Рынок новостроек эконом-класса Москвы в феврале

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги февраля на рынке новостроек экономкласса Москвы. В феврале было отмечено оживление рынка недвижимости после январских каникул. Согласно данным Управления Росреестра по Москве, в прошедшем месяце было зарегистрировано на 55% больше сделок купли-продажи, и на 22% больше договоров долевого участия по сравнению с январем. В сегменте экономкласса в феврале также наблюдалось повышение спроса, несмотря на рост цен. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла за месяц на 1,8%.

После традиционного затишья в январе, вызванного длительными новогодними праздниками, в феврале было отмечено увеличение покупательской активности на рынке первичной недвижимости Москвы. В сегменте экономкласса общий объем предложения по сравнению с первым месяцем года снизился на 8% и составил 4 567 квартир (Без учета объема предложения по проектам ГК «Пионер» (LIFE-Волжская, LIFE-Митинская, LIFE-Сходненская), ЖК Большое Кусково (корп. 1), ЖК «Ваниль» в связи с отсутствием данных в открытых источниках информации). Наибольшим спросом, по-прежнему, пользовались мкрн «Царицыно», ЖК «Некрасовка-Парк» - масштабные комплексы, расположенные в Южном и Юго-Восточном округах столицы, в которых представлены одни из самых доступных цен в городе. В мкрн «Царицыно» за месяц количество квартир, выставленных на продажу, убавилось на 18%, в ЖК «Некрасовка-Парк» - на 16%.

Несмотря на уменьшение общего объема предложения, в некоторых объектах в феврале был выставлен новый объем квартир. Наиболее заметное увеличение предложения было зафиксировано в ЖК «Большое Кусково» (ПИК), где оно составило 32%. Также возобновились приостановленные в декабре продажи ЖК «Ваниль». Новых проектов на рынок новостроек экономкласса в феврале не вышло.

В структуре распределения предложения по округам значительных изменений в прошедшем месяце не произошло. Южный административный округ остается безусловным лидером как по числу корпусов (33,9%), так и количеству квартир в продаже (72,7%). Второе место по объему предложения продолжает занимать Юго-Восточный округ, несмотря на то, что доля квартир, реализуемых в ЮВАО, снизилась с 14% до 12,7%. Вследствие выхода нового объема квартир в ЖК «Большое Кусково», доля ВАО в структуре предложения увеличилась до 5,2%, что составляет третий результат по округам.

В феврале в сегменте экономкласса были введены в эксплуатацию три объекта: два корпуса ЖК «Большое Кусково» (№5, 6), а также корп. 6 мкрн «Загорье», на который приходится около 42% всего объема предложения. В результате, доля квартир в сданных госкомиссии корпусах выросла с 11,2% до 54,5%, а в домах, в которых монтаж этажей завершен, проводятся отделочные работы, напротив, снизилась с 53,1% до 13,3%. Общее количество новостроек, введенных в эксплуатацию, составило почти половину объема предложения сегмента (49,2%).

На начальной стадии строительной готовности в феврале находилось четыре корпуса, что составило около 7% предложения. Доля квартир в этих объектах уменьшилась по сравнению с январем с 13,1% до 12,3%, прежде всего, за счет реализации ЖК «М-House», который показывает достаточно высокие темпы продаж. Объем предложения в этом комплексе за месяц снизился почти на 13%.

Таблица 1. Распределение объема предложения по стадии строительной готовности

Источник: «Метриум»

По количеству комнат структура предложения в прошедшем месяце не претерпела существенных изменений. Наибольшая и наименьшая доли – 40% и 3% - по-прежнему приходятся на двух- и четырехкомнатные квартиры соответственно. Доля однокомнатных квартир повысилась на 2% и составила в феврале 38%, трехкомнатных, напротив, понизилась с 21% до 19%.

Диаграмма 5. Распределение объема предложения по количеству комнат

Источник: «Метриум»

В феврале средневзвешенная цена квадратного метра составила 131,9 тыс. руб.1, что выше январского значения на 1,8%. «Увеличение этого показателя в пределах 0,2-3,7% в прошедшем месяце было отмечено почти во всех округах города,- говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум». - Оно обусловлено как увеличением стоимости квартир в связи с повышением стадии строительной готовности многих объектов, так и с планируемым сезонным ростом цен квадратного метра. Исключение составили Западный и Восточный округа. В ЗАО в связи с уменьшением доли квартир ЖК «Ново-Переделкино», где представлены наиболее дешевые квартиры в округе, средневзвешенная цена квадратного метра повысилась на 14,1%. В ВАО было зафиксировано уменьшение значения средневзвешенной цены на 1,8%, что аналогично ЗАО определено не понижением стоимости квартир, а изменением структуры предложения более дешевых и более дорогих объектов в округе».

Диаграмма 6. Распределение средней цены квадратного метра в зависимости от округа

Источник: «Метриум»

Так же как и в прошлом месяце, в феврале самые доступные квартиры были расположены в ЖК «Некрасовка-Парк». Цена квадратного метра в комплексе варьировалась от 79 до 105 тыс. руб. Бюджет квартир начинался от 3,906 млн руб. (37,2 кв.м), что составило минимальную стоимость жилья на первичном рынке Москвы. Не намного дороже квартиры в ЖК «Ваниль», расположенном в пределах МКАД – от 3,930 (35,7 кв.м.) до 10,007 млн руб. (92,7 кв.м.). Однако в ЖК «Некрасовка-Парк» реализуемые корпуса находятся на высокой стадии строительной готовности, а в «Ванили» - на этапе котлована.

Максимальная цена квадратного метра в сегменте экономкласса была отмечена в ЖК «Мичурино» - до 205 тыс. руб. При этом самая дорогая квартира продавалась в ЖК «Соловьиная роща» (район Куркино») – при площади 188,7 кв.м ее стоимость составила 27,362 млн руб. или 145 тыс. руб. за кв.м.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в феврале составила 6,046 млн. руб., двухкомнатной – 9,503 млн. руб., трехкомнатной – 11,070 млн. руб.

Таблица 2. Стоимость квартир в зависимости от количества комнат

Источник: «Метриум»

«Несмотря на оживление рынка в феврале относительно января, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в феврале было зафиксировано понижение спроса на рынке жилья. Количество зарегистрированных сделок купли-продажи уменьшилось на 12%, - отмечает Анна Соколова. - Снижение покупательской активности по сравнению с прошлым годом ожидаемо в условиях роста цен и увеличения ипотечных ставок, которые наблюдаются в последние время на рынке жилой недвижимости Москвы. Кроме того, в прошлом году произошло падение уровня доходов населения. Рост среднего уровня заработной платы по итогам года был меньше, чем уровень инфляции. Поэтому в целом можно говорить, что сложился ряд экономических факторов, которые и определяют снижение покупательской активности населения. Продолжение данной тенденции можно прогнозировать и на весну этого года».