Новости

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Компас инвестора от «Метриум»: Обзор новых проектов «старой» Москвы для инвестиций в IV квартале 2021

Новинки последнего квартала 2021 года на московском рынке новостроек будут интересны как инвесторам, интересующимся застройками массового сегмента, так как тем, кто рассматривает недвижимость бизнес-класса и выше. В топ-3 очередного рейтинга самых удачных для инвестиций новостроек, по оценке экспертов «Метриум», вошли проекты разных классов и разных ценовых категорий.

Primavera.jpg

На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего всем новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

Какие проекты IV квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций

В IV квартале 2021 года московские девелоперы начали продажи в 20 проектах новостроек «старой» Москвы. Из них семь комплексов относятся к бизнес-классу, пять — к премиум-классу, по три проекта — к элитному и комфорт-классу, и еще два — к эконом-классу. В целом проекты отличаются высоким уровнем инвестиционной привлекательности: восемь из 15 вошедших в рейтинг комплексов получили оценку качественного уровня 50% и выше, а лидер рейтинга «Клубный город на реке Primavera» заработал максимальный за всю историю анализа новинок — 82% соответствия максимальному баллу.

1. «Клубный город на реке Primavera»

Первую позицию в рейтинге самых привлекательных для вложений новых проектов новостроек в Москве занял «Клубный город на реке Primavera». Этот проект премиум-класса реализует девелопер СЗ «Стадион «Спартак». Комплекс будет находиться на побережье Москвы-реки в районе Покровское-Стрешнево (СЗАО) рядом с метро «Спартак». В проекте предусмотрены квартиры и коммерческие помещения. Первое преимущество проекта — окружение. В шаговой доступности — парки и большие природные зоны, река, развитая инфраструктура нового квартала, включающая крупные спортивные комплексы и все необходимые социальные учреждения.

На старте продаж цена составляет 428 тыс. рублей за кв. м при средней по округу — 574 тыс. рублей за кв. м. Это очень привлекательный уровень цен для проекта премиум-класса, учитывая среднюю стоимость новостроек этого сегмента в целом по Москве, которая достигает 679 тыс. рублей за кв м. Минимальный объем вложений — 18,1 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м. До ТТК на автомобиле можно добраться за 12 минут, до МКАД — за 10 минут, до исторического центра — за полчаса. Общий рейтинг проекта аналитики «Метриум» оценили в 36,1 балла из 44 возможных, то есть проект соответствует гипотетически идеальному для инвестиций на 82%.

2. «Палаты Нарышкина»

Вторую позицию рейтинга занял элитный комплекс «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)», который находится в Басманном районе (ЦАО). В комплексе реализуются квартиры и апартаменты.

Основные плюсы проекта — цена, расположение и масштаб. Стартовая средняя цена квадратного метра составила 950 тыс. рублей, тогда как в ЦАО элитные комплексы продаются в среднем по 1,2 млн рублей за кв. м. Минимальная стоимость лота в проекте — 45,9 млн рублей (однокомнатный апартамент площадью 51 кв. м). «Палаты Нарышкина» находятся на исторической улице Маросейка, соответственно, по всем критериям транспортной доступности проект получает высокие оценки. Привлекателен для инвестора и масштаб здания — всего 3 тыс. квадратных метров. Еще один большой плюс — отделка от застройщика, которая в последние годы стала популярной у покупателей элитной недвижимости.

Правда, отмечают аналитики «Метриум», локация весьма оживленная, здесь находится много развлекательных заведений, высокий туристический трафик, но в то же время рядом есть большой сквер, а также богатая инфраструктура центра столицы. Суммарный рейтинг инвестиционной привлекательности проекта составил 27,7 из 44 баллов (63% от максимально возможной оценки).

3. «1-й Ленинградский»

Третью позицию рейтинга занял один из проектов массового сегмента рынка новостроек. Комплекс комфорт-класса «1-й Ленинградский» строится в Молжаниновском районе (САО) за МКАД компанией «ДСК-1». В проекте предполагаются квартиры и коммерческие помещения.

Главный плюс проекта — относительно привлекательная стартовая цена, которая составила 203 тыс. рублей за кв. м при средней по САО — 263 тыс. рублей за кв. м, то есть на 22% меньше. Для вложений понадобится минимум 7,2 млн рублей на студию площадью 25 кв. м. Среди новых проектов такое различие в цене становится все большей редкостью. Еще одно преимущество — сравнительно небольшой масштаб застройки по сравнению с большинством новых ЖК комфорт-класса (127 тыс. кв. м). Девелопер предусмотрел в квартирах два типа отделки — полную и предчистовую (white box).

