Рынок новостроек Москвы год спустя

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке эконом- и бизнес-класса Москвы. Главная тенденция уходящего года – активизация девелоперов. Это касалось как вывода на рынок новых объектов, так и темпов строительства. Новое правительство Москвы, как и обещало, помогает рынку набирать обороты, интенсивность выдачи разрешений на строительство выросла в разы и это не может не радовать.

Предложение

Только по итогам первого полугодия 2012 года число новых девелоперских проектов в Москве вдвое превысило их количество за весь предыдущий год. В 2013-м проектов будет еще больше.

Больше всего новых проектов по итогам года вышло в сегментах бизнес- и премиум-класса, среди которых лидируют комплексы с апартаментами. Наиболее крупные из них - МФК «ОКО» (356 апартаментов и 2 пентхауса площадью около 60 000 кв.м), МФК «Штаб квартира на Мосфильмовской» (375 апартаментов площадью 31 510 кв.м), МФК «Меркурий-Сити» (137 апартаментов и пентхаус площадью 22 360 кв.м).

«Текущий год без преувеличения можно назвать «годом апартаментов», - сообщает Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум». – В 2012 году рынок пополнился 20 новыми проектами, за счет чего общее число комплексов с апартаментами увеличилось более, чем в два раза. Если планы девелоперов по выводу новых проектов с апартаментами будут реализованы, то их доля от всего рынка жилья уже в следующем году может составить 25%, то есть четверть».

Без учета апартаментов и элитной недвижимости наибольшее количество проектов, поступивших в реализацию в 2012 г., пришлось на сегмент бизнес-класса (55%), доля «новых» объектов эконом- и комфорт-класса составила 27% и 18% соответственно. «Самое интересное, что вопреки всем прогнозам, в 2012 году у нас выросло количество проектов эконом-класса, - отмечает Мария Литинецкая. - До кризиса в Москве четко наблюдалось смещение предложения в бизнес-класс. Сегодня это смещение по-прежнему остается, но доля эконом-класса за последние два года выросла практически в два раза и продолжает расти».

Источник: «Метриум»

Общая площадь реализуемых квартир в объектах эконом- и комфорт-класса к концу года составила порядка 324 тыс. кв. м (около 5 180 квартир). Всего в этом сегменте в продаже находится 22 комплекса, из которых пять вышли на рынок в 2012 г. Самыми масштабными из них являются мкрн. «Некрасовка-Парк» и ЖК «Большое Кусково».

Реализация проекта мкрн. «Некрасовка-Парк» (360 000 кв.м. жилой площади) ведется компанией Lexion Development в рамках застройки Люберецких полей аэрации за пределами МКАД. ЖК «Большое Кусково» (130 000 кв.м жилья) представляет собой комплекс домов серии П-3МК «Флагман», расположенный в Восточном округе. Застройщиком объекта является ГК «ПИК».

В сегменте бизнес-класса объем предложения составил около 5,5 тыс. квартир в 48 комплексах, что соответствует более 300 тыс. кв.м. В 2012 г. рынок пополнился шестью новыми проектами в этом сегменте. Из наиболее значимых можно выделить ЖК «Мосфильмовский», ЖК «Долина Сетунь». Строительство ЖК «Мосфильмовский», в состав которого входят семь корпусов переменной этажности (17-22 этажа), ведет ГК «МонАрх». Площадь жилого фонда комплекса составит 186 399 кв.м. ЖК «Долина Сетунь» (65 165 кв.м жилья) - проект компании «Дон-Строй». Комплекс состоит из двух корпусов 36-39 этажей, в которых предусмотрено 458 квартир.

Помимо ЖК «Долина Сетунь» в этом году «Дон-Строй» вывел на рынок еще несколько проектов: «Barrin House» (45 855 кв. м жилья), «GRAND DELUXE на Плющихе» (20 385 кв.м жилья), а также новые корпуса ЖК «Алые Паруса» (59 488 кв.м жилья). Кроме этого, компания презентовала новый проект, продажи в котором откроются в 1 кв. 2013 г. – ЖК «Соколиный Форт».

Также из перспективных проектов, которые ожидаются в ближайшее время, можно отметить комплексы ГК «ПИК» - «Варшавские Холмы» и «Бунинский», мкрн. Калошино-А («Сити XXI век»), ЖК «Эталон-Сити» («Эталон-Инвест»).

Спрос

В эконом-классе в настоящее время на первом месте бюджет покупки. Люди, которые остро нуждаются в улучшении жилищных условий, стали не так придирчивы и в меньшей степени обращают внимание на окружающую среду, гораздо больше – на общую стоимость квартиры. На рынке есть несколько примеров объектов с довольно негативным окружением, влияющим и на видовые характеристики и на экологию района, тем не менее, эти проекты успешно продаются за счет хорошего демпинга к рыночной цене.

В бизнес-классе при выборе жилья по-прежнему играет роль комплекс факторов – расположение, характеристики дома, цена. При этом на цену люди стали реагировать более остро.

По общей структуре спроса интерес сместился в пользу одно- и двухкомнатных квартир. Тогда как еще совсем недавно даже в эконом-классе это смещение было в пользу двух- и трехкомнатных квартир.

