27 февраля 2020
«Компас» инвестора от «Метриум»: Топ новостроек IV квартала для инвестиций

В IV квартале 2019 года рынок новостроек Москвы пополнили 24 новых проекта, подсчитали эксперты «Метриум». Наиболее активными были девелоперы проектов бизнес-класса, среди которых есть объекты на 30% дешевле рынка. Однако в целом уровень цен в новых объектах высокий и возможности инвесторов сокращаются.

ЖК Alcon Tower 

Компания «Метриум» продолжает ежеквартальные обзоры наиболее привлекательных для инвесторов новых проектов столичных новостроек. Среди вышедших за квартал в продажу объектов эксперты выбирают наиболее перспективные для вложений с целью перепродажи, сохранения капитала, сдачи в аренду или альтернативных пенсионных накоплений*.

Какие новостройки появились на рынке в IV квартале 2019 года

Проект

Застройщик

Округ

Район

Формат

Мин.
стоимость,
млн руб.

Мин.
площадь,
кв.м

Средняя
стоимость
кв. м,
тыс. руб.

Комфорт-класс

Просторная 7

ГК ПИК

ВАО

Богородское

квартира

5,19

19,8

209,2

L'Club

Центр-Инвест

ЮВАО

Люблино

квартира

7,35

39,1

178,5

Аэровилла

Алтай

ЮАО

Орехово-Борисово

комфорт

2,18

12,1

166,3

В стремлении
к свету

Seven Suns
Development

СВАО

Лианозово

квартира

3,57

26,5

128,2

Станция

Алтай

ЮАО

Чертаново
Северное

апартамент

2,38

13,2

166,8

Les

«Спартак»

ЮЗАО

Ясенево

апартамент

5,47 

29,5 

 169,2

Ботаник2

Алтай

СВАО

Отрадное

апартамент

3,00

18,9

163,1

Бизнес-класс

Trend

Magnum
Development

СЗАО

Щукино

квартира

9,92

36,6

270,6

Level
Стрешнево

Level Group

СЗАО

Покровское-Стрешнево

апартамент

4,87

23,3

168,5

Level Донской

Level Group

ЮАО

Донской

апартамент

6,98

28,6

234,5

Nagatino i-Land

ГК Эталон

ЮАО

Даниловский

квартира

8,96

43,4

208,8

Вереск

ГК МИЦ

СЗАО

Хорошево-Мневники

квартира

6,00

25,1

197,8

Донской квартал

Страна Девелопмент

ЮАО

Донской

апартамент

6,98

32,0

237,3

MainStreet

ГК Основа

ЗАО

Фили-Давыдково

апартамент

6,00

28,0

157,9

Shome1, 2

Велесстрой

ЗАО

Фили-Давыдково

квартира

9,60

38,0

285,8

Правда1

Группа ПСН

САО

Беговой

апартамент

7,99

30,6

234,6

Достижение1, 2

Sminex

СВАО

Марфино

квартира

8,72

35,5

239,8

Павелецкая
Сити1

MR Group /
Level Group

ЮАО

Даниловский

квартира

7,73

25,9

246,5

Alcon Tower

Alcon
Development

САО

Беговой

апартамент

5,59

25,1

329,0

Премиум-класс

Eleven

РосСтройИнвест

ЦАО

Пресненский

квартира

25,47

45,0

598,3

Ambassador Golf
Club Residence2

ГК Ташир

ЗАО

Раменки

апартамент

64,3

83,4

893,6

La Rue2

Capital Group

ЦАО

Тверской

апартамент

17,4

25,2

716,1

Fantastic House

СЗ Полинессо

ЦАО

Пресненский

квартира

37,99

63,0

666,5

Richwood Club
Village2

н/д

ЗАО

Раменки

апартамент

149,60

220,0

854,8

1Продажи не открыты. Идёт бронирование.
2Цены определялись путем интервью по телефону
Источник: «Метриум»

По мнению аналитиков «Метриум», в IV квартале заслуживают наибольшего внимания инвесторов два проекта апартаментов бизнес-класса.

Проект: Alcon Tower

Район: Беговой

Мин. стоимость: 5,59 млн руб. (25,1 кв.м)

Срок сдачи: II кв. 2022

Цель инвестиций: долгосрочная и краткосрочная аренда, сохранение средств

Alcon Tower — проект высотного комплекса апартаментов бизнес-класса на Ленинградском проспекте, напоминающий очертаниями сталинские высотки. Главное преимущество комплекса — расположение. Многофункциональный комплекс будет построен в Беговом районе на пересечении Ленинградского проспекта и Беговой улицы. Таким образом, МФК находится всего в 100 метрах от ТТК, в 2,4 км от Садового кольца, 4 км от Кутузовского проспекта и в 12 км от МКАД. В десяти минутах ходьбы метро «Динамо».

Второе преимущество — привлекательный уровень цен. На старте продаж в проекте представлено большое число апартаментов площадью порядка 25-30 кв.м по очень привлекательной цене для этой локации — от 5,6 млн рублей. Конкуренция высокая, но концептуально схожих объектов мало. К концу строительства можно ожидать роста цены порядка 30-40%.

