Сми о нас

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Бегство в метровую зону

Газета РБК

Могут ли вложения в жилую недвижимость защитить от двузначной инфляции

Четыре вопроса о защищенности вложений в жилую недвижимость от нынешней инфляции

Один из самых востребованных способов сохранить деньги и заработать — покупка жилой недвижимости. В прошлые кризисы жилье, как правило, спасало от рублевой инфляции, но сможет ли оно сберечь деньги при двузначной инфляции в этом году, разбирался РБК.

Самым понятным инструментом сохранения денег для многих россиян является покупка квартиры. Согласно опросу ВЦИОМа и «Дом.РФ», половина россиян, будь у них крупная сумма денег, инвестировали бы ее именно в жилье.

Годовая инфляция в России по итогам марта составила 16,7%, это максимальный уровень с 2015 года. Глава Счетной палаты Алексей Кудрин ждет, что по итогам года рост цен составит 17-20%, а Всемирный банк прогнозирует, что цены в России в этом году вырастут на 22%.

РБК разбирался, могут ли вложения в недвижимость спасти от двузначной инфляции и остается ли еще недвижимость в России «тихой гаванью» для инвесторов.

Как неопределенность в экономике влияет на интерес к недвижимости?

Риск неопределенности всегда приводит к росту спроса на квартиры, и сейчас вряд ли поведенческие модели частных инвесторов изменятся, прогнозирует руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital Игорь Талалов. При резких колебаниях курсов валют и росте инфляции люди в зависимости от объема сбережений покупают валюту, бытовую технику, автомобили или недвижимость. В этот раз интерес к покупке квартир растет еще и из-за ограничений на покупку валюты и волатильности на фондовом рынке, говорит Талалов.

По данным «Циана», в первом квартале 2022 года количество сделок на первичном рынке в Москве и Подмосковье выросло почти на 13% по сравнению с аналогичным периодом 2020-го, наибольшая активность пришлась на март. Ажиотаж был связан как с желанием заключить ипотечные сделки по условиям, одобренным до повышения ключевой ставки до 20% в конце февраля, так и со стремлением сохранить деньги в «квадратных метрах» покупателями без кредитного плеча, отмечали в «Циане».

Политика властей направлена на то, чтобы граждане выбирали рубли и вкладывали их в банки. Но для больших сумм это слишком рискованно, поэтому единственным вариантом остается покупка квартиры, поясняет интерес к покупке жилья совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин.

При покупке квартир в новостройках через счета эскроу покупатель тоже кладет деньги в банк, хотя и не получает процентов по вкладу. Но если на вкладе застраховано до 1,4 млн руб., то на эскроу-счете — до 10 млн руб. Кроме того, вклады с высокими процентами, появившиеся после роста ставки ЦБ, предлагаются только по краткосрочным вложениям.

Сделки с жильем в кризис несут и эмоциональный фактор. Покупка квартиры связана с желанием «в моменте спасти свои деньги», говорит управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич. «Наблюдается паническое бегство частных инвесторов в недвижимость в связи с падением фондового рынка», — добавляет управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин.

Помогала ли раньше покупка квартиры защитить деньги от инфляции?

Покупка квартиры позволяет сохранить деньги от инфляции и даже их увеличить, говорит директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. Официальная инфляция за последние 15 лет в России составила 123%, а квартиры в среднем по стране за это время подорожали на 173%, указывает он. За десять лет соотношение будет 71 к 126%, а за пять лет — 28 к 90%.

Представители девелоперов и большинства агентств недвижимости уверены в том, что покупка квартир всегда уберегала от инфляции. Сейчас растет доля клиентов, которые покупают квартиру за наличные, чтобы сохранить сбережения, отмечают в пресс-службе ПИК, не уточняя деталей.

Но старший партнер Vysotsky Estate Сергей Смирнов считает, что сравнивать цены на жилье с ростом потребительской инфляции некорректно. Он называет недвижимость «отдельным видом товара и способом хеджирования». По его словам, такие инвестиции никогда не защищали от «бытовой инфляции». Eсли сравнить цены 2008 и 2022 годов и пересчитать потребительскую корзину в стоимость жилья, то 1 кв. м в Москве стоил бы от 500 тыс. до 3 млн руб., говорит он. По данным «СберИндекса», средняя цена на 1 кв. м в марте 2022 года составила около 255 тыс. руб.

Недвижимость — это не «панацея от инфляции» и не «тихая гавань», отмечает Гришунин. Покупка жилья компенсирует часть рублевой инфляции, но от долларовой, которая сейчас приближается к 7%, она никогда не спасает, указывает он. Но с 2011 года стоимость недвижимости в Москве выросла в два раза, как и доллар, парирует руководитель блока аналитики компании «ПроГород» Максим Тутуков.

Жилая недвижимость — это актив со стопроцентными правами собственности и наследования, понятным и медленно меняющимся налогообложением, который дает возможность заработать на аренде, перечисляет маркетолог группы «Бэсткон» Сергей Ковалев.

Минусами Ковалев называет высокий барьер входа и регулярный контроль за состоянием квартиры. Недвижимость обладает низкой ликвидностью, и это ее свойство в кризисные времена усиливается, добавляет Гришунин. Такой актив также сильно зависит от места расположения, доходов населения в конкретном городе, надежности строительных компаний и т.д. «Несмотря на обывательское мнение, что инвестиции в „бетон“ всегда спасают от кризиса, это далеко не так», — уверен эксперт.

