30 января 2019
На «внешнем» Садовом кольце сосредоточена пятая часть предложения ЦАО

Садовое кольцо является не только физической границей исторического центра Москвы, но и удобной магистралью, позволяющей добраться в любую точку центральной части столицы. Это важное преимущество для жителей новостроек, расположенных вдоль окружности. Но при этом внутри кольца цены значительно выше, чем в проектах, расположенных на его внешней стороне. Аналитики «Метриум» изучили предложение в жилых и апартаментных комплексах на первой линии от Садового кольца и пришли к выводу, что средняя стоимость квадратного метра «снаружи» на треть ниже, чем «внутри». 

ЖК Chkalov

На сегодняшний день на внешней стороне Садового кольца (на удалении не более 500 метров) ведутся первичные продажи в 15 жилых и апартаментных комплексах1. В общей сложности в них представлено немногим более 1,2 тыс. лотов, что составляет 22% от общего объема предложения в Центральном административном округе.

Новостройки на первой линии от Садового кольца позиционируются в трех сегментах — «бизнес», «премиум» и «элит». Больше всего лотов экспонируется в премиум-классе — 75,1%. На долю бизнес-класса приходится 12,5%, а элитной категории — 12,4%. Если рассматривать юридический статус реализуемой недвижимости, то подавляющее большинство объектов относится к апартаментам — 94,6%. Данный формат предлагается в 11 проектах. Квартиры доступны в 4 новостройках, их доля составляет 5,4%. 

Предложения на внешней стороне Садового кольца

Источник: «Метриум»

По оценке экспертов «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в новостройках на внешней стороне Садового кольца по итогам 2018 года составляла 578,9 тыс. рублей. Для сравнения, в пределах «кольца» данный показатель равен 883,9 тыс. рублей. Таким образом, недвижимость внутри Садового в среднем обойдется в полтора раза дороже. Впрочем, если рассматривать отдельные сегменты, то разница в ценах будет не такой большой, но все равно заметной. К примеру, средний «квадрат» в апартаментах премиум-класса на первой линии от Садового кольца стоит 427,8 тыс. рублей, а внутри «кольца» — 471,3 тыс. рублей. Разница — 10,2%.

Стоимость лотов в новостройках на внешней стороне Садового кольца сегодня начинается от 4,4 млн рублей за апартаменты площадью 19,9 кв. м в комплексе апартаментов бизнес-класса «MosYard Дубининская». Второе место занимает проект «Резиденции Замоскворечье», где цены стартуют от 7 млн рублей. За эту сумму можно приобрести небольшую студию площадью 28 кв. м в проекте «Резиденции Замоскворечье». Примерно таких же габаритов (28,2 кв. м) недвижимость в апартаментном комплексе Red7 обойдется в 10,57 млн рублей. Четвертое место занимает комплекс «Волга» с показателем 11,12 млн рублей. В отличие от проектов со второй и третьей позиций, которые относятся к премиальному сегменту, «Волга» позиционируется в бизнес-классе. При этом порог входа здесь выше за счет большей площади (42,6 кв. м) и полной готовности проекта (комплекс сдан в эксплуатацию).

Топ-5 замыкает новый проект, вышедший на рынок во второй половине 2018 года. Это премиальный комплекс апартаментов Chkalov — первый современный жилой небоскреб на Садовом кольце. Стоимость лотов, которые продаются с полной отделкой, оборудованные санузлом и кухней, начинается от 12 млн рублей за 32,1 кв. м. Самый же дорогой лот в рассматриваемой категории экспонируется в комплексе Fairmont Vesper Residences. Это пентхаус площадью 1042 кв. м за 2,08 млрд рублей.

Новостройки на первой линии от Садового кольца

Проект

Класс

Статус

РВЭ

Min стоимость (млн руб.)

Max стоимость (млн руб.)

Min площадь (кв. м)

Max площадь (кв. м)

MosYard Дубининская

Бизнес

Апартаменты

1 кв. 2019

4,4

9,7

19,9

38,6

Резиденции Замоскворечье

Премиум

Апартаменты

2 кв. 2019

7

183,87

28

353,9

Red7

Премиум

Апартаменты

2 кв. 2022

10,57

36,17

28,2

112,99

Волга

Бизнес

Апартаменты

Получено

11,12

25,44

42,6

91,3

Chkalov

Премиум

Апартаменты

1 кв. 2021

12

64,6

32,1

118,7

I'M на Садовом

Премиум

Апартаменты

Получено

14,12

50,76

37,6

119,7

Квартиры

15,2

58,8

37,28

141,16

Резиденция Тверская

Премиум

Апартаменты

Получено

17,27

271,37

30,81

190,54

Дом Наркомфина

Премиум

Квартиры

3 кв. 2019

22,7

109

28,7

113,5

Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments

Элит

Апартаменты

3 кв. 2020

23,85

146,4

29,96

162,66

Сады Пекина

Премиум

Апартаменты

Получено

32

83,8

59,5

172,2

Звезды Арбата

Элит

Апартаменты

Получено

38

711

62,6

415,8

Smolensky Luxe

Элит

Апартаменты

Получено

48,15

48,15

96

96

Fairmont Vesper Residences

Элит

Апартаменты

2 кв. 2019

75,4

2083,46

82,86

1041,73

Дом на Бурденко

Элит

Квартиры

Получено

142,28

254,31

147

201,5

Bunin

Элит

Квартиры

Получено

438,48

438,48

324,8

324,8

Источник: «Метриум»

«Границы ЦАО имеют неровную форму, за счет чего одни районы отдалены от географического центра столицы сильнее, чем другие, — комментирует Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development (девелопер комплекса Chkalov). — К примеру, районы Пресненский, Басманный, Красносельский и Хамовники простираются дальше Третьего транспортного кольца. То есть административно эти локации относятся к ЦАО, но вряд ли можно всерьез рассматривать недвижимость за пределами ТТК как расположенную в центре. При этом Садовое кольцо является более осязаемым маркером, позволяющим оценить реальную близость к сердцу города. Расположение проекта на первой линии от „кольца“ является важным конкурентным преимуществом — чтобы попасть в историческую часть Москвы жителям достаточно пересечь улицу, однако цены на недвижимость здесь значительно ниже».

«На сегодняшний день на внешней стороне Садового кольца предлагается пятая часть всех квартир и апартаментов в новостройках ЦАО, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Подобное расположение можно назвать идеальным с точки зрения потребительских характеристик. С одной стороны, это удобный доступ ко всей инфраструктуре центра Москвы, причем многие объекты расположены в пределах шаговой доступности. С другой стороны, Садовое кольцо играет огромную роль в ценообразовании. Разница в стоимости недвижимости между „внутри“ и „снаружи“ в среднем составляет полтора раза».


1 Без учета комплексов апартаментов Cameo и High Garden, продажи в которых ведутся в закрытом режиме.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.