Рынок апартаментов в 3 квартале

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 3 квартала на рынке апартаментов Москвы. Объем предложения вырос не значительно – на 0,4%. Средневзвешенная цена кв. м на в сравнении с предыдущим кварталом выросла на 1,4%, а относительно начала года – на 1,8%. 

По данным «Метриум», по итогам 3 квартала 2016 года на первичном рынке апартаментов экспонировалось 96 проектов с общим объемом предложения порядка 9 880[1] лотов, что на 0,4% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 3,3% меньше относительно начала года. 

За три месяца в продажу поступило 4 новых комплекса: 

• NEVA TOWERS (элитный класс). Девелопер – Renaissance Development. Объект расположен в Пресненском районе ЦАО на территории ММДЦ «Москва-Сити». Реализуемые апартаменты находятся в одной из двух возводимых башен (которые в том числе будут включать офисные помещения), объединенных стилобатом. Ее высота – 77 этажей, ввод в эксплуатацию планируется в конце 2018 года. В настоящее время в продаже представлены апартаменты площадью 60,3-96,1 кв. м. Диапазон цены квадратного метра – 280 000-430 000 руб., бюджета покупки – 18,1-40,8 млн руб. Застройщиком предусматривается выполнение черновой отделки (White box).

• «Резиденция Тверская» (элитный класс). Девелопер – «КОВАКС». Объект расположен в Тверском районе ЦАО и представляет собой надстройку над уже существующим зданием. Апартаменты расположатся с 6 по 12 этаж. Ввод дома в эксплуатацию планируется в конце текущего года. Все лоты будут передаваться с выполненным ремонтом и полностью мебелированными. На текущий момент в реализации представлены апартаменты площадью 26-358 кв. м. Цена квадратного метра варьируется от 450 000 руб. до 1 600 000 руб. Бюджет покупки находится в пределах 13-572,8 млн руб.

• ONLY (бизнес-класс). Девелопер – Central Properties. Объект расположен в районе Филевский Парк ЗАО и представляет собой 7-секционный 16-ти этажный дом. Дата ввода в эксплуатацию – 2 кв. 2018 года. Апартаменты планируется передавать с отделкой, встроенной мебелью и техникой. На текущий момент в продаже представлены площади 28,9-104,9 кв. м. Цена квадратного метра начинается от 176 670 руб. и доходит до 239 410 руб. Бюджет покупки находится в пределах 5,8-24,2 млн руб.

• «Cмольная, 44» (комфорт-класс). Девелопер – «Автоевросервис – М». Комплекс распложен в Левобережном районе САО. На текущий момент в реализации находится один 17-ти этажный корпус, ввод в эксплуатацию планируется в первом квартале 2019 года. Отделка апартаментов не предусматривается. В продаже лоты площадью 27,2-57 кв. м. Цена квадратного метра варьируется от 110 765 руб. до 139 935 руб., бюджета покупки – 3,3-7,5 млн руб. 

Кроме того, в проектах «Флотилия» и «Технопарк» в продажу были выведены новые корпуса, по ряду комплексов в реализацию поступили новые объемы апартаментов. В частности, в комплексах «Березовая аллея», «Парк Легенд», AFI Residence Paveletskaya.

Закрытые продажи стартовали в ЖК MOSS Apartments (Девелопер – Adwill Management): в реализации 13 апартаментов, расположенных в бывшем доходном доме Цыплаковых в Басманном районе ЦАО. Ввод в эксплуатацию планируется в конце текущего года, застройщиком предусматривается выполнение полного ремонта лотов. В двух проектах были приостановлены продажи: «Город на Рязанке» и «Резиденция Шаболовская слобода».

Как отмечают аналитики «Метриум», в структуре предложения по классам в течение квартала наблюдалось снижение доли массового сегмента (-2,6 п.п.), в сентябре она составила около четверти предложения – 24,8%. На бизнес-класс по-прежнему приходится более половины реализуемых апартаментов – 56,7% (+0,8 п.п.). Элитный сегмент занял 18,5% (+1,8 п.п.) рынка.

По числу экспонируемых апартаментов на рынке лидерство принадлежит САО – 26,6% (-0,7 п.п. в сравнении с предыдущим кварталом). На втором месте располагается ЦАО – 22,8% (-1,3 п.п.), который в свою очередь занимает первую строчку по количеству проектов (43,8%). Стоит отметить, что положительная динамика объема предложения апартаментов наблюдалась только в ЗАО. Он прибавил 6,6 п.п., что позволило округу подняться на третье место по количеству предлагаемых лотов (15,4%). Причина – выход на рынок проекта ONLY со значительным объемом предложения. Наибольшее снижение было зафиксировано в ЮВАО, где временно были приостановлены продажи в комплексе «Город на Рязанке» (-1,9 п.п.). Доля округа составила 0,9%. Минимальный объем предложения по-прежнему представлен в ВАО – 0,4%. В округе в экспозиции находится всего один проект – Re:form.


