Апартаменты погасили кредиты

Рост ставок по ипотеке по рыночным условиям, последовавший за пересмотром ЦБ ключевой ставки, привел к снижению спроса в сегменте апартаментов в новостройках Москвы, где не действуют льготные программы кредитования. В первую очередь застройщики таких объектов потеряли ипотечных покупателей, доля которых сократилась с 47% в начале года до 17% в апреле - июне. Эксперты опасаются, что из-за снижения интереса к такой недвижимости на рынок будут выходить преимущественно рискованные проекты редевелопмента старых зданий, доля которых уже составляет треть объема предложения.

В апреле - июне 2022 года доля ипотечных сделок по покупке апартаментов в новостройках Москвы составила всего 17% от общего числа договоров долевого участия (ДДУ) в этом сегменте, подсчитали в "Метриуме" по запросу "Ъ". По словам аналитиков, еще в начале года этот показатель достигал 47%. При этом в сегменте квартир в новостройках динамика обратная: доля ипотечных сделок с квартирами в новостройках столицы выросла с 61% в январе - марте до 72% в апреле - июне.

Значительное снижение доли сделок с ипотекой в сегменте апартаментов связано с тем, что на такую недвижимость не распространяется действие льготной ипотеки, поясняет управляющий партнер "Метриума" Надежда Коркка. Коммерческий директор ГК МИЦ Геннадий Дикалов уточняет, что из-за роста ключевой ставки ЦБ рыночная ставка ипотеки на апартаменты доходила до 21%. Это вынудило девелоперов запустить собственные программы субсидирования ипотеки на апартаменты, но и они оказались несопоставимы со ставками по жилищным кредитам с господдержкой, которые с 12% в апреле опустились до 7% в июне, добавляет госпожа Коркка.

Из-за отсутствия на рынке апартаментов льготной ипотеки в июне спрос восстанавливается слабее, чем в сегменте квартир, отмечает руководитель "ЦИАН.Аналитики" Алексей Попов. По его данным, в первом полугодии было совершено 3,2 тыс. сделок в сегменте, что на 11% меньше год к году.

Но, несмотря на значительное падение продаж в сегменте, интерес застройщиков к строительству апартаментов сохраняется из-за меньшего объема вложений в строительство, что дает большую прибыль по таким проектам, отмечает гендиректор ILM Иван Ивлиев. По его словам, порядок согласования разрешительной документации по строительству апартаментов гораздо проще, чем в жилом проекте. Также, продолжает эксперт, для таких проектов отсутствуют санитарно-эпидемиологические требования, что позволяет застройщику запроектировать лоты любой площади и конфигурации. Кроме того, в апарт-комплексах в отличие от жилых проектов не нужно строить социальную инфраструктуру.

У покупателей, в свою очередь, апартаменты пользуются спросом из-за более низкого бюджета покупки. По данным "Бест-Новостроя", средний бюджет покупки апартаментов экономкласса составляет 5,7 млн руб., а квартир - 14,7 млн руб. За счет снижения спроса на апартаменты за последний квартал цены на них снизились на 3%, в то время как на квартиры, напротив, выросли на 5%, отмечает региональный директор департамента жилой недвижимости Nikoliers Кирилл Голышев. За последний год, продолжает он, цены на апартаменты увеличились, но не так значительно - всего на 6%, тогда как стоимость строящегося жилья выросла на 16%. Апартаменты так же популярны у инвесторов, так как при их меньшей цене стоимость сдачи в аренду сопоставима с квартирой, добавляет гендиректор "СМУ-6 Инвестиции" Алексей Перлин.

Но в ближайшее время стоит ожидать трансформации этого формата, полагает Надежда Коркка. По ее прогнозам, на рынок будут выходить в основном объекты с наименьшим бюджетом сделки, например в объектах редевелопмента существующих зданий. Такая тенденция уже наблюдается на рынке. В первом полугодии 2022 года в Москве начались продажи в 23 объектах реконструкции из старых гостиниц, общежитий и офисов, которые продаются по договору купли-продажи, а не ДДУ, хотя год назад рынок пополнился всего четырьмя такими проектами, подсчитали в "ЦИАН.Аналитике". В итоге, резюмируют аналитики, на долю проектов редевелопмента в сегменте апартаментов сейчас приходится 30% от общего объема предложения.