Скорый переход на проектное финансирование и продажу квартир через эскроу-счета вынуждает застройщиков наращивать темпы стройки — тем проектам, которые преодолеют отметку в 30% строительной готовности Минстрой может разрешить вести продажи по старой схеме. Как показало исследование, проведенное аналитиками «Метриум», в Новой Москве высокую динамику демонстрируют не только «свежие» жилые комплексы, но и новые корпуса в масштабных жилых комплексах, уже давно представленных на рынке.
На присоединенных к столице территориях за 2018 год продажи стартовали в пяти жилых комплексах, в первом квартале текущего года — еще в одном. При этом большинство новостроек в ТиНАО — это масштабные районы, рассчитанные на десятки жилых зданий. Поэтому количество регулярно выводимых в продажу новых корпусов вполне сопоставимо с запуском «свежих» проектов в старых границах Москвы. По подсчетам аналитиков компании «Метриум», с января 2018 года по март 2019 года включительно в Новой Москве были выведены на рынок 103 корпуса1, из которых только 15 относятся к шести новым жилым комплексам. Остальное количество распределено между 17 проектами, уже давно представленными на рынке.
Эксперты компании «Метриум» немного изменили методику составления рейтинга по сравнению с той, которая применялась к проектам «старой» Москвы. Во-первых, в него были включены все строящиеся корпуса, продажи в которых стартовали с 1 января 2018 года, как в старых, так и в новых проектах. Во-вторых, была применена иная система расчетов. Если в «старой» Москве суммировалось количество построенных этажей во всех корпусах в рамках проекта, а затем показатель делился на число месяцев, прошедших с момента получения разрешения на строительство, то в Новой Москве среднемесячная динамика была выведена сначала для каждого нового корпуса, после чего индивидуальные темпы складывались в общее значение по проекту. Такой подход обусловлен тем, что в масштабных новостройках практически каждый корпус имеет отдельную разрешительную документацию с разными датами оформления.
Лучшую динамику строительства в Новой Москве показал жилой комплекс «Испанские кварталы» от ГК «А101». В этом проекте с начала 2018 года стартовали продажи в 17 новых корпусах. Средние темы строительства этих жилых зданий составляют более 9 этажей в месяц.
Второе место у жилого комплекса «Саларьево Парк» и ГК ПИК — 7,9 этажей в месяц. В рамках данного проекта в 2018-19 годах были выведены на рынок 10 новых корпусов. Последнее место в тройке заняла компания «Инвесттраст» с микрорайоном «Центральный» Новых Ватутинок. Застройщик начал реализацию 6 корпусов, в которых в среднем строится 4,4 этажа в месяц.
Четвертую позицию занял еще один проект от ГК «А101» — жилой комплекс «Скандинавия». В рамках этой новостройки стартовали продажи в 13 новых корпусах, которые «растут» со скоростью 4,2 этажа в месяц. Чуть ниже показатель у ЖК «Новая Звезда» (Концерт «Крост») — 4,1 этаж в месяц.
Шестое место досталось ЖК «Бунинские Луга» (ГК ПИК) — 3,9 этажей в месяц. Седьмую и восьмую строчки с равными показателями заняли два новых проекта, вышедших на рынок Новой Москвы в 2018 году — жилые комплексы «Остафьево» («Самолет Девелопмент») и «Городские истории» (ТПУ Рассказовка). Эти новостройки прибавляют по 2,3 этажа в месяц.
Предпоследнее место в топ-10 занял жилой комплекс «Кленовые аллеи» (ГК «МИЦ») — ровно 2 этажа в месяц. И замыкает первую десятку жилой комплекс «Белые ночи» (ГК «А101») — 1,9 этаж в месяц.
Топ-10 ЖК Новой Москвы с самой высокой динамикой строительства
|
Название ЖК |
Девелопер |
Динамика |
Кол-во |
Min |
Min |
1 |
Испанские кварталы |
А101 |
9,3 |
17 |
4,99 |
31,8 |
2 |
Саларьево Парк |
ПИК |
7,9 |
10 |
3,6 |
20 |
3 |
Новые Ватутинки |
Инвесттраст |
4,4 |
6 |
3,23 |
24,1 |
4 |
Скандинавия |
А101 |
4,2 |
13 |
4,61 |
28,9 |
5 |
Новая Звезда |
Крост |
4,1 |
3 |
4,16 |
26,9 |
6 |
Бунинские Луга |
ПИК |
3,9 |
10 |
2,82 |
19,8 |
7 |
Остафьево* |
Самолет Девелопмент |
2,3 |
6 |
3,14 |
24,4 |
8 |
Городские истории* |
ТПУ Рассказовка |
2,3 |
1 |
3,9 |
27,3 |
9 |
Кленовые аллеи |
МИЦ |
2,0 |
6 |
2,65 |
20,3 |
10 |
Белые ночи |
А101 |
1,9 |
3 |
8,17 |
70,8 |
* Новые проекты, вышедшие на рынок с начала 2018 года.
Источник: «Метриум»
«Рынок недвижимости Новой Москвы характеризуется высокими темпами стройки независимо от меняющегося законодательства, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Одной из особенностей локального рынка является короткий срок экспозиции корпусов — в большинстве случаев все квартиры распродаются еще до оформления разрешения на ввод в эксплуатацию. На сегодняшний день доля готового жилья в новостройках Новой Москвы составляет менее 3% от общего объема. Для сравнения, в массовом сегменте „старой“ Москвы этот показатель находится на уровне 12%. Исходя из этого девелоперам невыгодно затягивать сроки — стройка, продолжающаяся после завершения продаж, неизбежно ведет к сокращению маржи застройщика: потенциальный рост цен на стройматериалы и топливо, инфляцию и колебания курса рубля уже не удастся компенсировать за счет повышения цен на квартиры. Поэтому многие проекты, особенно входящие в топ-10 наиболее востребованных на рынке, демонстрируют максимально высокие темпы строительства».
1 Без учета корпусов, продажи в которых стартовали уже после оформления разрешения на ввод в эксплуатацию.
2 Цены и площадь приведены для корпусов, продажи в которых стартовали после 1 января 2018 года.
Лучшие предложения месяца