03 марта 2016
Рынок новостроек эконом-класса Москвы в феврале

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги февраля на рынке новостроек эконом-класса Москвы. Объем предложения увеличился на 5,3%. Средневзвешенная цена снизилась на 2,1%.

В феврале 2016 года рынок новостроек массового сегмента пополнился двумя крупными проектами комплексной застройки:

  • ЖК «Лучи» (девелопер – «Группа ЛСР»), расположенный в районе Солнцево Западного административного округа. В реализацию поступили два корпуса комфорт-класса. Минимальная цена кв. м составляет 87 000 руб., минимальный бюджет покупки – 3,97 млн руб. (однокомнатная квартира площадью 36,8 кв. м);
  • мкрн «Домашний» (девелопер – «Группа ПСН»), где ранее велось предварительное бронирование. Проект расположен в районе Марьино Юго-Восточного административного округа. В продаже находится корпус, состоящий из семи секций. Минимальная цена кв. м –  88 785 руб., минимальный бюджет покупки – 3,3 млн руб. (студия площадью 31,49 кв. м).

Кроме того, за рассматриваемый период вышли новые корпуса в уже реализуемых проектах: «Некрасовка», SREDA, «Эталон-Сити». Еще в нескольких жилых комплексах был выведен новый объем квартир. В ряде объектов, наоборот, наблюдалось значительное снижение и вымывание  предложения.

Таким образом, по данным «Метриум Групп», по итогам февраля на рынке массового сегмента экспонировалось 40 проектов, насчитывающих 13 555[1] квартир в реализации, что на 5,3% больше в сравнении с предыдущим месяцем.

Наибольшие метаморфозы в структуре предложения по округам произошли в ЮАО (+4,6 п.п.) и ЮВАО (+4,1 п.п.). Доля первого возросла за счет значительного увеличения количества предлагаемых лотов в ЖК «Ясный» и «Царицыно-2». Доля второго  увеличилась благодаря выходу мкрн «Домашний», новых корпусов в «Некрасовке» и жилом квартале SREDA. Северный административный округ, напротив, потерял 3,3 п.п., показав наибольшее снижение. Причина – сокращение количества предлагаемых квартир в ЖК «Город».

00000.jpg

По данным «Метриум Групп», структура предложения по типологии квартир не претерпела существенных изменений. Лидерами по числу лотов в реализации по-прежнему являются одно- и двухкомнатные квартиры – 39,1% (-1,05 п.п.) и 42,6% (+0,25 п.п.) соответственно. Доля трехкомнатных составила 13,2% (+0,63 п.п.). Меньше всего предлагается студий (3,7%) и многокомнатных квартир (1,4%).

00001.jpg

В распределении предложения по стадиям строительной готовности структурные изменения находились в пределах одного процента. Наибольшее число квартир предлагалось в корпусах на начальном этапе строительства – 38,8% (-0,7 п.п.), меньше всего – в домах, где производятся отделочные работы – 20,1% (-0,3 п.п.).

00002.jpg 

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в феврале средневзвешенная цена предложения на первичном рынке массового сегмента составила 147 500 руб. за кв. м, что на 2,1% ниже по сравнению с предыдущим месяцем. Основным фактором, повлиявшим на корректировку в сторону понижения, является значительное увеличение объема лотов по стоимости ниже среднерыночной.

По округам динамика цен была разнонаправленной. Наибольшее снижение средневзвешенной цены зафиксировано в ЮАО (-5,1%), ЗАО (-4,3%) и ЮВАО (-3,1%). Заметный рост наблюдался в САО (+5,4%). Положительная динамика в округе объясняется значительным уменьшением объема предложения в проекте с квартирами по демократичным ценам – ЖК «Город».

000033.jpg

Средневзвешенный бюджет покупки снизился по всем типологиям. Больше всего в процентном соотношении за месяц потеряли студии (-11%). Их средняя стоимость составила 4,2 млн руб. Одно- и двухкомнатные квартиры подешевели до 6,5 млн руб. (-3,9%) и 9,3 млн руб. (-5,1%) соответственно. Трехкомнатные лоты в среднем предлагались за 12,9 млн руб. (-7,99%), многокомнатные – за 20,1 млн руб. (-5,8%).

00009.jpg

Наиболее доступные предложения в феврале были в следующих комплексах:

  • ЖК «Влюблино»: студия площадью 22,99 кв. м – 3,1 млн руб.;
  • мкрн «Домашний»: студия площадью 31,49 кв. м – 3,3 млн руб.;
  • ЖК «Мещерский лес»: студия площадью 22,30 кв. м – 3,4 млн руб.

Основные тенденции

«Активизация спроса, наметившаяся в начале года, продолжилась и в феврале, - комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». - В сравнении с прошлым месяцем количество сделок увеличилось на 10-15%. Основной драйвер – желание покупателей успеть купить квартиру с ипотечным кредитом по льготным условиям до окончания программы государственного субсидирования ипотечной ставки (срок действия которой должен был закончиться 29 февраля 2016 года).

В течение всего месяца проходили обсуждения дальнейшей судьбы программы. В частности, возможность ее пролонгации, размер ставки кредитования, первоначального взноса, максимальной суммы займа. В конце февраля первые лица государства и представители ведущих банков заявили о планах по продлению программы до конца 2016 года с возможными изменениями. В этом случае отрасль получит значительную поддержку за счет стимуляции спроса на квартиры в новостройках.

По итогам реализации новостроек в течение первых двух месяцев 2016 г. следует отметить нарастание ценовой конкуренции. Снижение платежеспособности населения, нестабильность экономической и политической обстановки и как следствие - уменьшение количества сделок на рынке жилья заставляет фактически всех девелоперов пересматривать  свою ценовую политику. Данная тенденция особенно хорошо видна на новых проектах, которые выходят все с новыми ценовыми рекордами относительно среднего уровня цен на рынке. Впервые с момента прошлого кризиса в переделах МКАД появились новостройки с ценой кв.м ниже 90 000 рублей. Это подтверждает, что в текущем году рынок жилья ждет серьезная ценовая конкуренция.

Также продолжилась тенденция  увеличения размера скидок в проектах на реализации. В большинстве проектов размер дисконта вырос до 5-7%, в некоторых доходит до 10-15%. Более чем в четверти проектов возможно обсуждение индивидуальных скидок при предметном интересе.

Стоит отметить, что, несмотря на высокий объем предложения и снижающиеся доходы населения, застройщики продолжают выводить в реализацию новые проекты и корпуса. Главным фактором, влияющим на такое решение, является нецелесообразность «заморозки» уже разработанных/реализующихся проектов, в которые были вложены денежные средства».


[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.