Рынок новостроек массового сегмента Москвы в 1 полугодии

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 1 полугодия на рынке новостроек массового сегмента Москвы. Объем предложения вырос на 8,4%. Средневзвешенная цена квадратного метра снизилась на 3,9%.

По итогам первого полугодия 2016 года в массовом сегменте официальные продажи квартир открылись в девяти жилых комплексах массового сегмента. Для сравнения: за аналогичный период 2015 года на рынок вышло шесть новых проектов, 2014 года – всего три.


В июне рынок пополнился одним новым объектом – ЖК «Атмосфера» (ЗАО «Желдорипотека»), расположенный в ЮВАО на Совхозной улице, вл.8Б. Жилой комплекс представляет собой двухсекционный дом переменной этажности (14-16 этажей), рассчитанный на 224 квартиры. В реализацию поступили лоты свободной планировки площадью 36–76,9 кв.м. Цена кв. м варьируется от 115 000 до 145 000 руб. Бюджет покупки составляет 4,1–11,2 млн руб.

В трех проектах в первый месяц лета открылись продажи новых корпусов: «Ривер Парк» (III очередь - корп. 5, 6, 7), «Парк Легенд» (корп. 2) и «Поколение» (корп. 2). Дополнительный пул квартир застройщики вывели в следующих комплексах: «Мещерский Лес», «Лучи», «Город» и «LIFE-Ботанический сад».

При этом, по данным «Метриум», в нескольких объектах в июне был снят с продажи значительный объем квартир, что привело к общему снижению предложения на рынке массового сегмента (-5,9% к маю). Тем не менее, по итогам полугодия отмечена положительная динамика (+8,4%). Таким образом, в июне объем предложения насчитывал 15 135[1] квартир в 45 проектах.

За полугодие существенно изменилась структура предложения по округам. Лидерскую позицию вместо ЮАО занял ЮВАО (22,4%), прибавив за шесть месяцев 3,6 п.п. Южный округ в результате сместился на второе место – 18,5% (-4,7 п.п.). На третью строчку поднялся ЮЗАО (15,9%), доля которого увеличилась на 7.4 п.п.

По типологии структура предложения претерпела минимальные изменения. Практически в равных долях на рынке представлены одно- и двухкомнатные квартиры: 42,2% (+2,3 п.п.) и 40,1% (-1,0 п.п.). Трёхкомнатные лоты занимают значительно меньшую часть рынка – 12,1% (-0,3п.п.). На студии и многокомнатные квартиры приходится 4,4% (-0,8 п.п.) и 1,2% (-0,1п.п.) предложения соответственно.

 По типологии структура предложения претерпела минимальные изменения. Практически в равных долях на рынке представлены одно- и двухкомнатные квартиры: 42,2% (+2,3 п.п.) и 40,1% (-1,0 п.п.). Трёхкомнатные лоты занимают значительно меньшую часть рынка – 12,1% (-0,3п.п.). На студии и многокомнатные квартиры приходится 4,4% (-0,8 п.п.) и 1,2% (-0,1п.п.) предложения соответственно.

 

За шесть месяцев отмечено снижение доли предложения в корпусах на начальной стадии строительной готовности. В декабре на них приходилась почти половина реализуемых квартир (47,6%), в июне – 38,9%. Доли предложения в домах на этапе монтажа этажей и отделочных работ увеличились до 31,8% (+5,2%) и 12,3% (+4,6%) соответственно. В корпусах, введенных в эксплуатацию, предлагалось 17,1% рынка (-1 п.п.).

 

По данным аналитиков «Метриум», в июне средневзвешенная цена кв. м на рынке массового сегмента составила 142 180 руб. За полугодие цены снизились на 3,9%. Впервые нисходящий ценовой тренд был зафиксирован как раз год назад: с июня 2015 коррекция составила 11,5%.

Интересно, что при общей тенденции к снижению цены квадратного метра за полугодие, в июне динамика оказалась положительной (+0,7%). Это объясняется тем, что помимо повышения цен в нескольких проектах, в двух крупных комплексах с относительно низкой ценой предложения с продаж был снят весомый пул квартир. 

По административным округам наблюдалась разнонаправленная динамика. Максимальный рост цены показал СВАО (+13,0%). Положительные изменения также отмечены в САО (+8,6%) и ВАО (7,9%). Наибольшее понижение зафиксировано в ЗАО (-12,5%) и СЗАО (-11,1%). Далее следуют ЮВАО (-5,5%) и ЮАО (-4,2%).

С начала года бюджет покупки сократился практически по всем типологиям. Средняя стоимость студий и однокомнатных квартир снизилась на 14,1% (4,1 млн руб.) и 3,1% (6,1 млн руб.) соответственно. Бюджет двух- и трехкомнатных лотов уменьшился в среднем на 4,7% (8,8 млн руб.) и 1,6% (12,6 млн руб.) соответственно. И только средняя стоимость многокомнатных квартир увеличилась - на 16,9% (20,9 млн руб.).

Тройка проектов с самыми доступными предложениями в июне 2016 года:

• «Столичные поляны»: 22,73 кв. м – 2,51 млн руб.;
• «Северный»: 25,5 кв. м – 2,65 млн руб.;
• «ВЛюблино»: 23,3 кв. м – 3,16 млн руб.

 

Основные тенденции

«В первом полугодии 2016 года продолжилась тенденция увеличения объема предложения на рынке массового сегмента жилья, – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум». – За шесть месяцев он вырос на 8,4%, что в количественном выражении составило почти 1 200 квартир. Еще более внушительно цифры выглядят в годовой динамике. Если в июне 2015 года на рынке экспонировалось 6 500 квартир в 29 проектах, то в первом летнем месяце 2016 года – 15 135 лотов в 45 комплексах.

Высокая конкуренция диктует необходимость снижения цен, что и происходит в сегменте доступных новостроек в течение последнего года. За 12 месяцев квадратный метр подешевел в среднем на 11,5% (-3,9% за полугодие). Порядок цен 80 000–100 000 руб. за кв. м в Москве еще год назад встречался в единичных проектах, сегодня – это уже не редкость. Таким образом, у покупателей появился уникальный шанс приобрести квартиру в столице по подмосковным ценам.

Привлекательные бюджеты покупки в совокупности со льготной ипотекой подстегнули в первом полугодии спрос на новостройки. По данным Росреестра, за первые пять месяцев 2016 года в Москве было зарегистрировано 11 628 договоров долевого участия, что на 46,8% больше чем за аналогичный период прошлого года.

В результате сложилась непростая ситуация. С одной стороны, инфляция и стабильная активность покупателей способствуют росту цен. С другой – высокий уровень конкуренции сдерживает его. Как следствие, ценовая политика существенно разнится в зависимости от объекта. Новые комплексы выходят с дисконтом к рынку. Лидеры продаж демонстрируют повышение цен, аутсайдеры вынуждены их снижать. В таком балансирующем состоянии рынок будет находиться и в следующем полугодии. Рост объема предложения в дальнейшем будет обеспечен за счет выхода новых очередей масштабных жилых комплексов, а также новых проектов. Наиболее вероятный сценарий – стагнация цен».

---

[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.