Среди минусов отмечаются низкая транспортная доступность (пешком до метро не добраться), а также удаленность от центра — поездка на автомобиле займет не менее 45 минут. Суммарный рейтинг проекта — 25,5 баллов из 44 (58%).

«Инвестиционная активность по-видимому будет смещаться в высокобюджетный сегмент рынка новостроек, — комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Предложение новостроек бизнес- и премиум-класса устойчиво растет, что вызывает конкуренцию на качественном и концептуальном уровне среди девелоперов в этих сегментах рынка. Соответственно, здесь больше шансов найти привлекательный для вложений проект. К тому же, безусловно, важным фактором, определяющим цену, остается локация. Поскольку за удачное расположение готовы платить клиенты, за него же готовы платить и инвесторы».

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в IV квартале 2021 года

 

Проект

Цены

Масштаб

Близость
метро

Близость
ТТК

Удаленность
от центра

Окружение

Рейтинг
девелопера

Риск низк.
ликвидности

Риск
остановки

Итог

Качественный
уровень

1

Клубный город на реке Primavera

1

1

3

2

2

9

0

0,9*

1

36,1

82%

2

Палаты Нарышкина (Маросейка 11)**

3

5

4

5

5

0

0

0,9*

1

27,7

63%

3

1-й Ленинградский

4

2

0

0

1

1

0

1

1

25,5

58%

4

Никольские луга

2

4

0

2

1

-4

5

1

1

24,7

56%

5

Verdi

5

5

3

4

3

5

0

1

1

24,1

55%

6

Чистые пруды

1

5

4

5

5

7

0

1

1

23,2

53%

7

The Patricks

0

5

4

4

5

7

0

0,9*

1

22,5

51%

8

Aura Белорусская

0

5

3

5

4

0

0

1

1

22,0

50%

9

Forst

1

4

1

5

4

-2

5

1

1

21,2

48%

10

RestArt

0

5

5

4

5

8

0

1

1

21,0

48%

11

Rotterdam

0

4

4

4

3

2

2

1

1

20,7

47%

12

Sky Garden

1

4

1

1

2

3

2

1

1

17,7

40%

13

Voxhall

0

4

2

4

4

1

3

1

1

15,2

35%

14

Wave

1

4

0

3

2

7

3

1

1

15,0

34%

15

West Tower

1

5

0

3

2

4

2

1

1

13,9

32%

5 — максимальный балл, 1 — минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
*К проектам премиум-класса и выше, а также к апартаментам массового сегмента с компактной нарезкой (под инвестиции и сдачу) был присвоен понижающий коэффициент ликвидности (0,9 вместо стандартных 1), учитывающий риск более длительного экспонирования лотов при последующей перепродаже.
**Проект активно реализовывался в закрытых продажах, осталось 5 лотов.
Источник: «Метриум»

Методика анализа:

1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.

2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно — «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.

Вторая группа — потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.

Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» — 20% с коэффициентом пересчета 0,26.

3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:

— Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 — ликвидное предложение, а 0 — вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.

— Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.

Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.

Лучшие предложения месяца


ЖК Городские Истории
Новомосковский, пос. Внуковское, д. Рассказовка, Боровское ш, вл. 1
м. Рассказовка 4 квартал 2022 Квартиры
Средняя цена за м2:
142 630 руб.
Площадь квартир:
от 20.82 до 141.16 м²
ЖК Метрополия
ЮВАО, Волгоградский пр-т, вл. 32
Средняя цена за м2:
189 074 руб.
Площадь квартир:
от 22.5 до 105.88 м²
ЖК Дискавери
САО, ул. Дыбенко, вл. 1
Средняя цена за м2:
197 787 руб.
ЖК Катуар
сельское поселение Федоскинское, северо-западнее д. Сухарево, уч. 12
Мытищинский район Есть готовые дома Квартиры
Средняя цена за м2:
66 491 руб.
Площадь квартир:
от 36.32 до 78.34 м²
ЖК Широкая
СВАО, ул. Широкая, д. 30
Средняя цена за м2:
171 383 руб.
Площадь квартир:
от 26.8 до 67.4 м²