Третий аргумент в пользу инвестиций — гостиничный комплекс услуг для жителей, включающий заказ пропусков, бронирование переговорных, оперативное решение бытовых и технических вопросов, расчет и оплату коммунальных платежей.

Застройщик — Alcon Development — пока не строил жилые комплексы, но имеет большой опыт строительства высококлассных офисных центров.

Резюме: Alcon Tower отлично подходит для вложений в аренду. Жилой комплекс удобно расположен с точки зрения транспортной доступности, совсем недалеко от исторического центра. Рядом крупный транспортный узел — Белорусский вокзал и станция остановки следующего в Шереметьево аэроэкспресса. С учетом наличия некоторых гостиничных услуг комплекс будет пользоваться спросом у обеспеченных бизнесменов, туристов, путешественников. Также наличие поблизости крупного делового кластера (Белая площадь) создает возможности и для высокобюджетной долгосрочной аренды. Крупногабаритные лоты, которые также есть в проекте, станут хорошим вложением для долгосрочного сохранения средств.

Проект: Main Street

Район: Фили-Давыдково

Мин. стоимость: 6 млн руб. (28 кв.м)

Срок сдачи: II кв. 2022

Цель инвестиций: долгосрочная и краткосрочная аренда, перепродажа

Проект апартаментов бизнес-класса будет реализован в районе Фили-Давыдково на западе Москвы. У комплекса хорошее расположение — ЗАО считается престижным округом Москвы. В шаговой доступности (не более 5 минут) находится станция метро «Кунцевская» Рядом с комплексом проходят Кутузовский проспект и Рублёвское шоссе.

Второй весомый «плюс» — доступный уровень цен. На старте продаж средняя стоимость квадратного метра составила 158,8 тыс. рублей за кв.м., а минимальная стоимость апартамента — 6 млн рублей. Между тем средняя цена конкурентов — от 220-240 тыс. рублей за кв.м. и выше в готовом доме.

Девелопер проекта — компания ГК «Основа», созданная опытным «игроком» девелоперского бизнеса. На данный момент компания возводит всего четыре жилых комплекса в Москве и Московской области.

Еще одно важное преимущество проекта — слабая конкуренция непосредственно в районе строительства комплекса. Схожие по концепции объекты возводятся в основном дальше от центра вдоль Кутузовского проспекта и находятся на завершающих стадиях строительства. Местный рынок имеет большой потенциал, потому что многие обитатели местных «сталинок» хотели бы поменять морально устаревшее жилье на современные новостройки.

Резюме: проект Main Street хорошо подойдет для разных инвестиционных сценариев. Удобство расположения и низкий «порог входа» предопределяют выгодные вложения с целью сдачи в аренду. Доступные расценки на старте означают значительный прирост в будущем (до 30% от текущей цены). Низкая конкуренция в локации обуславливает умеренные риск.

«За последний год цены в столичных проектах новостроек сильно возросли, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — В комфорт- и бизнес-классе „квадрат“ подорожал до 7-8%. При этом активность покупателей начала снижаться, причем даже на фоне сокращения ставок по ипотеке. Это означает, что в скором времени быстрое повышение стоимости квартир в строящихся объектах может прекратиться, а вместе с ним — и возможности инвестиций. Поэтому я бы рекомендовала инвесторам не занимать выжидательную позицию, а обратить внимание на недавно вышедшие или поступающие в ближайшее время проекты».

*Исследование проводится в наиболее крупных сегментах рынка новостроек Москвы — в массовом, бизнес-и премиум-классе. При этом аналитики опираются на следующие критерии:

1. Низкие цены в проекте на уровне локации, района, сегмента, конкурентного окружения. Этот критерий определяет «порог вхождения» для инвестора, а также прямо влияет на доходность. Чем ниже уровень цен, тем выше инвестиционная привлекательность.

2. Надежность застройщика. Сохранность вложений, соответствие готового комплекса проектной документации и своевременность его сдачи в эксплуатацию определяется опытом и ресурсами девелопера. Эксперты «Метриум» при этом опираются на собственную оценку, а также на рейтинг девелопера в Едином реестре застройщиков.

3. Расположение и транспортная доступность. Один из основных факторов ликвидности жилья в Москве — это расположение комплекса, в том числе относительно станций метро, ключевых магистралей, сети наземного транспорта. Чем лучше транспортная инфраструктура, тем выше инвестиционная привлекательность.

4. Уровень конкуренции. Он определяется количеством прямых конкурентов в локации, а также масштабами жилого комплекса. Чем ниже конкуренция, тем выше привлекательность.

5. Обеспеченность собственной и локальной инфраструктурой. Чем больше социальных и коммерческих объектов поблизости, тем выше инвестиционная привлекательность.

Эксперты «Метриум» отмечают, что указанные критерии не могут считаться исчерпывающими, но они с высокой точностью позволяют определить привлекательный проект. Однако далеко не по каждому из них проект должен получить высшую оценку, чтобы его признали пригодным для вложений. Иногда инвестирование оправдано в объекты уникальные по архитектуре, концепции, составу инфраструктуры и другим характеристикам.