Рынок апартаментов Москвы: итоги 3 квартала

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 3 квартала на рынке апартаментов Москвы. Третий квартал текущего года выдался относительно спокойным. Во многом это связано с наступлением сезона отпусков, когда традиционно покупательская активность идет на спад, и застройщики стараются не выводить в продажу новые объекты. Предложение в 3 квартале сократилось на 10% по сравнению со 2 кварталом. При этом средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 11%.

По данным «Метриум Групп», за период с июля по сентябрь на рынке появилось всего три новых комплекса. Из них наибольшее внимание на себя обращает знаковый объект «ВТБ Арена Парк» - проект комплексной реконструкции и освоения стадиона «Динамо» и прилегающих к нему территорий. К Чемпионату мира по футболу 2018 года на 32 га должны появиться обновленный стадион, спортивный парк, академия спорта «Динамо» и городской квартал, включающий 13 корпусов, в том числе 6 в составе апарт-отеля на более чем 1 000 апартаментов бизнес-класса. Сейчас в комплексе ведутся предварительные ограниченные продажи, площадь минимального лота – 42 кв.м., а стоимость – порядка 7,4 млн руб. Полноценный старт продаж планируется на осень 2013 года, тогда же следует ожидать и повышения цен.

Кроме того, сегмент бизнес-класса пополнил ЖК «Дом на Красина». Проектом предусмотрена комплексная реконструкция, в результате которой нежилое здание 30-х годов прошлого века должно преобразиться в современный и узнаваемый апарт-комплекс. Окончание работ запланировано на середину 2014 года, а стоимость апартаментов в комплексе стартует с 10,2 млн руб. за 26,58 кв.м.

Наконец, рынок элитных апартаментов пополнил комплекс TWEED Парк. Он расположен непосредственно на территории лесопарка Покровское-Стрешнево, что позволяет совмещать загородный и городской образы жизни. В четырех корпусах расположено всего 22 апартамента, на сегодняшний день минимальное предложение составляет 73 млн руб. за студию площадью 78,6 кв.м.

«Таким образом, на конец третьего квартала 2013 года на рынке апартаментов реализуется 48 проектов, совокупный объем предложения в которых составляет 3 728[1]единиц, - констатирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Несмотря на сезон отпусков, апартаменты продолжали пользоваться спросом и летом, что привело к сокращению предложения на 10% по сравнению с июнем».

За счет выхода двух новых проектов сегмент бизнес-класса захватил лидерство на рынке, сейчас его доля составляет 46% от общего числа комплексов. Немногим меньше элитных апарт-комплексов – 44%. По-прежнему в нижнем ценовом сегменте реализуется всего 5 проектов, из которых 4 относятся к комфорт-классу и 1 – к эконом-классу.

Более половины апарт-комплексов все так же приходится на ЦАО (52,1%), хотя за прошедшие 3 месяца его доля сократилась на 2,3%. На втором месте в большим отрывом расположился САО (18,7%), а третье делят между собой ЮАО и СЗАО (по 8,3%). В Юго-Западном и Юго-Восточном округах комплексы с апартаментами до сих пор так и не появились.

Распределение объектов с апартаментами по округам г. Москвы

Источник: «Метриум Групп»

Большая часть апарт-комплексов представляет собой реконструируемые здания, ранее неиспользуемые или заброшенные (54%). Застройщики меняют их несущие конструкции, оснащают современными коммуникациями и инженерными сетями, однако, зачастую фасад сохраняет свой первоначальный облик, а в основу концепции проекта ложится историческая уникальность объекта. В качестве примера можно привести Loft Time, Wine Нouse, «Даниловскую мануфактуру». Особенно проекты реконструкции распространены в ЦАО, где, как известно, практически нет свободных площадок для застройки, а вот пустующих и обветшавших строений достаточно. Еще 46% комплексов представляют собой проекты нового строительства, среди которых масштабами выделяются ММДЦ «Москва-Сити», «Флотилия», «Фили Град» и «Водный».

На сегодняшний день на рынке апартаментов Москвы представлены лоты площадью от 22 до 570,4 кв.м. и стоимостью от 2,5 до 805,9 млн руб. 28,6% комплексов будут готовы к 2014 году, еще 26,5% построены, покупатель уже может получить ключи. 24,5% приходится на проекты, чье завершение планируется на текущий год. Остальные объекты рассчитаны на более долгосрочную перспективу, вплоть до 2017 года.

Распределение комплексов с апартаментами по дате ввода в эксплуатацию

Источник: «Метриум Групп»

Как отмечают эксперты «Метриум Групп», по итогам третьего квартала средневзвешенная цена квадратного метра составила 238 118 руб, что почти на 11% больше, чем во втором квартале. Среди причин роста можно назвать выход новых проектов, а также плановое повышение цен, уход с рынка наиболее дешевых предложений и колебание курса доллара по отношению к рублю.

Наибольший прирост цены зафиксирован в САО (21%). Именно в этом округе в третьем квартале 2013 года отмечена наиболее высокая покупательская активность и, как следствие, «вымывание» самых доступных лотов, что и привело к общему росту цен. Также значительное повышение цен (на 16%) произошло на локальном рынке СЗАО. Главным катализатором выступил старт продаж в единственном элитном комплексе округа – «TWEED Парк».

А вот в ЦАО, напротив, уровень цен снизился сразу на 21%. Местный рынок по большей части представлен элитными проектами, а в сентябре там появился комплекс бизнес-класса «Дом на Красина», где цены относительно невысоки. Кроме того, некоторые продавцы дорогих проектов для привлечения покупателей были вынуждены пойти на снижение ценовой планки. В прочих округах колебание локальных цен оказалось незначительным и не превышало 5%.

Динамика средней цены квадратного метра апартаментов по округам

Источник: «Метриум Групп»

Самые дешевые апартаменты по итогам третьего квартала 2013 года продавались в комплексе «Царицыно-2» (2,52 млн руб. за 22 кв.м.). Помимо него, в пятерку самых доступных комплексов входят Loft Park (от 3,18 млн руб. за 23,6 кв.м.), Loft River (4,07 млн руб. за 25,6 кв.м.), SKY PARKS (4,28 млн руб. за 30,5 кв.м.) и МФК «Водный» (4,91 млн руб. за 42,3 кв.м.)

Максимально дорогие лоты продаются в Golden Mile private residence (805,97 млн руб. за 506,9 кв.м.), «NегоцiантЪ» (516,8 млн руб. за 400 кв.м.) и Smolensky Deluxe (334 млн руб. за 431 кв.м.). Все они представляют собой роскошные пентхаусы, имеющие бассейны, эксплуатируемую кровлю или террасы.

«После летнего затишья, осенью на рынке апартаментов можно ожидать некоторое оживление, - прогнозирует Мария Литинецкая. - Ожидается официальный старт продаж в «Арена Парк», «Bruce Boutique Apartments». При этом до конца года в общей сложности к выходу заявлено 20 проектов. Это позволит рынку апартаментов вырасти по отношению к началу года практически в два раза. Московские девелоперы проявляют все больший интерес к сегменту апарт-недвижимости, чему способствуют и планы московских властей по редевелопменту промышленных зон. В числе первых реноваций должны подвергнуться промзоны «ЗиЛ» и «Москвич». С учетом этих планов, будущее московского рынка апартаментов выглядит весьма оптимистично, и уже через 1-2 года он сможет составить реальную конкуренцию рынку классической жилой недвижимости».

Данные по некоторым проектам, выход на рынок которых планируется в 2013 г.

Источник: «Метриум Групп»