Под знаком «эко» или что называют девелоперы экопоселками?

Эксперты компании «Метриум» проанализировали проекты, находящиеся на территории Подмосковья, которые позиционируют себя, как экопоселки. Аналитики пришли к выводу, что в 80% случаев девелоперы используют приставку «эко» только из-за удачного расположения поселка в окружении леса и в лучшем случае – водных зон. 15% застройщиков позиционируют свой продукт в данной категории не только из-за расположения, но и за счет применения в строительстве домов соответствующих технологий. Еще 5% поселков относят свои проекты к экопродукту за счет особенного подхода в архитектуре.

Мода на Green development пришла к нам с Запада. При строительстве экопоселков западные девелоперы в первую очередь тщательно выбирают территорию. Иногда в течение нескольких лет они проводят пробы воды, воздуха и почвы, изучают радиационный фон местности. И только убедившись в том, что все параметры соответствуют принятым стандартам, приступают к разработке проекта.

«Российские застройщики, в отличие от своих западных коллег, как правило, не готовы тратить время и деньги на проведение комплексного исследования экологической обстановки, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум». - Зачастую им достаточно одного взгляда на местность, и если рядом находится лесной массив или река, отсутствуют промышленные предприятия и складские помещения, то смело называют поселок экологичным». Примерами таких проектов служат поселки «Лагуна» (Горьковское шоссе), «Истрица» (Новорижское шоссе), «Полуостров» (Пятницкое шоссе) и другие.

При этом многие девелоперы, реализующие такой псевдо-экопродукт, нередко ссылаются на государственную экологическую экспертизу (ГЭЭ), которую проводит Росприроднадзор. Однако, данная экспертиза направлена на то, чтобы определить степень влияния застройки на окружающую среду, а не на выяснение уровня благоприятности экологической обстановки в данной местности. Поэтому положительное заключение ГЭЭ не может служить гарантией защиты соблюдения соответствующих экологических норм.

«Московские девелоперы также забывают и о том, что дома в настоящем экопоселке должны быть построены по особым технологиям, - продолжает Мария Литинецкая. - При реализации подобных проектов руководствуются принципами энергоэффективности, минимального воздействия на окружающую среду, для строительства домов используются только экологичные материалы». Те 15% проектов, в которых заявляется применение подобных технологий, на деле оказались примерами обычного деревянного домостроения - коттеджи в них возводятся из клееного или профилированного бруса. Например, поселки «Вудвиль» (Ленинградское шоссе), Westwood (Калужское шоссе) и другие.

Важным параметром экологичных домов также является их естественность с точки зрения архитектурно-пространственного решения: коттеджи должны быть грамотно вписаны в окружающий ландшафт, а земельные участки по возможности сохраняются в первозданном виде. Примером такой интеграции с природой служит поселок «Любушкин хутор», расположенный на Рублево-Успенском шоссе, где при проектировании вилл использовалась система экстенсивного озеленения (на пандусах, ведущих на второй этаж, и крышах высажены газоны), а в центре домов были посажены живые деревья, окруженные стеклянным кубом. Подобных проектов загородной недвижимости на территории России практически нет.

Диаграмма 1. Критерии отнесения проектов к экопоселкам

Источник: Метриум

«Стандарты экопоселков подразумевают также, что девелоперы выставляют на продажу готовые дома или в крайнем случае земельные участки с подрядом, - замечает Мария Литинецкая. - Однако в России не действуют и эти правила. По результатам проведенного нами исследования, выяснилось, что готовые дома предлагаются только в 31% поселков, а земельные участки с обязательным подрядом – в 23%. Почти в половине российских «экопоселков» (46%) реализуются земельные участки без подряда. Это означает, что, во-первых, в поселке может быть нарушен единый архитектурный стиль, а во-вторых, некоторые новоселы рискуют поселиться рядом с вечной стройкой. Ну а самое главное – каждый собственник наверняка будет использовать при строительстве те материалы, которые ему «по карману» или «по душе», и не факт, что они будут экологичными».

Диаграмма 2. Что предлагают девелоперы на продажу в «экопоселках»

Источник: Метриум

Диапазон цен на готовые дома в псевдо экопоселках варьируется от 1,55 млн. до 84,6 млн. рублей. При этом большинство таких поселков относятся к эконом-классу – 54%. К бизнес-классу принадлежат 38% проектов, к элитному классу – 8%.

Диаграмма 3. Распределение поселков по классам

Источник: Метриум

«У российских застройщиков нет стимула внедрять «зеленые» технологии, прежде всего, из-за относительно низкой стоимости наших энергоресурсов (отопление, газоснабжение), - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум». - Кроме того, в России нет реальной поддержки государства в виде конкретных законов, которые давали бы девелоперам, использующим в своих проектах «зеленые» стандарты, различные преференции, например, снижение налогов на земельные участки. А самое главное - подобные технологии недешевы в своем исполнении, поэтому редко используются даже в элитке, не говоря уже о массовом сегменте. Внедрение «зеленых» технологий повышает себестоимость проекта, что, конечно же, отражается на конечной цене. Тогда как для россиян сегодня на первом месте – бюджет покупки. Даже в сегментах бизнес- и элитного жилья покупатели стали более остро реагировать на цену. При таком подходе, к сожалению, критерий экологичности жилья отходит на второй план.

Проблема еще и в том, что у нас нет понимания практики применения «зеленых» технологий, поэтому и нет ответа на вопрос – готовы люди к ним или нет. Вопрос переплаты и окупаемости этих технологий – совершенно не очевиден. Если бы у людей было четкое представление о том, что при стоимости коттеджа на 15-20% дороже, окупаемость данной переплаты составляет, скажем, 5 лет, тогда и можно было бы рассуждать о готовности россиян к таким «жертвам». К сожалению, пока таких цифр нет. Думаю, когда «зеленые» технологии разовьются и станут более дешевыми, когда надбавка к себестоимости не будет столь значительной, когда мы придем к пониманию того, что срок окупаемости - в обозримом будущем, а не через 10-15 лет эксплуатации, тогда и появится соответствующий спрос.

Немаловажно и то, что стратегия российских девелоперов, как правило, нацелена на строительство и продажу жилья. Тогда как зарубежом застройщики ориентированы на более долгосрочную стратегию, предполагающую не только строительство, но также дальнейшую эксплуатацию и управление проектом, что и позволяет «зеленому» проекту долго жить.

В результате, проекты, реализованные по «зеленым» стандартам в России, можно пересчитать по пальцам. При этом в основном, они относятся к коммерческой недвижимости. Или же это могут быть крупные государственные проекты, например, в Сколково, где «зеленые» стандарты заложены в основу градостроительной концепции. Таким крупным стратегическим инвесторам это, конечно, интересно.

Зарубежом проекты экопоселков перспективны, потому что там главным стимулом развития «зеленого» строительства являются этические нормы общества. В России же подобные проекты пока могут оценить лишь отдельные люди, для которых экологичные стандарты – не пустой звук. Однако таких людей очень мало, их можно встретить разве что в дорогом сегменте, и застройщики просто не могут рассчитывать на столь узкую целевую аудиторию».