Новости
Архив
Компас инвестора от «Метриум»: Обзор новых проектов старой Москвы для инвестиций в III квартале 2021
Эксперты «Метриум» проанализировали новые проекты застройки «старой» Москвы в III квартале 2021 с точки зрения инвестиций в них. За прошедшие три месяца в продаже появились в основном качественные высокобюджетные проекты, поэтому в целом выбор у инвестора большой, хотя в большинстве случаев стартовый уровень цен в них был очень высокий относительно рынка.
На основе оценки уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего всем новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).
Какие проекты III квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций
1. «Level Мичуринский»
В III квартале московские девелоперы начали продажи в 22 проектах новостроек «старой» Москвы. Из них первую позицию рейтинга самых интересных для вложений, по версии аналитиков «Метриум», занял жилой комплекс бизнес-класса «Level Мичуринский». Его реализацией занимается девелоперская компания Level Group. Проект набрал 32 из 44 возможных баллов, то есть качественный уровень комплекса оценивается в 73% от гипотетического идеального для инвестиций проекта.
«Level Мичуринский» состоит из 11 высотных башен и включает квартиры. Комплекс возводится в районе Очаково-Матвеевское на Западе Москвы. Проект предусматривает собственную школу и детский сад, а также редкие форматы квартир, включая пентхаусы с потолками от 3,9 до 6,3 метров. Застройщик благоустроит 4,7 гектаров прилегающей к комплексу территории, построит видовой мост и вертикальную многоуровневую детскую площадку.
Сильные стороны комплекса — это благоприятное окружение (Очаковский парк, Парк Олимпийской деревни), неплохая транспортная доступность (рядом проходит новая ветка метро и Мичуринский проспект).
Есть и слабые стороны. Первая — стартовый средний уровень цен в проекте около 380 тыс. рублей за кв. м, что сопоставимо с другими аналогичными комплексами в локации. Минимальная стоимость квартиры составляет 10,5 млн рублей за студию площадью 22 кв. м1. Второй минус с точки зрения инвестора — масштаб. Общая площадь застройки насчитывает 235 тыс. кв. м (реализация запланирована в 3 очереди, первая очередь состоит из трех корпусов), а это значит, что у инвестора будет много конкурентов.
2. ЖК «Интонация»
Вторую позицию рейтинга занял жилой комплекс бизнес-класса «Интонация» (ул. Щукина, 7А), который возводит в районе Щукино Северо-Западного административного округа компания «Мангазея Девелопмент». Аналитики «Метриум» присудили комплексу 25,3 из 44 баллов инвестиционной перспективности (качественный уровень — 57%).
ЖК «Интонация» представляет собой два башенных корпуса, объединенных в основании стилобатом, образующим закрытый двор-сад. Застройщик предлагает квартиры с камином, окнами в ванной комнате, а также высокими потолками до 5,2 метров. Самая сильная сторона проекта — окружение. Всего в 200 м находится Всехсвятская роща, в 250 м — благоустроенный Щукинский лесопарк, в 1 км — зеленый массив природно-исторического парка «Покровское-Стрешнево». У комплекса сравнительно небольшой масштаб — общая площадь 30 тыс. кв. м. Также «Интонация» удачно расположена всего в 13 минутах ходьбы от ближайшей станции метро и в 15 минутах езды до ТТК.
Уровень стартовых цен относительно низкий. Средняя стартовая стоимость квадратного метра составляет 320 тыс. рублей (при средней по аналогичным объектам округа — 390 тыс. рублей). Минимальная стоимость квартиры в продаже — 15,7 млн рублей за 48 кв. м.
3. Клубный дом Little
Третью позицию рейтинга занял комплекс апартаментов бизнес-класса «Клубный дом Little» (25 баллов или 57% по возможному уровню качества). Его строит в Даниловском районе ЮАО компания Era Developer.
Клубный дом включает 25 апартаментов площадью от 33 кв. м до 86 кв. м. Все они передаются покупателям с полной отделкой. На первом этаже комплекса предусмотрены апартаменты с собственным патио, а на втором этаже находятся большие, двухуровневые помещения с высотой потолков до 3,5 метров. Примечательно, что на территории комплекса предусмотрены 25 машино-мест, которые входят в стоимость апартаментов.
Первое преимущество проекта — расположение. Рядом с комплексом находится удобный выезд на Павелецкую набережную, откуда всего за шесть минут можно добраться до Садового кольца, а до ТТК — за 4 минуты. Второе преимущество — действительно клубный формат. Общая жилая площадь комплекса составляет всего 1 тыс. квадратных метров.
