13 августа 2020
Компас инвестора от «Метриум»: обзор проектов 2019-2020 Новой Москвы для инвестиций

На рынке новостроек Новой Москвы выход новых проектов происходит не так часто, но это не значит, что инвесторы не смогут найти здесь привлекательный и доходный проект для вложений. Аналитики компании «Метриум» проанализировали пять новых проектов новостроек, которые появились в продаже на рынке Новой Москвы за последние полтора года, с точки зрения их инвестиционной привлекательности.

ЖК Russian Design District в Новой Москве

Какие проекты наиболее привлекательны для инвестиций

С начала 2019 года на рынке новостроек Новой Москвы начались продажи пяти проектов. Два из них — жилые комплексы бизнес-класса Russian Design District и homecity, еще три — ЖК комфорт-класса «Середнёвский лес», «Аквилон Park», «Алхимово». Эксперты «Метриум» проанализировали их на основе шести критериев ликвидности (уровень цен, транспортная доступность, удаленность от центра Москвы, обеспеченность собственной инфраструктурой, окружение, масштаб деятельности девелопера) и выделили наиболее перспективные для вложений новостройки. С детальным описанием методики можно ознакомиться ниже*.

На первом месте оказался жилой комплекс Russian Design District (девелопер — Группа Родина), который возводится недалеко от Калужского шоссе, в районе поселения Ватутинки. Проект набрал 51 балл или 66% от максимально возможного. Russian Design District отличает доступный для бизнес-класса уровень цен (135 тыс. рублей за кв. м), а также очень высокая обеспеченность собственной инфраструктурой. Помимо детского сада и общеобразовательной школы, в проекте предусмотрены Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академия единоборств Fight Nights, Школа танцев, Школа йоги и здорового питания, Школа дизайна и технологий DATA, Школа моды, Школа живописи, Школа кибертехнологий и искусственного интеллекта, а также различные творческие студии и мастерские.

При этом проект имеет хорошее окружение — рядом есть район с поликлиникой, школой, детским садом, а в шаговой доступности находится крупный лесопарк, преображенный в прогулочно-тренировочный эко-массив. Минимальная стоимость квартиры в проекте составляет сейчас 4,5 млн рублей (35 кв. м).

«Для успешного проекта застройки в Новой Москве мы считаем абсолютным приоритетом создание полноценной экосистемы для жизни, — говорит Владимир Щекин, совладелец Группы Родина. — Именно поэтому в Russian Design District мы предусмотрели максимум ресурсов для развития личности — спорт, карьера, отдых, культура. Жители кластера не будут зависеть от поездок в „старую“ Москву и при этом получат все преимущества загородного формата жизни, потому что комплекс окружен лесопарком и рекой. Мы уже сейчас наблюдаем высокий интерес к нашему проекту со стороны инвесторов».

На втором месте — проект homecity (застройщик — PPF Real Estate Russia) в поселении Московский, который набрал 47 очков (61%). Средняя стоимость квадратного метра составляет 155 тыс. рублей, что ненамного ниже, чем в среднем по рынку новостроек бизнес-класса. Сильная сторона комплекса — транспортная доступность. В 10 минутах пешком находится станция метро «Румянцево», в 2 километрах — МКАД. Также в проекте предусмотрены собственные детский сад, школа, подземный паркинг, футбольное поле, площадка для выгула собак и т. п. Жилой комплекс расположен на границе Говоровского леса (120 га), который уже включен в городскую программу по благоустройству и совсем скоро здесь появятся велодорожки, детские площадки и зоны отдыха. Рядом находятся бизнес-парки, резидентам которых может быть интересна покупка жилья поблизости, что важно для инвесторов. Минимальная стоимость квартиры в проекте homecity — 6,2 млн рублей за квартиру площадью 38 кв. м.

Наконец, третий новый проект новомосковского рынка новостроек — «Аквилон Park» («Аквилон Инвест»). Суммарный балл — 37 (48% от максимального). Проект дороже большинства ближайших конкурентов в локации, средняя стоимость квадратного метра составляет 173 тыс. рублей. Новостройка обладает минимально необходимой инфраструктурой (детский сад, школа, паркинг). В 20 минутах ходьбы находится станция МЦД «Силикатная», от которой можно добраться до центра за 55 минут. Минимальная стоимость квартиры — 5,4 млн рублей за студию площадью 26,6 кв. м.

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы 2019-2020

Проект

Цены

Близость
метро,
ж/д, МЦД

Доступность
МКАД

Удаленность
от центра

Инфраструктура

Окружение

Рейтинг
девелопера

Итог

Качественный
уровень

1

Russian Design District

3

3*

2

2

27

13

1

51

66%

2

homecity

2

4

4

5

15

16

1

47

61%

3

Аквилон Park

0

2

4

4

14

12

1

37

48%

4

Середневский лес

2

1

2

1

16

4

5

31

40%

5

Алхимово

0

2

1

2

15

6

4

30

39%

*Учитывались перспективные станции Коммунарской ветки
Источник: «Метриум»

«В Новой Москве проекты застройки появляются не так часто, хотя на ТиНАО приходится больше трети заключенных в Большой Москве ДДУ, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Это значит, что практически любой проект может быть интересен для инвестора ввиду высокой ликвидности местного жилья. В то же время новомосковский рынок более сложный, хотя бы даже исходя из географической специфики. Местные проекты часто очень сильно различаются по качественному уровню (расположение, обеспеченность инфраструктурой, благоустройство). Поэтому к выбору инвестиционно привлекательной новостройки нужно подходить очень тщательно».

