наоборот, желает переехать в новые дома по программе. При умелом манипулировании жильцами со стороны профессионалов и политиков разных партий конфликт постепенно перерастает в войну между соседями. Это наглядно демонстрирует пример района в Останкино, где местные жители протестуют против строительства в рамках программы реновации стартового дома на улице Цандера.

Безусловно, застройщики за последние 15 лет научились работать с населением, но иногда даже самые опытные игроки могут оказаться в неприятной ситуации. По словам Виктора Юрова, управляющего партнера «Соцмедиамаркетинга» (занимается репутационным маркетингом), при желании сейчас можно раскачать любой проект и существуют компании и люди, на этом специализирующиеся. «Если раньше организаторы конфликтов действовали скорее по наитию, то сегодня бизнес-провокаторы — профессионалы, которые наработали технологии и успешно тиражируют их, следуя из одного проекта в другой», — говорит коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова. Даже в случае, если конфликт благополучно завершился, девелоперу потребуется немало времени и сил, чтобы погасить его в информационном пространстве.

Впрочем, предугадать реакцию жителей несложно. Например, прежде, чем приступить к сносу большей части здания на Ордынке, в компании «Баркли» заявляли о новой инновационной системе, которая позволит строить одновременно стены и копать котлован под паркинг с минимальным шумом и максимально быстро. Но поскольку здание не нарушило привычного облика квартала, жители не возражали.

«Это благополучный пример, но в некоторых случаях война не прекращается годами, хотя чаще всего проигрывают жители», — говорит Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости компании Penny Lane Realty. Он напоминает о недавнем противостоянии жителей в Кунцево с группой ПИК: «Жители проиграли процесс в Верховном суде, соответственно, поддержки властей не получили».

По словам Ольги Барабановой, сейчас к привычным акциям протеста против стройки добавились и акции бизнес-провокаторов, специализирующихся на потребительском терроризме. «С этим явлением в той или иной степени сталкивается подавляющее большинство девелоперов ЖК: попытки привести свою УК, организация кампаний „против строительства“ или „за оказание юридических услуг соседям“ для защиты от якобы нарушающего законодательство девелопера», — объясняет эксперт. Так что в ближайшей перспективе можно ожидать и роста числа подобных акций протеста.

МНЕНИЯ

Роман Лябихов, гендиректор ГК «Атлант»:

— Мы сталкивались с подобной ситуацией перед -началом реализации проекта «Большие Мытищи -Тайнинская », предполагающего развитие застроенных территорий микрорайонов 31 и 34 в городе Мытищи. Главные опасения жителей, большинство из которых проживали в малоэтажных домах, были связаны с появлением ряда проблем из-за уплотнения застройки. -Нескольких месяцев мы поддерживали диалог с активистами: было четко заявлено, что переселение людей из их частных домов возможно только по обоюдной договоренности. В конечном счете убедили большинство из них в том, что его реализация сможет действительно улучшить качество жизни в микрорайонах. Николай Лавров, вице-президент ГК АРИН, руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург»:

— Любая застройка — это серьезный компромисс. В Санкт-Петербурге были неприятные прецеденты, когда не только стройки останавливались, но и отзывались разрешения на строительство. Пример последнего времени — конфликт между Setl Group и Пулковской обсерваторией и попытка компании «MASTER -Девелопмент » застроить набережную реки Смоленки. Но стоит отметить, что такие случаи — это, как правило, не конкурентная борьба. Просто в Петербурге много охранных мест. Любой проект, особенно в центре города, всегда означает серьезное активное обсуждение, в отличие от Москвы.

Автор: Рютина Татьяна