Поможет ли недвижимость спасти от инфляции сейчас?

По данным «СберИндекса», цены на жилье в новостройках и на готовые квартиры как в Москве, так и в среднем по России с января по март 2022 года выросли на 4-5%. Квартиры продолжают дорожать из-за притока инвесторов с фондового рынка, но он может иссякнуть, и тогда владельцы квартир при продаже будут вынуждены давать значительные скидки, прогнозирует Гришунин. Продавцы некоторых объектов уже готовы снижать цены на 10-15%, говорит директор департамента управления сетью федеральной компании «Этажи» Татьяна Ахметдинова. Она ожидает увеличения скидок на вторичном рынке. Недвижимость в привлекательном месте не будет снижаться в цене, не согласен директор по аналитике и оценке группы «Самолет» Илья Витковский.

По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, по итогам года цены на жилье могут вырасти на уровень инфляции или чуть ниже. Не стоит ожидать, что в ближайшее время повторится ситуация с ростом цен на недвижимость, которая наблюдалась в течение двух предыдущих лет, согласна Пешич. «Недвижимость — это консервативный инструмент сохранения стоимости денег, невысокодоходный, но надежный», — поясняет она.

Исходя из этих оценок, покупка квартиры, вероятно, не поможет побороть инфляцию в этом году. Но при сохранении денег в недвижимости горизонт планирования должен быть больше. По словам Ковалева, исторически бывали случаи, когда инфляция «съедала» рост стоимости квартиры, но этого не происходит в долгосрочной перспективе. В перспективе пяти лет недвижимость всегда растет в цене, говорит гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.

Какие квартиры покупать для сохранения денег?

Тем, кто выбрал рынок недвижимости для инвестиций, в НРА советуют рассмотреть новостройки или новую «вторичку» Москвы и Санкт-Петербурга. «К Москве стоит относиться более осторожно: с одной стороны, это самый ликвидный рынок, с другой — часть новостроек на нем серьезно переоценена», — предупреждает Гришунин. Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка уверена, что квартира в Москве — это ликвидный и предсказуемый актив, который вряд ли подешевеет в ближайшей перспективе.

При выборе ценовой категории квартиры в НРА советуют ориентироваться на жилье эконом- и комфорт-класса, так как оно приносит наибольшую доходность и лучше защищает от инфляции за счет высокого спроса. Щекин полагает, что для вложений лучше выбрать новостройку, поскольку она дольше сохраняет ликвидность, чем морально и физически стареющий жилой фонд прошлых лет. Строящиеся квартиры на ранней или средней стадии готовности могут быть на 20-30% дешевле готовых, указывает он.

Выбор первичной и вторичной недвижимости во многом зависит от формы оплаты, говорит Витковский. При покупке в ипотеку благодаря субсидированным программам выгоднее первичная недвижимость. Льготная программа ипотеки на покупку под 12% годовых действует до 1 июля, также доступна семейная ипотека под 6%. Обе программы распространяются только на приобретение квартир в новостройках. Минимальные ставки по ипотеке на вторичном рынке, по данным Frank RG на 1 апреля, составляли от 13,8 до 24,5%.

Покупка квартиры по программе семейной ипотеки для сохранения денег оправданна, так как процент по ней гораздо ниже реальной инфляции, сходятся во мнении Щекин и Ахметдинова. Ипотеку под 12% Щекин советует использовать в краткосрочных целях, например при покупке жилья сейчас и продаже через год. В более длительной перспективе это условие нивелирует все выгоды для инвестора, полагает он. «Eсли цель — именно сохранить средства, то купить квартиру с помощью льготной ипотеки вполне рациональное решение», — возражает Коркка.

Как росли цены на квартиры

По итогам 2021 года, по официальным данным, инфляция в России составила 8,4%, годом ранее — 4,5%. Рост цен на квартиры за это время ее опередил: с осени 2019 года по осень 2021-го цены на первичном рынке выросли в среднем по России на 49%, а на вторичном — почти на 26%, следует из данных службы. Рост в Москве схожий — 47 и 28% соответственно. Росстат рассчитывает данные по заключенным сделкам, данные ведомства за четвертый квартал 2021 года пока не опубликованы. Немалое влияние на рост спроса и цен оказала программа льготной ипотеки, начатая в 2020 году.

Но такой рост происходит не всегда. Для сравнения: за два года до пандемии COVID-19 (с третьего квартала 2017-го по третий квартал 2019-го) рост цен на жилье в среднем по России составил около 11%. В Москве за то же время цены на «вторичку» выросли только на 9%, а на новостройки — почти на 29%. Но, например, с осени 2015-го до осени 2017 года средние цены на жилье в столице снизились на 10-12%.

Р255 тыс. составила, по данным «СберИндекса», средняя цена за 1 кв. м жилья в Москве в марте этого года

Риск неопределенности всегда приводит к росту спроса на квартиры, и сейчас вряд ли поведенческие модели частных инвесторов изменятся, прогнозирует руководитель группы инвестиционного анализа Accent
Capital Игорь Талалов.