Сми о нас

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Апартаментам присвоят статус: стоит ли покупать их прямо сейчас

РБК Недвижимость

Апартаменты дешевле московских квартир на 10-30%. Именно на столько они могут подорожать, если их приравняют к жилью. Стоит ли инвестировать в этот формат недвижимости в ожидании реформы?

Правовой статус апартаментов, согласно поручению Владимира Путина правительству, должен быть законодательно закреплен до 1 августа 2021 года. В действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует. Что даст определение статуса? Будут ли апартаменты приравнены к классическому жилью? И если да, то по какому принципу? К чему готовиться владельцам такого формата недвижимости? Ответов на эти вопросы пока нет, принципы «легализации» апартаментов только разрабатываются.

Между тем в 2020 году банки заметили двукратный рост спроса на апартаменты. Это сразу же отразилось и на стоимости московских апартаментов, которые за год подорожали на 20%. Ряд экспертов увидели возможность дальнейшего роста цен. Стоит ли покупать апартаменты прямо сейчас в надежде на дальнейший рост их стоимости?

Контекст

Президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года обеспечить внесение в законы поправок, которые определят правовой статус апартаментов.

Осенью 2020 года вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о необходимости уйти от апартаментов как класса жилья. А заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин рассказал о планах запретить строительство апартаментов в России. Замминистра уточнил тогда, что уже введенные в эксплуатацию апартаменты должны подпасть под амнистию.

В январе 2021 года премьер-министр Михаил Мишустин утвердил дорожную карту по градостроительной деятельности России до 2022 года. В числе нововведений, которые должны быть реализованы в 2021-м, — определение правового статуса апартаментов.

Купить апартаменты, чтобы заработать

Возможное присвоение апартаментам статуса жилья может быть выгодным для покупателей такой недвижимости, считают опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты. Сейчас в Москве апартаменты стоят в среднем на 10-30% дешевле квартир. Эта разница нивелируется в случае смены статуса, на чем может заработать собственник.

Правда, пока неизвестно, какие апартаменты затронет амнистия. Меньше всего шансов у реконструированных промышленных зданий, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая: такие объекты не соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам и располагаются на территориях, лишенных социальной инфраструктуры. Скорее всего, амнистия коснется апартаментов, расположенных в одном жилом комплексе с квартирами, считает она. «Потенциальным покупателям надо дождаться, когда парламентарии назовут четкие критерии, по которым апартаменты делятся на жилые и нежилые, утвердят механизм получения нового статуса и определят, сколько будет длиться амнистия», — говорит эксперт.

Законопроект, который введет в российское законодательство понятие «многофункциональное здание» для определения правового статуса апартаментов, пока обсуждается в профильных комитетах Госдумы. Известно, что апартаменты признают жилым помещением при условии безопасности проживания в них. При этом собственники апартаментов не получат субсидий и льгот на оплату услуг ЖКХ. Неопределенность процесса легализации апартаментов — главная опасность инвестиционной покупки подобной недвижимости, на которую указывают эксперты.

Апартаменты для жизни

Если же апартаменты приобретаются для проживания или сдачи в аренду и покупателю не столь важен их юридический статус (жилье или нежилая недвижимость), то эксперты не советуют тянуть со сделкой. «Цены на апартаменты, так же как и на жилье, в последние годы динамично растут. Если вы нашли подходящий по характеристикам и локации вариант — покупка в любом случае будет выгодна здесь и сейчас. К тому же, если апартаменты в дальнейшем действительно станут жильем, рост цен будет куда более выраженным. Такие объекты могут вырасти в цене как минимум на 10%», — уточнила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».

Как дорожали апартаменты в Москве

Первые апартаменты в Москве начали строить в начале 2010-х годов. По данным компании «Метриум», в Москве с 2013 года продажи апартаментов велись в 263 проектах.

