Апартаменты дешевле московских квартир на 10-30%. Именно на столько они могут подорожать, если их приравняют к жилью. Стоит ли инвестировать в этот формат недвижимости в ожидании реформы?
Правовой статус апартаментов, согласно поручению Владимира Путина правительству, должен быть законодательно закреплен до 1 августа 2021 года. В действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует. Что даст определение статуса? Будут ли апартаменты приравнены к классическому жилью? И если да, то по какому принципу? К чему готовиться владельцам такого формата недвижимости? Ответов на эти вопросы пока нет, принципы «легализации» апартаментов только разрабатываются.
Между тем в 2020 году банки заметили двукратный рост спроса на апартаменты. Это сразу же отразилось и на стоимости московских апартаментов, которые за год подорожали на 20%. Ряд экспертов увидели возможность дальнейшего роста цен. Стоит ли покупать апартаменты прямо сейчас в надежде на дальнейший рост их стоимости?
Контекст
Президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года обеспечить внесение в законы поправок, которые определят правовой статус апартаментов.
Осенью 2020 года вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о необходимости уйти от апартаментов как класса жилья. А заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин рассказал о планах запретить строительство апартаментов в России. Замминистра уточнил тогда, что уже введенные в эксплуатацию апартаменты должны подпасть под амнистию.
В январе 2021 года премьер-министр Михаил Мишустин утвердил дорожную карту по градостроительной деятельности России до 2022 года. В числе нововведений, которые должны быть реализованы в 2021-м, — определение правового статуса апартаментов.
Купить апартаменты, чтобы заработать
Возможное присвоение апартаментам статуса жилья может быть выгодным для покупателей такой недвижимости, считают опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты. Сейчас в Москве апартаменты стоят в среднем на 10-30% дешевле квартир. Эта разница нивелируется в случае смены статуса, на чем может заработать собственник.
Правда, пока неизвестно, какие апартаменты затронет амнистия. Меньше всего шансов у реконструированных промышленных зданий, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая: такие объекты не соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам и располагаются на территориях, лишенных социальной инфраструктуры. Скорее всего, амнистия коснется апартаментов, расположенных в одном жилом комплексе с квартирами, считает она. «Потенциальным покупателям надо дождаться, когда парламентарии назовут четкие критерии, по которым апартаменты делятся на жилые и нежилые, утвердят механизм получения нового статуса и определят, сколько будет длиться амнистия», — говорит эксперт.
Законопроект, который введет в российское законодательство понятие «многофункциональное здание» для определения правового статуса апартаментов, пока обсуждается в профильных комитетах Госдумы. Известно, что апартаменты признают жилым помещением при условии безопасности проживания в них. При этом собственники апартаментов не получат субсидий и льгот на оплату услуг ЖКХ. Неопределенность процесса легализации апартаментов — главная опасность инвестиционной покупки подобной недвижимости, на которую указывают эксперты.
Апартаменты для жизни
Если же апартаменты приобретаются для проживания или сдачи в аренду и покупателю не столь важен их юридический статус (жилье или нежилая недвижимость), то эксперты не советуют тянуть со сделкой. «Цены на апартаменты, так же как и на жилье, в последние годы динамично растут. Если вы нашли подходящий по характеристикам и локации вариант — покупка в любом случае будет выгодна здесь и сейчас. К тому же, если апартаменты в дальнейшем действительно станут жильем, рост цен будет куда более выраженным. Такие объекты могут вырасти в цене как минимум на 10%», — уточнила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».
Как дорожали апартаменты в Москве
Первые апартаменты в Москве начали строить в начале 2010-х годов. По данным компании «Метриум», в Москве с 2013 года продажи апартаментов велись в 263 проектах.
Если смотреть на рынок апартаментов в ретроспективе последних шести лет, то цены на данный вид недвижимости, как и объем предложения, существенно изменились. Например, в конце 2014 года на столичном рынке новостроек экспонировалось 70 проектов с апартаментами во всех классах общей площадью 519 тыс. кв. м. К концу 2020 года объем предложения в квадратных метрах сократился до 404 тыс. кв. м, хотя количество проектов на экспозиции выросло до 112, подсчитали в компании «Бест-Новострой».
