Топ-5 самых инвестиционно привлекательных проектов эконом-класса у будущих станций метро

На увеличение стоимости недвижимости в новостройках влияет множество факторов. Но лишь строительство метро в шаговой доступности от проекта может дать быстрый прирост на уровне до 20%. Аналитики компании «Метриум» изучили планы столичных чиновников по строительству новых станций подземки и составили рейтинг жилых проектов и комплексов апартаментов эконом-класса, на ценообразование в которых в будущем повлияет открытие метро.

Согласно информации, размещенной на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, до 2020 года включительно на территории Москвы и ближнего Подмосковья будут открыты 64 новые станции Московского метрополитена. Предполагается, что за это время метро будет построено в Новой Москве, откроется несколько станций в Московской области, появится еще одна кольцевая линия – третий пересадочный контур.

Аналитики компании «Метриум» нанесли все планируемые станции подземки на карту Москвы и сопоставили их расположение со стройплощадками столичных новостроек эконом- и комфорт-класса. Как оказалось, в шаговой доступности (не далее 15 минут пешком) от будущих станций метро располагается 5 жилых комплексов и один комплекс апартаментов. При этом два из них – ЖК «Некрасовка-Парк» и «Некрасовка» - располагаются на одинаковом удалении от одной и той же станции метро и обладают примерно равными параметрами. Исходя из этого, в рейтинге оба проекта представлены как один участник.

В качестве критериев оценки эксперты компании «Метриум» выбрали следующие параметры:

• расстояние от ЖК до места будущей станции метро,

• срок ввода в эксплуатацию новой станции согласно информации, размещенной на официальных сайтах городских властей,

• минимальная стоимость квадратного метра и стоимость лота площадью от 38 до 48 кв. м (эквивалент однокомнатной квартиры).

По каждому из параметров проекты получили оценку от 1 до 5, где 1 – это худший балл, а 5 – лучший. Итоговый результат был получен выведением среднего балла.

Кроме того, было принято решение занизить на половину балла итоговую оценку комплекса апартаментов «Новая Пресня». Как известно, стоимость апартаментов в Москве несколько ниже, чем у квартир в новостройках. Разница обусловлена отсутствием возможности оформить постоянную регистрацию, более высокой стоимостью коммунальных услуг и другими факторами. Соответственно, возникла необходимость компенсировать эти объективные недостатки небольшим снижением оценки.

Новые станции метро

Первые проекты в массовом сегменте, где раньше всех появятся станции метро в шаговой доступности, будут жилые комплексы «Некрасовка» и «Некрасовка-Парк». В 2015 году в этом районе откроется одноименная станция Кожуховской линии. В этом же году будет сдана и станция метро рядом с МФК «Новая Пресня» - «Шелепиха» Третьего пересадочного контура.

На 2017 год запланировано открытие станции «Аминьевское шоссе» рядом с ЖК О7, а в 2018 году будет запущена станция «Нагатинский затон» возле ЖК «Ривер Парк». Обе станции относятся к Третьему пересадочному контуру.

Дольше всех ждать новой станции метро придется покупателям квартир в ЖК «Белый Парк» - станция метро «Беломорская улица» Замоскворецкой линии будет введена только в 2020 году.

Ближе всех к будущим станциям метро расположены жилые комплексы в Некрасовке и ЖК «Белый Парк» - расстояние до входа в подземку составляет всего 200 метров.

На третьей позиции по расстоянию расположился комплекс апартаментов «Новая Пресня» - 600 метров. Жилой комплекс «Ривер Парк» занял четвертое место с 800 метрами и замыкает пятерку ЖК О7 – 1000 метров.

Топ-5 проектов по срокам ввода метро и расстоянию до станций

Источник: «Метриум»

Ценовые характеристики

Самая низкая стоимость квадратного метра среди проектов, расположенных рядом с будущими станциями метро, представлена сегодня в районе Некрасовка – от 93 тыс. рублей в ЖК «Некрасовка-Парк» и от 90,2 тыс. рублей в ЖК «Некрасовка». На второй позиции расположился жилой комплекс «Ривер Парк» - от 136,5 тыс. рублей за квадрат. В остальных проектах цены оказались примерно на одном уровне – в диапазоне от 151 до 159 тыс. рублей: ЖК «Белый Парк» от 151,4 тыс. рублей, ЖК О7 от 154 тыс. рублей и МФК «Новая Пресня» от 158,9 тыс. рублей.

По минимальной стоимости лота проекты в районе Некрасовка по-прежнему удерживают лидерство – от 4,62 млн рублей за квартиру площадью 38,5 кв. м в ЖК «Некрасовка-Парк». На втором месте ЖК «Ривер Парк»: квартира площадью 38,85 кв. м здесь обойдется в 6,3 млн рублей. Несколько дороже будут стоить апартаменты площадью 40,5 кв. м в МФК «Новая Пресня» - 6,63 млн рублей. На четвертой и пятой позициях располагаются ЖК О7 и «Белый Парк» - 7,42 млн рублей за 44,7 кв. м и 7, 94 млн рублей за 47,9 кв. м соответственно.

Топ-5 проектов по цене квадратного метра и лота

Источник: «Метриум»

В итоговом рейтинге безоговорочную победу одержали новостройки района Некрасовка – здесь все критерии оценки оказались на максимальном уровне, начиная от даты открытия метро и заканчивая низкой стоимостью квадратного метра и квартир.

Вторую позицию занял жилой комплекс «Ривер Парк». В отличие от района Некрасовка, который расположен за МКАД и строится на территории бывших полей аэрации, «Ривер Парк» находится на удалении всего 3 км от Третьего транспортного кольца. При этом жилой комплекс строится на берегу Москвы-реки и в шаговой доступности от музея-заповедника «Коломенское». Станция метро здесь откроется только в 2018 году, однако этот проект отличает низкая стоимость недвижимости и высокий потенциал роста цен.

Замыкает тройку МФК «Новая Пресня», показавший очень неплохи результаты. Однако по условиям рейтинга итоговый балл был занижен на 0,5 пункта.

Топ-5 инвестиционно привлекательных проектов у будущих станций метро

Источник: «Метриум»

«Открытие новых станций метро всегда повышает привлекательность недвижимости в прилегающих районах, - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум». – Однако вывести какую-то общую формулу, позволяющую рассчитать, насколько сильно вырастут цены на недвижимость, не представляется возможным. Здесь нужно учитывать много дополнительных факторов: динамику роста цен за несколько кварталов, оставшееся время до открытия станции метро, сроки сдачи проекта в эксплуатацию и т.д. Исходя из этого, можно отметить, что из всех участников рейтинга наибольший потенциал роста стоимости имеет ЖК "Ривер Парк". Он только вышел на рынок и уровень цен здесь пока находится на начальном уровне. Во-первых, это дает возможность "войти" в проект с минимальными вложениями. Во-вторых, вне всякого сомнения цены в проекте будут увеличиваться по мере строительства. И открытие метро рядом с жилым комплексом станет громким финальным аккордом – по самым скромным прогнозам к моменту запуска станции "Нагатинский затон" цены в ЖК "Ривер Парк" могут увеличиться на 30-40% к текущему уровню».