Квартиры «не дружат» с демографией: из премиального сегмента исчезают семейные форматы квартир

Специалисты консалтинговой компании «Метриум» и девелоперской компании «Аеон Девелопмент» обнаружили интересный тренд: с 2020 года в премиальном сегменте семейный формат квартир (от 4 и более комнат) вытесняется однокомнатными квартирами и студиями. За 3 года доля многокомнатных квартир сократилась с 25% до 6% от общего объема предложения, тогда как доля однокомнатных квартир выросла с 20% до 33%, а доля студий — и вовсе с 0% до 3%. Однако данный тренд идет вразрез с портретом покупателей: около 72% семей проживают втроем и более, в том числе 32% — вчетвером и 14% впятером и более.

Доля двух- и трехкомнатных квартир при этом с 2020 года незначительно выросла: «двушек» — с 33 до 35%, «трешек» — с 22 до 23%.

График 1. Структура предложения по типам квартир в премиальном сегменте, первичный рынок, Москва

Источник: «Метриум»

Данный тренд связан с тем, что на рынке во всех ценовых сегментах наблюдается оптимизация площадей предложения. Для обеспечения комфортного бюджета покупки многие застройщики сокращают площади лотов, в идеале продумывая более эргономичную планировку. По данным «Метриум», за 3 года площадь предложения по всем типам квартир сократилась в среднем на 4%: для «однушек» — с 49 до 47 кв. м, для «двушек» — с 79 до 76 кв. м, для «трешек» — с 113 до 109 кв. м. Наиболее значительное уменьшение средних площадей коснулось только четырехкомнатных и более квартир — на 24% (с 189 до 145 кв. м).

График 2. Динамика изменения средней площади квартир, премиальный сегмент, первичный рынок, Москва

Источник: «Метриум»

В квартирографии премиальных проектов наблюдается некое смещение в сторону небольших квартир. За последние пару лет в высокобюджетном сегменте появились студии — сейчас они представлены в 9 проектах. Также на рынок вышли объекты, где преобладают однокомнатные квартиры, — чаще всего они расположены не в традиционно премиальной локации. В таком случае расчет делается на то, что такие предложения могут быть стартом для покупателей, которые приобретают первую в более дорогом сегменте, например, молодые пары без детей и проживающие одни перспективные специалисты.

«Сейчас мы отчетливо наблюдаем некий кризис предложений для больших семей, — отмечает Анастасия Суханцева, директор по маркетингу «Аеон Девелопмент». — В половине и более премиальных проектов на сегодня преобладают одно- и двухкомнатные квартиры, тогда как доля квартир с тремя и более спальнями не превышает в среднем по рынку 36% в разрезе квартирографии ЖК. В стремлении к привлекательному и конкурентному бюджету покупки застройщику важно не «заиграться» в оптимизацию площадей и мелкую нарезку. Премиальная недвижимость, особенно в исторически престижных локациях — это априори про семейную квартиру. Так, при разработке квартирографии нашего проекта River Park Towers Кутузовский мы исходили из портрета целевой аудитории и ее запросов, поэтому в нем преобладают семейные форматы. Более того, в этом проекте, по сравнению с другими, представлена наиболее широкая линейка таких предложений — 1279 лотов, чего нет ни в одном реализуемом на данный момент ЖК.

Таблица. Самые крупные премиальные проекты и количество/доля семейных квартир в них, первичный рынок, Москва

Источник: «Метриум»

Однако в целом сокращение доли семейных форматов идет вразрез с портретом покупателя высокобюджетной недвижимости. По данным «Метриум», около 72% семей проживают втроем и более, в том числе 32% — вчетвером и 14% — впятером и более. Более 15% — это расширенные семьи, когда под одной крышей проживает несколько поколений — пара с детьми и пожилые родители одного из партнеров. Основная возрастная категория — 35–45 лет. Таким образом, ядро покупателей дорогого жилья составляют люди с детьми, чаще всего уже подросшими, которым требуется личное пространство. Нередко это большие семьи в несколько поколений — когда к детям прибавляются еще и пожилые родители. В таком случае необходима квартира с несколькими мастер-спальнями.

С другой стороны, некая переориентация премиальной квартирографии на однокомнатные квартиры можно оценить неоднозначно. Для семейных покупателей, которые преобладают в сегменте, это малопривлекательное предложение для постоянного проживания. Студия или «однушка» подойдут для отселения подросших детей-студентов, пожилых родителей, молодых пар без детей и в качестве «квартиры для пиджака». Однако доля таких запросов в общей структуре спроса не превышает 10-15%.