Компас инвестора от «Метриум»: Обзор новых проектов «старой» Москвы для инвестиций в IV квартале 2021

Новинки последнего квартала 2021 года на московском рынке новостроек будут интересны как инвесторам, интересующимся застройками массового сегмента, так как тем, кто рассматривает недвижимость бизнес-класса и выше. В топ-3 очередного рейтинга самых удачных для инвестиций новостроек, по оценке экспертов «Метриум», вошли проекты разных классов и разных ценовых категорий.

На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего всем новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

Какие проекты IV квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций

В IV квартале 2021 года московские девелоперы начали продажи в 20 проектах новостроек «старой» Москвы. Из них семь комплексов относятся к бизнес-классу, пять — к премиум-классу, по три проекта — к элитному и комфорт-классу, и еще два — к эконом-классу. В целом проекты отличаются высоким уровнем инвестиционной привлекательности: восемь из 15 вошедших в рейтинг комплексов получили оценку качественного уровня 50% и выше, а лидер рейтинга «Клубный город на реке Primavera» заработал максимальный за всю историю анализа новинок — 82% соответствия максимальному баллу.

1. «Клубный город на реке Primavera»

Первую позицию в рейтинге самых привлекательных для вложений новых проектов новостроек в Москве занял «Клубный город на реке Primavera». Этот проект премиум-класса реализует девелопер СЗ «Стадион «Спартак». Комплекс будет находиться на побережье Москвы-реки в районе Покровское-Стрешнево (СЗАО) рядом с метро «Спартак». В проекте предусмотрены квартиры и коммерческие помещения. Первое преимущество проекта — окружение. В шаговой доступности — парки и большие природные зоны, река, развитая инфраструктура нового квартала, включающая крупные спортивные комплексы и все необходимые социальные учреждения.

На старте продаж цена составляет 428 тыс. рублей за кв. м при средней по округу — 574 тыс. рублей за кв. м. Это очень привлекательный уровень цен для проекта премиум-класса, учитывая среднюю стоимость новостроек этого сегмента в целом по Москве, которая достигает 679 тыс. рублей за кв м. Минимальный объем вложений — 18,1 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м. До ТТК на автомобиле можно добраться за 12 минут, до МКАД — за 10 минут, до исторического центра — за полчаса. Общий рейтинг проекта аналитики «Метриум» оценили в 36,1 балла из 44 возможных, то есть проект соответствует гипотетически идеальному для инвестиций на 82%.

2. «Палаты Нарышкина»

Вторую позицию рейтинга занял элитный комплекс «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)», который находится в Басманном районе (ЦАО). В комплексе реализуются квартиры и апартаменты.

Основные плюсы проекта — цена, расположение и масштаб. Стартовая средняя цена квадратного метра составила 950 тыс. рублей, тогда как в ЦАО элитные комплексы продаются в среднем по 1,2 млн рублей за кв. м. Минимальная стоимость лота в проекте — 45,9 млн рублей (однокомнатный апартамент площадью 51 кв. м). «Палаты Нарышкина» находятся на исторической улице Маросейка, соответственно, по всем критериям транспортной доступности проект получает высокие оценки. Привлекателен для инвестора и масштаб здания — всего 3 тыс. квадратных метров. Еще один большой плюс — отделка от застройщика, которая в последние годы стала популярной у покупателей элитной недвижимости.

Правда, отмечают аналитики «Метриум», локация весьма оживленная, здесь находится много развлекательных заведений, высокий туристический трафик, но в то же время рядом есть большой сквер, а также богатая инфраструктура центра столицы. Суммарный рейтинг инвестиционной привлекательности проекта составил 27,7 из 44 баллов (63% от максимально возможной оценки).

3. «1-й Ленинградский»

Третью позицию рейтинга занял один из проектов массового сегмента рынка новостроек. Комплекс комфорт-класса «1-й Ленинградский» строится в Молжаниновском районе (САО) за МКАД компанией «ДСК-1». В проекте предполагаются квартиры и коммерческие помещения.

Главный плюс проекта — относительно привлекательная стартовая цена, которая составила 203 тыс. рублей за кв. м при средней по САО — 263 тыс. рублей за кв. м, то есть на 22% меньше. Для вложений понадобится минимум 7,2 млн рублей на студию площадью 25 кв. м. Среди новых проектов такое различие в цене становится все большей редкостью. Еще одно преимущество — сравнительно небольшой масштаб застройки по сравнению с большинством новых ЖК комфорт-класса (127 тыс. кв. м). Девелопер предусмотрел в квартирах два типа отделки — полную и предчистовую (white box).

Среди минусов отмечаются низкая транспортная доступность (пешком до метро не добраться), а также удаленность от центра — поездка на автомобиле займет не менее 45 минут. Суммарный рейтинг проекта — 25,5 баллов из 44 (58%).

«Инвестиционная активность по-видимому будет смещаться в высокобюджетный сегмент рынка новостроек, — комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Предложение новостроек бизнес- и премиум-класса устойчиво растет, что вызывает конкуренцию на качественном и концептуальном уровне среди девелоперов в этих сегментах рынка. Соответственно, здесь больше шансов найти привлекательный для вложений проект. К тому же, безусловно, важным фактором, определяющим цену, остается локация. Поскольку за удачное расположение готовы платить клиенты, за него же готовы платить и инвесторы».

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в IV квартале 2021 года

5 — максимальный балл, 1 — минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
*К проектам премиум-класса и выше, а также к апартаментам массового сегмента с компактной нарезкой (под инвестиции и сдачу) был присвоен понижающий коэффициент ликвидности (0,9 вместо стандартных 1), учитывающий риск более длительного экспонирования лотов при последующей перепродаже.
**Проект активно реализовывался в закрытых продажах, осталось 5 лотов.
Источник: «Метриум»

Методика анализа:

1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.

2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно — «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.

Вторая группа — потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.

Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» — 20% с коэффициентом пересчета 0,26.

3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:

— Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 — ликвидное предложение, а 0 — вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.

— Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.

Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.