По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. м на первичном рынке апартаментов по состоянию на конец 3 кв. 2016 года составила 271 150 руб. В сравнении с предыдущим кварталом показатель вырос на 1,4%, а относительно начала года – на 1,8%.

Основными факторами, повлиявшими на корректировку ценового показателя в сторону увеличения, стали: прямое повышение стоимости по ряду проектов, выход нового объема предложения в уже реализуемых комплексах по ценам выше среднерыночных, а также снятие с реализации большого пула апартаментов в одном из проектов, отличающемся низкой ценой кв. м.

Рост цен был зафиксирован по всем округам, за исключением двух: ЮВАО (-1,1%) и ЗАО (-12,8%). Столь существенное снижение в ЗАО было вызвано выходом в реализацию  нового комплекса ONLY по стартовым ценам. Наибольший прирост показателя отмечен в ЮАО (+9%). Основной причиной стало снятие с продаж значительного объема бюджетного предложения в студио-квартале «Царицыно» (средняя цена – 100 150 руб. за кв. м). 

По состоянию на 3 кв. 2016 года самыми бюджетными предложениями стали:

• студия площадью 16,42 кв. м и стоимостью 2,28 млн руб. в гостинице «Восток»;
• студия площадью 16,03 кв. м и стоимостью 2,3 млн руб. в апарт-комплексе CleverLand;
• студия площадью 24,50 кв. м и стоимостью 2,4 млн руб. в студио-квартале «Царицыно». 

Самые дорогие апартаменты:

• пентхаус площадью 896 кв. м и стоимостью $34,9 млн в Golden Mile private residence;
• пентхаус площадью 415,80 кв. м и стоимостью 914,8 млн руб. в МФК «Новый Арбат, 32»;
• пентхаус площадью 465 кв. м и стоимостью $12,1 млн в МФК «Город Столиц». 

Основные тенденции

«На рынке апартаментов по-прежнему отмечается высокая девелоперская активность, – отмечает Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум». – С начала года продажи апартаментов открылись в 17 комплексах (за три квартала 2015 года – в 16, за три квартала 2014 года – в 17). За последние три месяца в открытую продажу поступило четыре новых проекта, суммарное число реализуемых лотов в которых превышает десятую часть от общего объема рынка (свыше 1 000 лотов). Тем не менее, по итогам квартала объем предложения остался на уровне конца предыдущего периода (+0,4%), что обусловлено значительным снижением количества экспонируемых лотов в нескольких комплексах (в т.ч. в объектах, где АИЖК произвело выкуп пула апартаментов под базу для создания арендного рынка жилья).

Несмотря на высокую динамику выхода новых проектов, их доля на рынке жилья снижается. Сегодня апартаменты занимают около четверти от общего объема предложения. Для сравнения, в 4 кв. 2015 года доля формата составляла 27%, а еще годом ранее – 35%. Причина заключается во взрывном росте объема предложения квартир, наблюдаемом с конца 2014 года.

Тем не менее, сегодня рынок апартаментов остается популярным и для девелоперов, и для покупателей. Как и для первичного рынка квартир, третий квартал для апартаментов оказался успешным с точки зрения продаж. В 4 квартале также следует ожидать высокого интереса покупателей к этому формату недвижимости, что будет обусловлено как традиционным желанием завершить сделки до конца года, так и принятием в конце сентября закона о снижении налога на апартаменты. Теперь ставка налогообложения для этого вида недвижимости составляет 0,5% вместо 2% (ранее ставкой 0,5% облагались только помещения в составе гостиниц (апарт-отелей). Правда, для применения сниженной ставки апартамент должен удовлетворять ряду условий:

• стоить ниже 300 млн руб.;
• иметь площадь менее 300 кв. м (при этом льготная ставка применяется только для 150 кв. м, на остальной метраж действуют прежние 2%);
• не иметь зарегистрированных юридических лиц;
• не находиться в аренде;
• не использоваться для предпринимательской деятельности;
• иметь кадастровую стоимость не менее 100 тыс. руб. за кв. м;
• находиться в здании, включенном в реестр апартаментов (должен быть утвержден в октябре).

Список требований велик, однако первые пять – легко выполнимые. Трудности могут возникнуть с последними двумя условиями. Кадастровая стоимость не всегда соответствует рыночной, а реестр апартаментов пока еще не определен, и критерии включения в него зданий не ясны. Тем не менее, принятие закона является первым серьезным шагом навстречу собственникам апартаментов, что позволит легализовать формат и отразится на дальнейшем развитии сегмента». 

[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.