Обзор рынка первичной недвижимости г.Химки

Эксперты «Метриум» подготовили обзор рынка первичной недвижимости г. Химки, который входит в пятерку самых застраиваемых районов Подмосковья. Предложение на рынке Химок сейчас одно из самых больших и разнообразных в Подмосковье. Исследование показало, что с начала года стоимость квадратного метра в новостройках данного округа растет каждый месяц порядка на 1,5% – подобные темпы роста стоит признать достаточно высокими, опережающими общерыночные.

Объем и структура предложения

Как отмечают эксперты компании «Метриум», во втором отчетном квартале на локальном рынке г.Химки произошел ряд событий, внесших изменения в существовавшее положение. В первую очередь к таким событиям следует отнести выход в продажу квартир в четырех малоэтажных корпусах ЖК «Правый Берег». Здесь же на рынке появился новый объем в ранее реализуемых многоэтажных корпусах. На конец периода совокупный объем предложения в комплексе составил 704 квартиры. Кроме того, в реализацию поступили квартиры в трех новых корпусах ЖК «Берег», хотя объем их относительно невелик – порядка 30 единиц. В ЖК «Мишино» стартовали продажи таунхаусов. На текущий момент период предлагаются секции площадью от 242 до 250 кв.м с прилегающими земельными участками от 2,5 до 4 соток. Бюджет покупки домовладения находится в пределах от 11,6 до 13,8 млн руб, окончание строительства запланировано на начало 2015 года. В корпусе ЖК «12 Квартал» первичные продажи были завершены.

С учетом произошедших изменений, объем предложения на конец отчетного периода составил 2 364[1] квартиры в 37 корпусах. Это на 6,7% меньше, чем в марте 2013 года. Следовательно, даже с учетом выхода в продажу новых квартир, объем предложения снизился, что может свидетельствовать о популярности новостроек в Химках среди покупателей.

После появления в продаже новых корпусов в ЖК «Правый Берег» и ЖК «Берег», новостройки бизнес-класса захватили первенство на локальном рынке. Теперь их доля составляет 51%. Еще 38% приходится на корпуса комфорт-класса и всего 11% принадлежит эконом-классу. «Подобное разделение в большей степени обусловлено близким расположением Химок к Москве, хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум». - Кроме того, следует отметить, что некоторые новостройки комфорт-класса по своим качественным характеристикам близки к более высокому ценовому сегменту. Так, в ЖК «Левобережная Дубрава» конструктивные особенности возводимых корпусов, инфраструктурное наполнение проекта и уровень проработки концепции полностью отвечают требованиям, предъявляемым к жилью бизнес-класса. Тем не менее, согласно принятой Единой классификации многоквартирных жилых новостроек, этот комплекс необходимо отнести к комфорт-классу, поскольку площади квартир и особенности планировок не соответствую стандартам высокобюджетного жилья, а территория комплекса не будет огорожена».

Распределение объема предложения по классу (корпуса)

Источник: «Метриум»

По данным «Метриум», в структуре предложения новостроек г.Химки по-прежнему преобладают однокомнатные квартиры (48,2%). По сравнению с первым кварталом их доля сократилась на 3,3%. Далее следуют двухкомнатные квартиры - 30%. Объем предложения «трешек» во втором отчетном квартале увеличился на 2,6% и составил 19,6%. Число многокомнатных и двухуровневых квартир невелико.

Распределение объема предложения по количеству комнат

Источник: «Метриум»

Как уже упоминалось, во втором отчетном квартале несколько корпусов прошли процедуру ввода в эксплуатацию. Теперь доля готовых новостроек возросла до 41%. На втором месте расположились корпуса, в которых проводятся работы по отделке и благоустройству - 27%. Далее следуют объекты, где строительство находится на начальной стадии - 16%.

Эксперты отмечают, что более половины реализуемых квартир приходится на корпуса на ранних этапах строительства. 31,5% занимают квартиры в корпусах, где монтаж ведется на уровне нижних этажей, а еще 30,5% - в новостройках на стадии котлована или фундамента.

Распределение объема предложения по стадии строительства

Источник: «Метриум»

Практически во всех локальных проектах квартиры продаются без отделки. Только в ЖК «Левобережная Дубрава» можно заказать отделку за дополнительные деньги, а в ЖК «12 Квартал» квартиры имеют так называемую «черновую» отделку.

Уровень цен

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в Химках достигла 91 234 рубля. По сравнению с первым кварталом рост составил 5,4%. «Это было спровоцировано в большей степени появлением в реализации значительного объема в самом дорогом местном проекте – ЖК «Правый берег», а также высоким спросом на квартиры в городе в целом, - поясняет Мария Литинецкая. - Без учета новых корпусов, повышение средневзвешенной цены квадратного метра составило 4,4%, то есть порядка 1,5% в месяц. Вышеназванные темпы роста следует признать достаточно высокими. Для сравнения: в Московской области в целом в прошлом году цены выросли на 8-10%».

До конца года эксперты прогнозируют аналогичную динамику повышения цен. Прежде всего, это связано с улучшением транспортной ситуации в округе. Уже в этом году планируется завершить реконструкцию Ленинградского шоссе, включающую строительство его платного скоростного дублера. Кроме того, Химки за счет близкого расположения к Москве изначально пользовались большой популярностью среди покупателей жилья.