Что касается цен, то в наиболее доступном сегменте — комфорт-классе — апартаменты с 2014-го к концу 2020-го подорожали почти на 51%, в бизнес-классе рост цены составил 33%, а элитные объекты выросли в цене почти вдвое (на 97%). В элитном классе вопрос регистрации по месту жительства не влияет на ценообразование, ключевую роль играет качество строительства и адрес проекта, в этом смысле элитные апартаменты практически не отличаются от элитных квартир, в которых цена метра к концу 2020 года тоже перевалила за 1,1 млн руб. (по данным «Бест-Новостроя»).
Проекты апартаментов, которые вышли на рынок в 2020 году
№ |
Название проекта |
Класс |
Девелопер
|
Округ
|
Средняя цена,
тыс. руб./кв.м |
1 |
Мята |
комфорт |
ГК МИЦ |
САО |
225,4 |
2 |
Волоколамское 24 |
комфорт |
ГК ПИК |
СЗАО |
187,7 |
3 |
Саяны-Парк |
эконом |
Частный девелопер |
СВАО |
187,8 |
4 |
MySpace на Фестивальной |
комфорт |
MySpace Development |
САО |
175,1 |
5 |
LOFT Вольный |
комфорт |
Частный девелопер |
ВАО |
212,5 |
6 |
MONODOM FAMILY |
бизнес |
Sun Development |
ЮВАО |
222,2 |
7 |
Новоданиловская, 8 |
бизнес |
Группа Самолет |
ЮАО |
306,0 |
8 |
Правда |
бизнес |
Группа ПСН |
САО |
271,6 |
9 |
KAZAKOV Grand Loft |
бизнес |
Колди |
ЦАО |
385,8 |
10 |
Anna Mons Apartments |
бизнес |
Частный девелопер |
ЦАО |
продажи приостановлены |
11 |
Амарант |
бизнес |
ГК МИЦ |
ЦАО |
414,8 |
12 |
Резиденция Сокольники |
бизнес |
ТК АЛЛАДИН |
ВАО |
247,3 |
13 |
B’aires |
бизнес |
СЗ ПРОГРЕСС |
СЗАО |
217,7 |
14 |
Monodom Lake |
бизнес |
SUN DEVELOPMENT |
САО |
205,0 |
15 |
Residence Hall Шаболовский |
премиум |
ООО «Шаболовский» |
ЮАО |
451,0 |
16 |
SLAVA |
премиум |
MR Group |
САО |
456,9 |
17 |
Lumin |
премиум |
Hutton Development |
ЦАО |
873,5 |
18 |
Приватная резиденция БОРОВКА |
премиум |
Crane Development |
ЗАО |
294,6 |
19 |
Бадаевский* |
премиум |
Capital Group |
ЗАО |
800,0 |
20 |
Клубный дом в Газетном |
элит |
ООО «Актив центр» |
ЦАО |
1 271,6 |
21 |
Пречистенка 8 |
элит |
Insolver |
ЦАО |
1 445,5 |
*вышел в январе 2021, указана стартовая цена.
Источник: Метриум
Классификация апартаментов
Сервисные (управляемые) апартаменты, которые, как правило, расположены в реконструированных зданиях бывших отелей или во вновь построенных гостиничных комплексах.
Апартаменты в составе многофункциональных центров — могут быть использованы как под офис, так и для проживания. Примеры таких апартаментов — многофункциональные комплексы в составе «Москва-Сити».
Лофты. Как правило, такие апартаменты расположены в реконструированных зданиях бывших заводов, фабрик, административных корпусов. Их отличают высокие потолки, сохранившиеся элементы конструкций (балки, перекрытия, кирпичная кладка стен), отделка в индустриальном стиле.
Существуют мультиформатные проекты, в которых апартаменты «соседствуют» с квартирами и размещаются либо в отдельных корпусах, либо на нижних этажах корпусов (например, на нижних этажах расположены апартаменты, на верхних — квартиры).
Отдельно можно выделить классические апартаменты в проектах без смешения каких-либо функций.
Автор: Бушухин Игнат