Рынок новостроек массового сегмента Москвы в мае

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги мая на рынке новостроек массового сегмента Москвы. Объем предложения увеличился на 7,3%. Средневзвешенная цена предложения составила 141 200 руб. за кв. м. За месяц она сократилась на 1,6%.

В мае 2016 года на рынке новостроек массового сегмента открылись продажи в ЖК «Поколение» (девелопер – ФСК «Лидер»). Комплекс, включающий четыре жилых дома, школу и детский сад, возводится на Сигнальном проезде, вл. 5 (СВАО). Строительство первой очереди (корп. №1 и 2) будет завершено в конце 2017 года. В продаже представлены квартиры в одном доме (корп. №1). Площадь лотов варьируется от 31,7 до 84,1 кв. м. Бюджет покупки находится в диапазоне от 5 до 11,9 млн руб.

Также в конце месяца в продажу поступили квартиры в комплексе «Парк Легенд» (Группа Компаний ТЭН). Ранее в проекте предлагались только апартаменты. Квартал, состоящий из корпусов с квартирами и апартаментами, а также уникальной спортивной инфраструктуры, социальных объектов и офисно-деловых центров, строится на бывшей территории завода им. Лихачёва – ЗИЛ (ЮАО). В реализации находится первый жилой корпус, ввод в эксплуатацию которого намечен на 4 кв. 2017 года. Покупателям предлагаются одно- и двухкомнатные квартиры площадью от 43,0 до 72,3 кв. м. Бюджет покупки составляет 6,8 – 11,3 млн руб.

В четырех комплексах в мае был отмечен старт продаж новых корпусов: «Мещерский Лес» (корп. 2.2), «МИР Митино» (корп. 8), «LIFE-Ботанический сад» (корп. 4), Green Park (корп. 2.1 и 2.2). В проектах «Летний сад», «Фили Град», «Некрасовка» и «Эталон-Сити» (Башни «Токио») в продажу поступил дополнительный объем квартир.

Таким образом, по данным «Метриум», на рынке новостроек массового сегмента по итогам месяца объем предложения увеличился на 7,3%. С начала года прирост составил 15,1%. К концу мая на рынке жилья эконом- и комфорт-класса экспонировалось 16 080 квартир[1].

Стоит добавить, что в ближайшее время ожидается старт продаж в новом жилом комплексе комфорт-класса «Петра Алексеева» (Группа Компаний INGRAD). На сегодняшний день открыто бронирование квартир.

Структура предложения по административным округам практически не изменилась. Основной объем квартир распределился между двумя округами: ЮВАО – 22,2% (-2,6 п.п.) и ЮАО –  21,5% (-2,8 п.п.). В обоих отмечена отрицательная динамика за счет вымывания предложения в ЖК «Некрасовка» (ЮВАО) и мкрн «Царицыно-2» (ЮАО). В ЮЗАО, доля предложения выросла до 14,6% (+6,1 п.п.). Причиной послужило увеличение предложения практически вдвое в ЖК «Эталон-Сити» (Башни «Токио»).

Как и ранее, структура рынка по типологии сохранилась. Превалирующий объем поделили между собой одно- и двухкомнатные квартиры: 40,3% (+1,3 п.п.) и 41,3% (-0,6 п.п.) соответственно. На трехкомнатные лоты приходилось 12,6% (-0,8 п.п.). Студии занимали 4,5% (+0,1 п.п.). Значительно меньшая доля пришлась на многокомнатные квартиры – 1,3%, с прошлого месяца она осталась неизменна.

Практически в равных долях на рынке представлены квартиры в корпусах на начальной стадии строительной готовности и в строящихся домах на этапе монтажа этажей: 35,6% (-1,1 п.п.) и 33,2% (+3,6 п.п.). Доля предложения на стадии отделочных работ и в домах, введенных в эксплуатацию, в мае составила 14,6% (-1,3 п.п.) и 16,6% (-1,2 п.п.) соответственно. Интересно, что структура предложения с начала года поменялась. В декабре 2015 г. практически половина реализуемых квартир (47,6%) была сосредоточена в объектах на начальном этапе строительства. В возводимых корпусах реализовывалось 26,6% лотов. Доля предложения в построенных домах сохраняется.

По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам мая средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента составила 141 200 руб. за кв. м. За месяц она сократилась на 1,6%. 

Снижение среднего уровня цены наблюдалось по большинству административных округов. Наибольшая коррекция отмечена в СЗАО (-5,5%). Старт продаж нового корпуса в ЖК «Мир Митино» на начальном этапе строительства способствовал уменьшению средней цены в целом по округу. При этом по трем округам зафиксирована положительная ценовая динамика. Максимальный рост средневзвешенной цены отмечен в ЗАО (+4,7%). Сразу по трем комплексам в округе была увеличена стоимость покупки и выведен дополнительный объем квартир.

За отчетный месяц бюджет покупки сократился по всем типологиям. Студии и однокомнатные подешевели на 1,7% и 0,5% – до 4,2 млн руб. и 6,3 млн руб. Двух- и трёхкомнатные квартиры снизились в цене на 2,1% и 2,9% – до 8,9 млн руб. и 12,1 млн руб. соответственно. Средний бюджет многокомнатной квартиры уменьшился на 1,6% – до 18,6 млн руб.

Тройка проектов с самыми доступными предложениями в мае:

• «Столичные поляны»: 22,73 кв. м – 2,52 млн руб.;
• «Северный»: 25,5 кв. м – 2,65 млн руб.;
• «ВЛюблино»: 23,3 кв. м – 3,16 млн руб.

Основные тенденции

«В мае на первичном рынке жилья был отмечен нетипично высокий для этого месяца спрос, – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум». – Согласно данным Росреестра, число зарегистрированных договоров долевого участия выросло на 60% относительно аналогичного периода прошлого года и составило 2 482 ед. Примечательно, что цифра сопоставима с высокими показателями начала весны, когда был отмечен ажиотажный спрос в связи с продлением госпрограммы по субсидированию ипотечной ставки. Для сравнения, за весь 2015 год свыше 2 000 ДДУ было зарегистрировано только в апреле и декабре.

Высокой покупательской активности способствуют комфортные условия для приобретения квартиры: большой выбор предложения, низкий порог бюджета покупки,  выгодные кредитные программы, готовность застройщиков идти на уступки – предоставлять дисконт и привлекательные условия рассрочек. Кроме того, за два года изменившаяся экономическая ситуация стала реальностью. Те, кто сомневался, боялся или выжидал, осознали, что сейчас, возможно, самый подходящий момент для покупки жилья.

Стабильный спрос позволил застройщикам наиболее успешных проектов в мае поднять цены. Вместе с тем, в трех крупных комплексах, где цены были выше конкурентов, произошло прямое снижение стоимости квартир. В целом, в мае продолжилась тенденция сокращения среднего уровня цены в сегменте, отмеченная на рынке с июля прошлого года. За одиннадцать месяцев коррекция составила -11,3%».

[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.