Наименьшее значение зафиксировано в готовом ЖК эконом-класса «Вишневый» (59 000 руб. за кв.м.) на четырехкомнатные квартиры. А вот максимальная величина отмечена в ЖК бизнес-класса «Правый берег» и составляет 147 000 руб. за кв.м. Здесь же предлагаются самые дорогие на локальном рынке квартиры. Так, за пятикомнатную квартиру площадью 222,2 кв.м в малоэтажном доме, сдача которого предполагается в середине 2014 года, придется отдать 31,8 млн руб. Следует отметить, что такие крупные объекты есть в наличии только в этом комплексе. Самые же доступные квартиры предлагаются в ЖК «Менделеев». За «однушку» площадью 27,61 кв.м в доме комфорт-класса, где окончание строительства запланировано на середину 2015, необходимо заплатить 2,4 млн руб.

Распределение уровня цен в зависимости от стадии строительства

Источник: «Метриум»

Условия продажи

Подавляющее большинство продавцов (64%) в Химках реализуют квартиры по договору долевого участия (214-ФЗ). Это повышает лояльность покупателей, считающих такую схему продаж наиболее безопасной для себя. Еще в 25% новостроек на квартиры заключается договор купли-продажи. Речь идет об уже введенных в эксплуатацию корпусах, где оформлено право собственности на каждую квартиру. В тех же готовых корпусах, где этого пока сделано не было, реализация ведется по предварительным договорам купли-продажи. Только в ЖК «Мишино» пока не заключаются прямые договоры. Продажи происходят с заключением договора бронирования, фиксирующего стоимость квартиры. Впоследствии предполагается перейти на ДДУ, однако сделано это будет не раньше июля. При этом сейчас покупателю предполагается оплатить 3% от стоимости квартиры, а при переходе на схему с договорами долевого участия – оставшуюся часть.

Распределение объема предложения по схеме реализации (корпуса)

Источник: «Метриум»

Рассрочку готовы предложить продавцы практически всех проектов, кроме ЖК «Берег», «Панорама», «Мичуринский квартал», корп. 4 и «Вишневый», где строительство уже завершилось. В ЖК «Чернышевский» готовы в индивидуальном порядке рассмотреть условия кратковременной рассрочки. Беспроцентная рассрочка предоставляется на срок от 6 до 12 месяцев при первоначальном взносе 20-50% от стоимости квартиры. В ЖК «Менделеев» предусмотрена беспроцентная рассрочка до конца строительства (30 июня 2015г) при первоначальном взносе 30%. Платные варианты рассрочек предоставляются на срок от 6 до 12 месяцев при первом взносе от 30 до 50% под 10-15% годовых.

Покупателям квартир в ЖК «Резиденции Васко Да Гама» и «Московская, 21» не придется нести дополнительных расходов, оформление документов входит в стоимость квартир. В ЖК «Вишневый» свидетельство о праве собственности придется оформлять самостоятельно, а в ЖК «Мишино» коммерческие условия пока не определены. В целом продавцы берут за оформление от 20 до 90 тыс. руб. В ЖК «Менделеев» риэлторам придется заплатить 1%, а в ЖК «Лесной Уголок» - 1,5% от стоимости квартиры.

Акции и скидки

Летом традиционно на рынке недвижимости наблюдается относительное затишье. Чтобы стимулировать продажи, застройщики проводят различные акции и предоставляют скидки. Акция Сбербанка по ипотеке «12-12-12» была продлена до 31 августа и заявлена в ЖК «Правый Берег», «Васко Да Гама», ЖК «Московская, 21». При 100% оплате скидки до 10% от стоимости квартиры готовы предложить в ЖК «Берег», «Правый Берег», «Московская, 21», «Стрелецкий», «Левобережная Дубрава», «Вишневый», «Менделеев», «Лесной уголок» и «12 Квартал». В первой очереди ЖК «Московская, 21» с 15 июня по 15 августа на все квартиры предоставляется скидка 7% в зависимости от способа и формы оплаты, а во второй очереди - с 1 июня по 31 августа предоставляется беспроцентная рассрочка до конца строительства при первоначальном взносе от 10%. В ЖК «Менделеев» дается скидка 10% при оплате с использованием материнского капитала, 9% - при рассрочке, 8% при взаимозачете. В ЖК «Чернышевский» двухкомнатные квартиры предлагались со скидкой 200 т.р. В ЖК «Мичуринский квартал» действует акция «Балкон в подарок», согласно которой в оплачиваемую площадь не входит площадь балконов. В ЖК «Стрелецкий» предоставляется скидка в размере 6% при полной оплате квартиры и машиноместа.

Перспективные проекты

В ближайшее время на локальном рынке ожидается появление ЖК «Ленинградский», который реализуется в северной части Химок на ул. 9 Мая, вблизи мкр. №8. Проектом предусмотрено строительство трех 25-этажных корпусов с подземной автостоянкой и нежилыми помещениями. Площадь квартир здесь будет варьироваться от 24,9 до 86,0 кв.м., а анонсируемая стартовая цена – 70 000 руб./кв.м. В качестве Застройщика выступает «СП-Холдинг».