Территория Одинцово: мониторинг новостроек района

В 2012 году Одинцово занял второе место после Красногорска по объемам строительства нового жилья. В настоящий момент здесь возводится 3,36 млн. кв.м. Эксперты «Метриум» подготовили обзор рынка первичной недвижимости г. Одинцово.

В рамках данного исследования был проведен анализ новостроек г. Одинцово и некоторых проектов, реализуемых в его пригороде. В целом, уровень конкуренции на рассматриваемой территории достаточно высок. В самом Одинцово продаются квартиры в 28 корпусах, а в пригороде – в 87. Это связано с тем, что в Одинцовском районе реализуются по большей части проекты комплексной застройки, включающие множество жилых домов и объектов инфраструктуры. Среди них можно выделить такие как ЖК «Новая Трехгорка», ЖК «Западное Кунцево», ЖК «Ромашково» и ЖК «Валь Д’Эмероль». Все крупные комплексы, реализуемые непосредственно в Одинцово, расположены на окраинах города и относятся к нему только формально. Фактически большинство из них удалено от объектов городской инфраструктуры. Из городских новостроек следует отметить ЖК «Единый стандарт», ЖК «Одинцовский парк», ЖК «Да Винчи». Часть корпусов ЖК «Гусарская баллада» согласно проектным декларациям расположена в городе, а часть – на территории района.

В структуре предложения г.Одинцово больше половины составляют монолитно-кирпичные корпуса - 64%, на втором месте монолитные дома - 25%. В отличие от города, в Одинцовском районе преобладают монолитные новостройки - 68%, доля монолитно-кирпичных домов - 17%. Такое распределение объясняется строительством по монолитной технологии крупных малоэтажных комплексов в пригороде.

В большей части новостроек г. Одинцово уже ведется отделка - 43%. На этапе монтажа верхних этажей находится порядка 25% реализуемых объектов, доля домов на уровне нижнего этажа минимальна - 14,5%. В структуре предложения пригородных территорий также преобладают корпуса высокой степени готовности. В 34,5% из них монтажные работы ведутся на верхних этажах, в 18,5% они еще на самой ранней стадии. В 17% корпусов проводятся отделочные работы.

Диаграмма 3. Распределение предложения по стадии строительной готовности (по количеству корпусов)

Источник: Метриум

Площадь квартир, находящихся в продаже, в Одинцово - от 26,6 кв.м. до 201 кв.м., в пригороде - от 28,1 до 112,3 кв.м. Структура предложения по типологии квартир в городе и на прилегающих территориях схожа. В обоих случаях преобладают однокомнатные квартиры. На втором месте – двухкомнатные. Общий объем предложения 4-х комнатных квартир крайне ограничен – их всего 10. Практически все предложение среди многокомнатных квартир сосредоточено в Одинцово. В пригороде в реализации находится всего одна четырехкомнатная квартира в ЖК «Гусарская баллада». Остальные варианты предлагаются в комплексе бизнес-класса «Да Винчи».

По данным аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на рассматриваемой территории (Одинцово и пригород) составляет 93 330 руб. Минимальная цена зафиксирована в панельных корпусах 84, 85 ЖК «Новая Трехгорка», находящихся на начальной стадии строительства, и составляет 50 700 руб./кв.м, максимальная – в комплексе бизнес-класса «Западное Кунцево», где часть квартир продается с машиноместом, она составляет 157 546 руб./кв.м. Бюджет квартир находится в диапазоне от 2,2 до 19,6 млн. руб.

В самом Одинцово средневзвешенная цена квадратного метра равна 85 472 руб. Минимальная цена за кв.м. выявлена в новостройке, расположенной по адресу: мкр. 8, корп. 36, и составляет 54 300 руб. Дороже всего квадратный метр в ЖК «Да Винчи» - 137 627 руб. Самая дешевая квартира продается в ЖК «Одинцовский парк» за 2,4 млн., а самая дорогая – в ЖК «Первый» за 16,5 млн. руб.

ЖК «Одинцовский парк» возводится на южной окраине г. Одинцово. 11 монолитно-кирпичных домов располагаются на территории 12 га. Проектом предусмотрено строительство стандартного набора объектов инфраструктуры: школа, детский сад, ТРЦ. Здесь есть как уже готовые дома, так и корпуса на ранней стадии строительства. Среди недостатков можно отметить удаленность от центра города и железнодорожной станции, а также уровень окружающей застройки (в основном, частный сектор).

ЖК «Первый» строится по адресу: мкр. 5, бульвар Маршала Крылова, корп. 24. В состав комплекса входит монолитно-кирпичный жилой дом по индивидуальному проекту, рассчитанный на 316 квартир, а также 2-х этажный встроено-пристроенный торгово-офисный центр и подземный паркинг. Застройщиком ЖК "Первый" позиционируется как жилье премиум-класса. Ввод в эксплуатацию намечен на второй квартал 2013 года. В качестве главного минуса можно выделить относительную удаленность от центра города.

В пригороде средневзвешенная цена квадратного метра составляет 98 190 руб. Столь высокий уровень цен в пригороде объясняется значительным объемом предложения в комплексах малоэтажных жилых комплексах бизнес-класса «Ромашково» и «Западное Кунцево», а также в мкр. «Немчиновка», где все корпуса уже введены в эксплуатацию и квартиры имеют внутреннюю отделку. Без учета предложения в этих комплексах средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 90 126 руб. Минимальная и максимальная цена за кв.м. совпадают с аналогичными по всей выборке. Самую дешевую квартиру можно купить за 2,2 млн. руб. в ЖК «Валь Д’Эмероль» на стадии подготовки площадки. Самая дорогая предлагается в ЖК «Гусарская баллада» за 9,068 млн. руб. Это единственная четырехкомнатная квартира в реализации в пригородных корпусах.

ЖК «Валь Д’Эмероль» - это крупный проект малоэтажной застройки, реализуемый недалеко от дер. Солманово. Здесь планируется построить 95 жилых домов, а также объекты инфраструктуры. На данный момент в продаже прядка трети квартир в комплексе. Главные недостатки – отсутствие постоянной инфраструктуры и окружающая застройка.

ЖК «Гусарская баллада» представляет собой крупный комплекс многоэтажных монолитно-кирпичных корпусов, расположенный в поселке ВНИИССОК Одинцовского района. Объем предложения здесь довольно велик, квартиры можно купить в домах любой степени готовности. Среди недостатков следует отметить низкий уровень окружающей застройки, а также долгосрочный процесс строительства.

Таблица 1. Распределение стоимости квартир в зависимости от типологии и расположения корпусов

Источник: Метриум

Таблица 2. Стоимость и объем предложения в самых доступных и дорогих жилых комплексов Одинцово и его пригорода

Источник: Метриум

«Активность развития Одинцово в последнее время обусловлена, прежде всего, реконструкцией Минского шоссе и запуском проекта наукограда «Сколково», который повлек за собой развитие транспортной инфраструктуры района – немаловажного фактора привлекательности направления и спроса на жилье, расположенного по нему, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум». – Не случайно именно в Одинцовском районе стали появляться наиболее высококачественные ЖК премиум-класса, которых во всем Подмосковье – единицы. Один из таких проектов, реализуемых сегодня, это «Сколково Парк». Комплекс находится на завершающей стадии строительства, его сдача планируется в 2014 году.

В целом, на всей пригородной территории Москвы можно выделить два глобальных перспективных направления – это Новая Москва и Сколково. Причем именно у Сколково самые ближайшие перспективы качественного изменения в результате реконструкции транспортной инфраструктуры. В 2015 году планируется завершить строительство транспортного хаба, который станет центральным входом на территорию инновационного центра «Сколково». Скоростные поезда Аэроэкспресса станут ходить до Одинцова. Таким образом, из центра Москвы до Сколково можно будет добраться за 20 минут. А уже в этом году планируется закончить реконструкцию Минского шоссе. В результате проведенных дорожно-строительных работ расчетная скорость движения по обновленной дороге составит 120 км/ч, а возможность воспользоваться платным дублером в обход Одинцово сократит время поездки до загородного дома. Поэтому из всех районов, где планируются работы по улучшению транспортной инфраструктуры, Сколково имеет самые ближайшие перспективы. Именно здесь можно ожидать роста цен и популярности данного направления среди покупателей в ближайшее время». ать роста цен и популярности данного направления среди покупателей в ближайшее время».