Рынок новостроек массового сегмента Москвы в августе

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги августа на рынке новостроек массового сегмента Москвы. Объем предложения увеличился на 2,8%, средневзвешенная цена кв. м – на 0,5%.

По данным «Метриум», на конец лета 2017 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы было представлено 66 проектов с общим объемом предложения порядка 20 770 квартир [1] (площадью 1,191 млн кв. м). За отчетный период количество лотов в экспозиции увеличилось на 2,8%.

В августе группа компаний «ПИК» начала реализацию нового проекта комфорт-класса «Академика Павлова» (ЗАО, Кунцево). В комплексе представлены квартиры без отделки площадью 19,6-125 кв. м. Лоты реализуются по цене 133 100-215 700 руб. за кв. м, бюджет покупки варьируется от 3,8 млн руб. до 20 млн руб.

В двух крупных объектах стартовали продажи квартир во вторых очередях строительства: ЖК «Город на реке Тушино - 2018» и микрорайон «Домашний». Кроме того, началось бронирование лотов в третьей очереди ЖК «Лучи». В двух комплексах объем предложения вырос за счет выхода новых корпусов:

– ЖК «Римского-Корсакова 11» – корп. 3 и корп. 4;

– ЖК «Столичные поляны» – корп. 1.

Проекты массового сегмента, вышедшие на рынок новостроек в августе 2017 г.

Название	Девелопер	Округ	Район
«Академика Павлова»	ГК «ПИК»	ЗАО	Кунцево

Источник: «Метриум»

В августе были приостановлены продажи в проекте «Царицыно-2» (девелопер – «МКХ»). Еще один объект покинул первичный рынок – ЖК «О7», в комплексе была реализована последняя квартира от застройщика.

Как отмечают аналитики «Метриум», в структуре предложения по административным округам тройка лидеров за последний месяц лета не изменилась. Более четверти лотов экспонировалось в ЮВАО (27,9%, -0,1 п.п.). На втором и третьем местах расположились ЮАО (16,5%, +1,5 п.п.) и ЗАО (13,9%, -0,5 п.п.).

Заметный рост числа экспонируемых квартир был зафиксирован в ЮАО (+1,5 п.п.) и ЮЗАО (+1,4 п.п.). В Южном округе в продажу поступил новый объем лотов в ЖК «Парк Легенд», в Юго-Западном – вышел новый корпус в ЖК «Столичные поляны». Cужение выборки отмечено в САО (-1,7 п.п.) и СВАО (-1,1 п.п.) на фоне вымывания предложения, а также снятия с реализации пула лотов в ЖК «Северный» в Северо-Восточном округе.

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)	Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)
Источник: «Метриум»	Источник: «Метриум»

В структуре предложения по стадии строительной готовности по-прежнему наибольшую долю занимают квартиры в домах на этапе возведения этажей (41,9%, -3,0 п.п.) и отделочных работ (32,4%, +0,4 п.п.). Оставшаяся часть практически в равных долях распределена между лотами в уже введенных в эксплуатацию корпусах (14,1%, +3,4 п.п.) и зданиях, находящихся на начальном этапе строительства (11,6%, -0,8 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

Структура предложения квартир по типологии практически не претерпела изменений. Превалирующий объем приходится на двух- (40,2%, +0,2 п.п.) и однокомнатные (36,1%, -0,1 п.п.) лоты. Трехкомнатные заняли 17,2% рынка (-0,1 п.п.). Меньше всего экспонируется студий (5,1%) и многокомнатных (1,4%), доля которых в сравнении с предыдущим месяцем не изменилась.

Структура предложения по типу квартир (внешний круг – август 2017 г., внутренний  круг – июль 2017г.)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», на конец августа 2017 года средневзвешенная цена кв. м на первичном рынке жилья массового сегмента находилась на уровне 151 470 руб. за кв. м, что на 0,5% выше по сравнению с показателем предыдущего месяца.

В большинстве округов отмечен рост средней цены предложения. Наибольшее увеличение зафиксировано в ЗАО (+3,5%) и СЗАО (+3,1%). Основные причины – выход нового проекта в Западном округе и второй очереди строительства в жилом комплексе Северо-Западного округа по ценам выше среднерыночных в локации. Отрицательная динамика отмечена только в двух округах: ЮЗАО (-2,9%) и ЮВАО (-1,2%). Снижение показателя произошло за счет выхода новых объемов квартир с привлекательным бюджетом покупки в комплексах, расположенных за МКАД.