В течение трех последних лет из года в год наблюдается тренд уменьшения средней площади квартир по сделкам. Причем, как в сегменте эконом-, так и в бизнес-классе. В эконом-классе сегодня востребованы однокомнатные квартиры 35-40 кв.м (вместо 45-50 кв.м как было ранее), в бизнес-классе 45-55 кв.м (ранее – 50-60 кв.м.).

Источник: «Метриум»

Тенденция уменьшения площади квартир привлекла за собой дополнительное внимание к планировкам. Застройщики стали уделять больше внимания проработке планировочных решений с точки зрения их функциональности, эффективности и комфортности. «Если вы проектируете однокомнатную квартиру площадью 45-50 кв.м, то там наверняка будут задействованы типичные планировки, не вызывающие никаких вопросов, - комментирует Мария Литинецкая. - Если же вы планируете квартиру площадью 25-35 кв.м., то встает вопрос – за счет чего «отрезать» метры? Как правило, это делается за счет уменьшения основных помещений. Так вот, сейчас в связи с популярностью малогабаритных квартир одной из тенденций стало - разработка планировок европейского типа, когда в двухкомнатных квартирах объединяются кухня и гостиная, и выделяется отдельная спальня. Или когда кухня размещается в нише. Сегодня очень популярна услуга по реконцепции планировок и организации из большой однокомнатной квартиры двухкомнатной или из большой двушки – трешки. Такие решения повышают ликвидность квартир».

Кроме того, если раньше клиенты отдавали предпочтение многокомнатным квартирам увеличенной площади, то сейчас наиболее популярны малогабаритные квартиры, но с дополнительными окнами, что позволяет организовать при желании дополнительную спальню. Допустим, молодая семья, у которой нет детей, покупает двухкомнатную квартиру. Когда появляется ребенок, у них есть возможность организовать небольшую отдельную спальню для ребенка за счет несложной перепланировки квартиры. Проекты с такой концепцией планировки на рынке есть, они довольно успешны, пользуются спросом.

Несмотря на всю либерализацию условий по ипотеке, которую мы наблюдали в 2010-2011 годах, в этом году тенденция кардинально поменялась - мы наблюдаем планомерный рост ставок. При этом, несмотря на посткризисное снижение цен, стоимость жилья у нас по-прежнему высокая, а платежеспособность населения - низкая. И жилье с ипотечным кредитом, приобретается, как правило, на последние деньги. В результате, самые популярные квартиры, которые берут в ипотеку, 1 и 2-комнатные. Причем, если в проекте есть корпуса с отделкой и с наличием достаточного количества 1 и 2 комнатных квартир, то они показывают гипер-продажи на уровне 200-250 квартир в месяц. В таких корпусах доля ипотечников существенна и может достигать 70%. В целом же, 40% обращений сегодня связано с тем, что люди продают одно жилье и с доплатой в виде ипотеки приобретают новое, более просторное, иногда и в другом городе.

Источник: «Метриум»

Цены

На первичном рынке рост цен в уходящем году был умеренный - около 8-12% в год. К концу года средняя цена квадратного метра составила 165,7 тыс. руб. (без учета апартаментов и объектов элитной недвижимости).

Уровень цен по итогам 2012 года на первичном рынке Москвы, за кв.м.

Источник: «Метриум»

Несмотря на серьезные колебания курса доллара, которые мы наблюдали в этом году, рынок недвижимости показал максимальную стабильность. Игроки демонстрируют взвешенный подход, не паникуя и взвинчивая цены, что хороший знак прежде всего для инвесторов, желающих сохранить свои сбережения. Максимальная волатильность валютного курса в 2012 году пришлась на май-июнь, когда курс доллара вплотную приблизился к 33 рублям, после чего снова началось его плавное ослабление. Тем не менее, российский рынок жилой недвижимости отреагировал на все эти колебания вполне спокойно: цены не взлетели, как это произошло в 2008 году, да и количество сделок не сократилось. Более того, летом покупательская активность даже выросла - по сравнению с 2011 годом на 5%, и продолжала расти все последнее время, превышая прошлогодние значения. Все это лишь подтверждает, что на сегодняшний день недвижимость является наиболее привлекательным инструментом для сохранения капитала.

Источник: «Метриум»

Прогноз

2013 год, по мнению экспертов «Метриум», будет менее активный. Пока экономическая ситуация в мире остается все еще нестабильной, но на России она сказывается в меньшей степени. Тем не менее, некоторые негативные настроения в воздухе уже витают. Рынок хоть и активный по сделкам, но по ценам и количеству новых проектов все равно показывает умеренный рост. В том числе потому, что все ожидают возможного ухудшения ситуация и осторожно относятся к повышению цен и существенному увеличению портфеля проектов.

«Стабилизация цен и рост ипотечных ставок, которые сегодня фактически приблизились к кризисным значениям, могут привести к тому, что следующий год будет менее активный, - говорит Мария Литинецкая. - Скорее всего, в следующем году мы увидим небольшое снижение по количеству сделок, а также рост цен на уровне инфляции 6-8%, и это положительный прогноз. Поскольку в случае, если еще больше дестабилизируется ситуация в Европе и мы увидим сокращение финансирования со стороны банков, ухудшение показателей на фондовом рынке, то конечно, ни о каком росте цен вообще речи не пойдет. При сохранении с одной стороны, активности застройщиков, с другой стороны, ограничивающих факторов по спросу (рост стоимости ипотеки), можно будет ожидать либо стагнации, либо небольшого снижения средней стоимости жилья».