*Как мы анализируем инвестиционную привлекательность новостроек в Новой Москве

1. Цена

Чем ниже стартовая цена в новостройке, тем лучше. Сравнивается средняя стоимость квадратного метра в новом проекте со средней ценой по ближайшим конкурентам. Чем больше ценовая разница, тем выше балл. Если различие оценивается в 25% и больше, то максимальный балл 5, если до 5% — 1 балл.

2. Транспортная доступность

Этот критерий фактически имеет два измерения. С одной стороны, эксперты оценивают близость к метро. Чем меньше минут в пути затрачивается по дороге от дома до ближайшей станции, тем выше балл. При этом учитываются ближайшие станции железной дороги и МЦД, но за них начисляется 50% от балла, который был бы получен при таком же удалении от метро. Также шкала учитывает возможные большие расстояния между жилым комплексом и ближайшим транспортным узлом, характерные для Новой Москвы. Поэтому высшие баллы присуждаются за шаговую (по новомосковским меркам) доступность (до 10 мин пешком — 5 баллов, до 20 мин пешком — 4 балла), а остальные — за доступность на общественном транспорте (10-15 мин — 3 балла, 15-25 мин — 2 балла, более 25 мин — 1 балл).

С другой стороны, учитывается расположение относительно МКАД — границы «старой» Москвы. Максимальный балл — за самую высокую доступность (5 минут и меньше), а минимальный (1 балл) — за 20-25 минут езды и больше.

3. Удаленность от центра Москвы

Чем ближе жилой комплекс к центру, тем лучше. При поездке на общественном транспорте или автомобиле в 30 мин и менее до Садового кольца (на авто) или любой станции Кольцевой линии (общественным транспортом) присуждается максимальный балл (5). Минимальный балл (1) засчитывается за дорогу в 60 минут и более. Если путь на авто или на общественном транспорте занимает различное время (скажем, на общественном транспорте — 35 минут, а на машине — 50 минут), то оценка дается по более благоприятному маршруту.

4. Инфраструктура

Оценивается прежде всего инфраструктура, входящая в состав жилого комплекса, потому что для Новой Москвы характерна изолированность новых районов от других жилых массивов со сложившейся инфраструктурой. За собственные объекты начисляются баллы, наивысший — за социальные. Также учитывается дополнительная инфраструктура, которая в Москве может быть в соседнем районе, а в Новой Москве — и вовсе отсутствовать (спорткомплексы, концертно-выставочные залы, спортивные школы и т. п.).

5. Окружение

Наивысший балл дается за соседство со сложившимся жилым районом (где, как правило, есть вся необходимая для жизни коммерческая и социальная инфраструктура). Очки начисляются за благоустроенные природные территории, курортные зоны, деловые кластеры. Меньший балл дается за неблагоустроенные территории (лес, поле, крупный водоем). Один балл начисляется за соседство с СНТ или КП — это гарантия того, что на их месте не построят другой жилой комплекс. Снимаются баллы за соседство с железнодорожной линией, промзоной, кладбищем и аэропортом.

6. Масштаб деятельности застройщика

Масштаб деятельности застройщика косвенно указывает на уровень его надежности. Эксперты «Метриум» присуждают баллы за наибольшую площадь застройки в Новой Москве (что свидетельствует о наличии опыта работы на локальном рынке у девелопера) на основе рейтинга застройщиков Новой Москвы, который также составляется аналитиками компании.

Максимальный рейтинг — 77 баллов. Это возможный уровень оценки гипотетически идеального для вложений проекта. С ним соотносятся итоговые баллы участников рейтинга, что помогает оценить качество проектов.

Критерии оценки инвестиционной привлекательности проекта в Новой Москве

Критерий

Расчёт

Балл

1. Цена

Разница в средней стоимости квадратного метра по сравнению со средней стоимостью у ближайших конкурентов

25% и больше

5

15-20%

4

10-15%

3

5-10%

2

до 5%

1

2. Транспортная доступность

2.1 Время ходьбы до ближайшей станции метро, ж/д, МЦД*

Балл

до 10 мин. (шаговая доступность)

5

10-20 мин. пешком

4

10-15 мин. на транспорте

3

15-25 мин. на транспорте

2

более 25 мин. на транспорте

1

2.2 Время езды до МКАД на автомобиле

Балл

5 мин. и меньше

5

5-10 мин.

4

10-15 мин.

3

15-20 мин.

2

20-25 мин.

1

3. Удаленность от центра

Удаленность от центра Москвы в минутах езды на автомобиле/общественном транспорте до Садового кольца/Кольцевой линии метро*

Балл

30 мин. и менее

5

30-40 мин.

4

40-50 мин.

3

50-60 мин.

2

60 мин. и более

1

4. Инфраструктура

Наличие на территории ЖК собственных объектов

Балл

Детский сад

5

Школа

5

Поликлиника

5

Парк/набережная/водоем

4

Спорткомплекс

4

Дополнительная социальная и коммерческая инфраструктура (концертно-выставочное пространство, спортивные и творческие школы, и т.п)

4

Коммерческая инфраструктура

3

Подземный паркинг

2

5. Окружение

Наличие рядом с комплексом следующих объектов

Балл

Сложившийся жилой район/массив

5

Благоустроенный парк/лесопарк

4

Курорт/база отдыха/горнолыжный комплекс

4

Лес/поле/крупный водоем (неблагоустроенные)

3

Деловой кластер/бизнес-центр

3

СНТ, КП

1

Железная дорога

-3

Промзона

-3

Кладбище

-2

Аэропорт

-1

6. Масштаб деятельности застройщика

Положение застройщика в рейтинге самых успешных девелоперов Новой Москвы по версии Метриум

Балл

с 1 по 3

5

с 3 по 5

4

с 5 по 10

3

с 10 по 15

2

выше 15

1

Максимальный рейтинг

77

*При наличии станции МЦК/МЦД начисляется половина баллов
Источник: «Метриум»