Средняя цена квадратного метра в разрезе по округам, руб.

Источник: «Метриум»

По итогам августа 2017 года средняя стоимость квартиры массового сегмента составила 8,7 млн руб. (+1,0%). Практически по всем типологиям показатель увеличился. Наибольший рост отмечен в многокомнатных лотах – +5,3% (до 21,3 млн. руб.). Средняя стоимость одно- и двухкомнатных квартир увеличилась до 6,3 млн руб. (+1,0%) и 9,2 млн руб. (+0,8%) соответственно. Средняя стоимость трехкомнатных почти не изменилась – 12,5 млн руб. (+0,2%). Средний бюджет предложения студий снизился на 2,2% и составил 4,8 млн руб.

Стоимость квартир в зависимости от типологии

Типология	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
	мин	средн.	макс	мин	средн.	макс	мин	средн.	макс
студии	17,5	28,3	39,0	108 300	169 627	257 100	2 700 000	4 804 064	8 770 200
однокомн.	30,8	41,0	69,9	95 600	154 827	300 000	3 528 236	6 343 119	14 805 000
двухкомн.	42,2	62,4	95,6	89 321	147 895	330 000	5 008 608	9 224 899	20 526 000
трехкомн.	62,4	83,8	149,4	86 751	148 618	320 000	6 611 130	12 458 237	35 616 000
многокомн.	92,4	117,1	183,1	108 272	181 461	300 000	10 708 101	21 248 403	40 992 000
итого	17,5	57,3	183,1	86 750	151 470	330 000	2 700 000	8 684 675	40 992 000

Источник: «Метриум» 

Рейтинг самых доступных предложений в августе 2017 года:

– ЖК «Level Амурская» (ВАО/ р-н Гольяново): студия площадью 19,0 кв. м за 2,7 млн руб.;

– ЖК «Столичные Поляны» (ЮЗАО/р-н Южное Бутово): студия площадью 20 кв. м за 2,73 млн руб.

– мкрн «Северный» (СВАО/ р-н Северный): студия площадью 27,8 кв. м за 3,01 млн руб.;

Основные тенденции

«В последний месяц лета продолжилась тенденция, отмеченная в июле – средняя цена кв. м на рынке новостроек массового сегмента выросла на 0,5%, – говорит Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум». – Примечательно, что корректировка показателя в положительную сторону произошла не только за счет повышения цен на фоне роста стадии строительной готовности в ряде объектов, но и за счет выхода нового проекта и новой очереди в уже экспонируемом комплексе по ценам выше среднерыночных. Однако по большей части это обуславливается привлекательным месторасположением, качественными характеристиками и известностью проектов. При этом средняя величина предлагаемого дисконта осталась на уровне предыдущего отчетного периода (6%). 

Важным событием ушедшего месяца стало снижение ипотечных ставок ведущими банками. В частности, с 10 августа в Сбербанке предлагается оформить ипотечный кредит на квартиру в новостройке под 7,4-10% годовых. В банке ВТБ24 с 17 августа на первичную недвижимость процентные ставки составили 6,5-10%. Стоит отметить, что минимальная ставка распространяется на определенный перечень новостроек, которые включены в программу субсидирования ипотеки застройщиками.

Как отмечают представители банков, в настоящее время наблюдается выход ипотечного кредитования на новый уровень, превышающий докризисный. По их словам, повышение привлекательности условий кредита привело к существенному росту потока клиентских заявок. Так, по словам представителя банка ВТБ24, показатель вырос на 25%, в Сбербанке по итогам первой недели анонсировали о 30% росте. Однако следует подчеркнуть, что тенденция охватывает не только первичный, но и вторичный рынки жилья, условия ипотечного кредитования в котором также стали более лояльными.

Увеличение спроса на фоне повышения привлекательности ипотечного кредита ожидается и в дальнейшем. Данный фактор способствует расширению целевой аудитории: на рынок привлекаются покупатели, для которых кредитная нагрузка ранее была «неподъёмной». 

---

[1] В ЖК «Дом на Профсоюзной 69» объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж