Апартаменты в Москве после отмены льготной ипотеки продаются лучше квартир

Жилье в новостройках стоит дороже, поэтому покупатели активнее приобретают более дешевые варианты

С момента фактической отмены льготной ипотеки в июле 2024 г. по февраль этого года в старых границах Москвы было зарегистрировано 37 433 договора долевого участия в строительстве жилья, подсчитала компания "Метриум". По ее данным, это на 22,4% меньше, чем было в аналогичный период годом ранее. Как следует из ее сообщения, основное падение было зафиксировано в массовом сегменте и бизнес-классе, покупатели квартир в которых, как правило, и пользовались различными программами кредитования. Так, продажи в первом сегменте сократились на 31% (до 17 450 лотов), во втором - на 19,1% (до 15 178 квартир). При этом, по данным "Метриума", продажи столичных апартаментов с июля 2024 г. по февраль 2025 г. упали лишь на 14% до 3226 лотов. Реализация квартир в новостройках действительно снижается значительно быстрее, чем апартаментов, подтверждает тенденцию представитель сервиса BnMap.pro. По его статистике, у первых данный показатель сократился с июля 2024 г. на 20% до 38 100 штук, тогда как у вторых - на 12% до 3400 штук.

Спрос на квартиры снизился из-за дорогих рыночных кредитов, сворачивания льготных программ и ужесточения условий семейной ипотеки, объясняет управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. А на продажи апартаментов, по его словам, повлияло и постепенное сокращение предложения после фактического запрета на строительство такого типа недвижимости в Москве и смены статуса ряда проектов на жилые. По данным "Метриума", в феврале на рынке продавалось 6285 апартаментов, тогда как в июле прошлого года их было 7355. Таким образом, число лотов снизилось на 14,5%. Тогда как количество квартир за этот период, наоборот, увеличилось на 5,9% до 43 450 штук.

Спрос на апартаменты не стимулировался льготной ипотекой, поэтому после ее отмены этот сегмент действительно пострадал меньше, подтверждает основатель BnMap.pro Ирина Доброхотова. Об этом же говорит и управляющий партнер компании "Живой комплекс Les" Олег Дедков. Он напоминает, что в сегменте апартаментов всегда была велика доля покупателей с живыми деньгами и частных инвесторов, так что после отмены льготной программы и беспрецедентного роста ключевой ставки прошлые недостатки такой недвижимости внезапно стали их достоинствами. В период более дешевой ипотеки доля кредитных сделок при покупке апартаментов составляла не более 35-38%, сейчас - 6-8%, говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ супермаркет недвижимости" Елена Чегодаева. Для сравнения: по данным этой компании, в феврале 2025 г. 49% квартир в новостройках старой Москвы были куплены с использованием кредитов. Кроме того, по словам Дедкова, многие апарт-комплексы продаются с отделкой, а это серьезное преимущество для такого типа недвижимости. Впрочем, другие девелоперы отмечают, что из-за политики московский властей, которые приостановили строительство нескольких крупных объектов, покупка апартаментов является более рискованной для потенциальных покупателей, чем классические квартиры.

Но самое главное, что цены на апартаменты массового сегмента и бизнес-класса намного ниже, чем на новостройки аналогичного типа, поэтому при сравнимом уровне ипотечных ставок первые значительно доступней вторых, говорят эксперты. По словам директора по продажам девелоперской компании "Мангазея" Федора Ушакова, в текущих условиях покупатели могут делать выбор в пользу более дешевого варианта, особенно те, кто покупает такую недвижимость на финальных этапах под личные нужды или, например, для сдачи в аренду.

Разница в стоимости даже в 15−20% очень важна и для конечных покупателей, и для инвесторов - вложения в апартаменты с целью сдачи в аренду окупаются быстрее, соглашается коммерческий директор девелоперской компании Glincom Кристина Дудко. По данным "Метриума", апартаменты массового сегмента дешевле квартир на 25,7% (260 700 руб. за 1 кв. м против 350 800 руб. за 1 кв. м), а бизнес-класса - на 20,3% (391 200 руб. за 1 кв. м против 490 600 руб. за 1 кв. м).

Цены на апартаменты всегда были ниже, чем на квартиры, а в последние годы первые и дорожали медленнее, потому что спрос на них не стимулировало государство, отмечают эксперты. Согласно отчету "Метриума", с июня 2020 г. (льготная ипотека стартовала весной) по июль 2024 г. квартиры массового сегмента и бизнес-класса подорожали на 94,9% (до 354 340 руб. за 1 кв. м) и на 88,3% (до 488 370 руб. за "квадрат") соответственно. Стоимость же апартаментов увеличилась лишь на 48,8% (до 280 510 руб. за 1 кв. м) и на 51,8% (до 376 110 руб. за 1 кв. м).

При этом застройщики апартаментов и сейчас охотнее идут навстречу покупателям, отмечает Сырцов. По его словам, скидки на такой тип недвижимости сейчас в среднем составляют 5% против 3% в жилых комплексах, а максимальные дисконты могут достигать 50% против 35% на квартиры. Чегодаева же говорит, что в настоящее время скидки действуют по отношению к 75% квартир и 80% апартаментов.

/ Андрей Гордеев / Ведомости