Минус — уровень цен на старте достигает 447 тыс. рублей за кв. м, что немного выше средней по району (446 тыс. рублей за кв. м). Минимальная стоимость апартамента — 23,7 млн рублей за 56 кв. м.
Эксперты «Метриум» отмечают, что в верхнюю десятку новых проектов по уровню инвестиционной привлекательности вошли в основном комплексы высокобюджетного сегмента. Это четыре проекта бизнес-класса, один премиальный и один элитный комплекс
«Мы видим, что практически все новые проекты стартуют с высокого уровня цен, который сопоставим с готовыми новостройками в локации, — комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — В таких условиях инвестору следует уделять больше внимания содержанию концепции и другим качественным характеристикам. Именно они привлекают клиентов, особенно в высокобюджетном секторе рынка. Для многих из них цена не является приоритетом — они всё чаще хотят приобрести вместе с жильем какой-либо нестандартный формат квартир или доступ к определенной локации».
Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в III квартале 2021 года
|
|
Проект |
Цены |
Масштаб |
Близость |
Близость |
Удаленность |
Окружение |
Рейтинг |
Риск низк. |
Риск |
Итог |
Качественный |
|
1 |
Level Мичуринский |
1 |
1 |
3 |
3 |
2 |
5 |
2 |
1 |
1 |
32,0 |
73% |
|
2 |
Интонация |
3 |
4 |
3 |
4 |
3 |
5 |
1 |
1 |
1 |
25,3 |
57% |
|
3 |
Клубный дом Little |
1 |
5 |
1 |
5 |
4 |
4 |
1 |
1 |
1 |
25,0 |
57% |
|
4 |
ГОРОД daily |
1 |
5 |
2 |
3 |
2 |
6 |
1 |
1 |
1 |
24,7 |
56% |
|
5 |
Level Нагатинская |
1 |
3 |
2 |
2 |
3 |
5 |
2 |
1 |
1 |
24,7 |
56% |
|
6 |
New Form Аминьевское |
2 |
5 |
0 |
3 |
2 |
2 |
1 |
0,9* |
1 |
24,0 |
55% |
|
7 |
Bogenhouse |
1 |
5 |
4 |
3 |
5 |
7 |
1 |
0,9* |
1 |
23,7 |
54% |
|
8 |
CULT |
1 |
5 |
5 |
5 |
4 |
5 |
1 |
0,9* |
1 |
23,7 |
54% |
|
9 |
Апартаменты в Кусково |
1 |
5 |
3 |
4 |
3 |
5 |
1 |
0,9* |
1 |
22,7 |
52% |
|
10 |
L'etage |
1 |
5 |
4 |
5 |
4 |
0 |
1 |
0,9* |
1 |
22,3 |
51% |
|
11 |
Театральный квартал |
1 |
4 |
3 |
4 |
3 |
6 |
2 |
1 |
1 |
22,3 |
51% |
|
12 |
New Form Жигулевская |
1 |
5 |
3 |
3 |
2 |
4 |
1 |
0,9* |
1 |
22,0 |
50% |
|
13 |
Vernadskogo 41 |
1 |
5 |
5 |
3 |
2 |
2 |
1 |
0,9* |
1 |
22,0 |
50% |
|
14 |
Loft Нагорная |
1 |
5 |
4 |
4 |
3 |
-3 |
1 |
0,9* |
1 |
21,1 |
48% |
|
15 |
Лосиноостровский парк |
4 |
1 |
2 |
1 |
2 |
3 |
5 |
1 |
1 |
21,0 |
48% |
5 — максимальный балл, 1 — минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
*К проектам премиум-класса и выше, а также к апартаментам массового сегмента с компактной нарезкой (под инвестиции и сдачу) был присвоен понижающий коэффициент ликвидности (0,9 вместо стандартных 1), учитывающий риск более длительного экспонирования лотов при последующей перепродаже.
Источник: «Метриум»
Методика анализа:
1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно — «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа — потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» — 20% с коэффициентом пересчета 0,2588.
3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
- Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 — ликвидное предложение, а 0 — вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
- Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
1 В релизе указана информация относительно стартовых прайс-листов.
Лучшие предложения месяца
MANTERA Seaview residence
Олимпийский проспект, 55
2 квартал 2024
Площадь квартир:
от 41.6 до 350 м²
от 41.6 до 350 м²
