Почему так сложно получить право собственности?

По сложившейся практике в отношении новостроек, после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, квартиры передаются в фактическое владение и пользование покупателям. Однако передача квартиры покупателю вовсе не означает, что долгожданное свидетельство о праве собственности на квартиру появится у покупателя сразу после вселения. Эксперты компании «Метриум», определили три главные причины, по которым полноправные новоселы не могут получить право собственности.

Отказ администрации района подписывать акт о реализации инвестконтракта – 90% случаев

Один из документов, на основании которого ведется строительство дома, это инвестиционный контракт. Сторонами инвестиционного контракта обычно являются застройщик и администрация района. Предметом контракта может быть предусмотрено строительство, помимо жилого дома, объектов инфраструктуры, например детского сада, поликлиники, школы, которые после завершения передаются в администрацию района.

Большинство застройщиков стремятся строить в первую очередь жилые дома, поскольку продажа квартир в них приносит прямую прибыль. Объекты инфраструктуры не генерируют денежного потока, поэтому строятся, как правило, в последнюю очередь, с большими задержками. При регистрации права собственности на новостройку застройщик должен представить в Росреестр помимо всей разрешительной документации акт о реализации инвестиционного контракта, на основании которого велось строительство. Акт должен быть подписан застройщиком и администрацией района. И вот здесь происходит «затык». «Администрация района не получившая объекты инфраструктуры, отказывается подписывать акт реализации инвестиционного контракта, - говорит генеральный директор «Метриум» Мария Литинецкая. - Срок подписания этого документа напрямую будет зависеть от завершения строительства всех предусмотренных контрактом объектов, и он может растянуться на годы. В 90% случаев оформление права собственности задерживается именно по этой причине».

В итоге, люди зачастую, уже подписав акт приема-передачи квартиры с застройщиком и исполнив свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме, фактически пользуются своими жилыми помещениями, оплачивают коммунальные платежи и делают ремонт, но при этом не могут оформить квартиру в свою собственность. Отсутствие права собственности на квартиру лишает граждан возможности в полной мере распоряжаться своим имуществом, в том числе пользоваться налоговыми вычетами, снизить ипотечную ставку, прописаться по месту жительства и т.д.

Отсутствие взаиморасчетов между участниками инвестиционного процесса - 7% случаев

При строительстве дома застройщик вправе привлекать соинвесторов, которыми могут быть юридические лица. Соинвсторы, собственно, и продают квартиры физическим лицам. После окончания строительства дома между застройщиком и соинвестором не редко возникают проблемы по взаиморасчетам, например, на основании результатов обмера БТИ. После таких обмеров площади могут двигаться как в большую, так и в меньшую сторону.

Если площади уменьшились, то генеральный инвестор должен вернуть часть денежных средств соинвестору, который продал квартиры физическим лицам и в свою очередь должен рассчитаться с конечными покупателями. Но денег может не быть в наличии или же инвестор попросту не хочет торопиться расставаться с ними. Соответственно, акт не подписывается, что автоматически отодвигает срок оформления прав собственности на неопределенный период.

Может быть и наоборот – если площади квартир после обмеров БТИ увеличились, то соинвестор должен доплатить генеральному инвестору недостающую сумму. Все соинвесторы, как правило, стремятся сначала собрать эти дополнительные деньги с физических лиц, которым были проданы квартиры, а их может быть тысяча. И пока соинвестор не наберет достаточную сумму для взаиморасчета, процесс регистрации стоит. Только после получения всей суммы, подписывается акт об исполнении всех инвестиционных договоров. До тех пор, пока этот акт не подписан, пакет документов считается не полным.

Отказ собственников квартир подписывать акт приема-передачи – 3% случаев

Но причиной задержки оформления права собственников может быть также инициатива самих собственников. Прежде чем оформить право собственности, застройщик должен подписать акт приема-передачи помещения с каждым покупателем. Очень часто клиенты принимают помещение придирчиво и не подписывают акт сразу, особенно это распространено в бизнес- и премиум-классе.

«К сожалению, на рынке довольно часто встречается ситуация, когда застройщик не в полном объеме выполняет заявленные им обязательства, например, по благоустройству территории, отделке мест общественного пользования (МОПов), - констатирует Мария Литинецкая. - Такие прецеденты были, когда в доме рекламировались МОПы одного уровня, а по факту делались более простые, в результате чего клиенты не хотели подписывать акты и пр. К сожалению, такие проблемы встречаются почти в каждом проекте бизнес-класса. Дом передается в эксплуатирующую организацию с рядом недоработок. Собственник имеет полное право написать застройщику требование выполнить в полном объеме данные им обязательства и не подписывать акт приема-передачи».

Чаще всего так поступают «продвинутые» люди, знакомые с процедурами. Нередко они используют это для того, чтобы получить от застройщика дополнительные скидки, например, при покупке машиноместа. Однако, это не всегда обязательно шантаж, но может быть и такое. Иногда создаются целые инициативные группы, которые активно ведут работу с жильцами дома, убеждают их не подписывать акт и добиваться доработок от застройщика.

«Если у людей кончается терпение, они вынуждены идти в суд с исками о признании своего права собственности, - резюмирует Мария Литинецкая. - В течение 3-4 месяцев суды, как правило, выносят решение, которое исполняется регистрирующим органом беспрекословно. И в этом случае в свидетельстве о праве собственности уже указывается в качестве документа основания не договор купли-продажи, а решение суда. Если же получение права собственности происходит по инициативе самих собственников, то здесь все зависит от того, насколько долго и крепко они готовы «держать оборону». Застройщики, как правило, быстро не сдаются».