Если смотреть на рынок апартаментов в ретроспективе последних шести лет, то цены на данный вид недвижимости, как и объем предложения, существенно изменились. Например, в конце 2014 года на столичном рынке новостроек экспонировалось 70 проектов с апартаментами во всех классах общей площадью 519 тыс. кв. м. К концу 2020 года объем предложения в квадратных метрах сократился до 404 тыс. кв. м, хотя количество проектов на экспозиции выросло до 112, подсчитали в компании «Бест-Новострой».

Что касается цен, то в наиболее доступном сегменте — комфорт-классе — апартаменты с 2014-го к концу 2020-го подорожали почти на 51%, в бизнес-классе рост цены составил 33%, а элитные объекты выросли в цене почти вдвое (на 97%). В элитном классе вопрос регистрации по месту жительства не влияет на ценообразование, ключевую роль играет качество строительства и адрес проекта, в этом смысле элитные апартаменты практически не отличаются от элитных квартир, в которых цена метра к концу 2020 года тоже перевалила за 1,1 млн руб. (по данным «Бест-Новостроя»).

Проекты апартаментов, которые вышли на рынок в 2020 году

Название проекта

Класс

Девелопер

Округ

Средняя цена,

тыс. руб./кв.м

1

Мята

комфорт

ГК МИЦ

САО

225,4

2

Волоколамское 24

комфорт

ГК ПИК

СЗАО

187,7

3

Саяны-Парк

эконом

Частный девелопер

СВАО

187,8

4

MySpace на Фестивальной

комфорт

MySpace Development

САО

175,1

5

LOFT Вольный

комфорт

Частный девелопер

ВАО

212,5

6

MONODOM FAMILY

бизнес

Sun Development

ЮВАО

222,2

7

Новоданиловская, 8

бизнес

Группа Самолет

ЮАО

306,0

8

Правда

бизнес

Группа ПСН

САО

271,6

9

KAZAKOV Grand Loft

бизнес

Колди

ЦАО

385,8

10

Anna Mons Apartments

бизнес

Частный девелопер

ЦАО

продажи приостановлены

11

Амарант

бизнес

ГК МИЦ

ЦАО

414,8

12

Резиденция Сокольники

бизнес

ТК АЛЛАДИН

ВАО

247,3

13

B’aires

бизнес

СЗ ПРОГРЕСС

СЗАО

217,7

14

Monodom Lake

бизнес

SUN DEVELOPMENT

САО

205,0

15

Residence Hall Шаболовский

премиум

ООО «Шаболовский»

ЮАО

451,0

16

SLAVA

премиум

MR Group

САО

456,9

17

Lumin

премиум

Hutton Development

ЦАО

873,5

18

Приватная резиденция БОРОВКА

премиум

Crane Development

ЗАО

294,6

19

Бадаевский*

премиум

Capital Group

ЗАО

800,0

20

Клубный дом в Газетном

элит

ООО «Актив центр»

ЦАО

1 271,6

21

Пречистенка 8

элит

Insolver

ЦАО

1 445,5

*вышел в январе 2021, указана стартовая цена.
Источник: Метриум

Классификация апартаментов

Сервисные (управляемые) апартаменты, которые, как правило, расположены в реконструированных зданиях бывших отелей или во вновь построенных гостиничных комплексах.

Апартаменты в составе многофункциональных центров — могут быть использованы как под офис, так и для проживания. Примеры таких апартаментов — многофункциональные комплексы в составе «Москва-Сити».

Лофты. Как правило, такие апартаменты расположены в реконструированных зданиях бывших заводов, фабрик, административных корпусов. Их отличают высокие потолки, сохранившиеся элементы конструкций (балки, перекрытия, кирпичная кладка стен), отделка в индустриальном стиле.

Существуют мультиформатные проекты, в которых апартаменты «соседствуют» с квартирами и размещаются либо в отдельных корпусах, либо на нижних этажах корпусов (например, на нижних этажах расположены апартаменты, на верхних — квартиры).

Отдельно можно выделить классические апартаменты в проектах без смешения каких-либо функций.

Автор: Бушухин Игнат