Компас инвестора от «Метриум»: Обзор новых проектов «старой» Москвы для инвестиций в I квартале 2022

Впервые весь топ-3 очередного рейтинга самых удачных для инвестиций новостроек по версии экспертов «Метриум» заняли три апарт-отеля, причем в разных сегментах рынка — «эконом», «бизнес» и «премиум». Также побит рекорд по уровню инвестиционной привлекательности — лидер рейтинга набрал 41 из 44 возможных баллов. Минимальный порог входа для инвестиций в лучших проектах первого квартала составил 4,9 млн рублей.

На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего всем новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

Какие проекты I квартала 2022 года наиболее привлекательны для инвестиций

В I квартале 2022 года открылись продажи в 15 новостройках «старой» Москвы, из которых инвестиционный потенциал имели 14 проектов, они и были проанализированы аналитиками «Метриум». Из них шесть комплексов относятся к массовому сегменту рынка (четыре — комфорт-класса и два — эконом-класса), шесть проектов — к бизнес-классу, и два проекта — премиум-класса. Восемь из 14 вошедших в рейтинг комплексов получили 50% и больше от максимально возможного количества бала, а лидер рейтинга «Покровка, 29» побил рекорд, поставленный в конце 2021 года, заработав максимальный за всю историю анализа новинок уровень — 92% (предыдущий рекорд — 82%).

1. «Покровка, 29»

Первую позицию в рейтинге самых привлекательных для вложений новых проектов новостроек в Москве занял комплекс апартаментов в Басманном районе «Покровка 29». Этот проект реконструкции здания 1895 года реализует частный девелопер. Апарт-комплекс относится к бизнес-классу и хорошо подходит для инвестиций в арендный бизнес. Основное преимущество проекта — расположение. До ближайшей станции метро «Курская» можно дойти за 12 минут. В шаговой доступности Покровский и Сретенский бульвары, на машине легко выехать как на Садовое, так и на Бульварное кольцо. Рядом скверы и парки, много социальной и коммерческой инфраструктуры. Значительный плюс для инвестора — скромные масштабы здания (всего 500 кв. м). Застройщик предусмотрел в апарт-комплексе чистовую отделку.

Еще один весомый плюс — цена на старте продаж. Квадратный метр обойдется в 344 тыс. рублей при средней цене по Басманному району — 502 тыс. рублей за кв. м., то есть «Покровка 29» дешевле конкурентов на 23%. Минимальный объем вложений — 6,98 млн рублей за студию площадью 19,7 кв. м. Общий рейтинг проекта аналитики «Метриум» оценили в 40,6 балла из 44 возможных, то есть проект соответствует гипотетически идеалу для инвестиций на 92%.

2. Клубный дом Vernissage

На втором месте рейтинга премиальный «Клубный дом Vernissage», который находится в центре Москвы в районе Замоскворечье. По концепции он похож на лидера рейтинга — это комплекс апартаментов, но классом выше.

У проекта есть все основные инвестиционные преимущества — цена, расположение и масштаб. Средняя стоимость квадратного метра составила 584 тыс. рублей, тогда как в целом в ЦАО премиальные новостройки продаются в среднем по 1,1 млн рублей за кв. м., то есть на 45% ниже рынка в центре Москвы. Минимальная стоимость апартамента — 26,5 млн рублей за однокомнатный апартамент площадью 44,5 кв. м. «Клубный дом Vernissage» расположен на улице Щипок, которая выходит на Дубининскую. Соответственно, на автомобиле за 4 минуты отсюда можно доехать до Павелецкой площади, а до одноименной станции метро дорога пешком займет 10 минут. Площадь здания вполне соответствует клубному формату — всего 2 тыс. квадратных метров, на которых предусмотрены 26 апартаментов и два пентхауса. В апартаментах будет чистовая отделка от застройщика, что может заинтересовать инвесторов.

Из сдерживающих факторов можно отметить относительную близость крупного железнодорожного узла, а также малую известность застройщика (Ziggurat Development). Общий рейтинг инвестиционной привлекательности «Клубного дома Vernissage» в целом очень высокий — 39,3 из 44 баллов (89% от максимально возможной оценки).

3. «Лофт-студии на Херсонской 41а»

На третьей позиции рейтинга — комплекс апартаментов эконом-класса «Лофт-студии на Херсонской 41а». Здание находится на юго-западе Москвы в районе Зюзино на Херсонской улице.

Основной плюс комплекса для инвестора — относительно небольшой масштаб. Апарт-комплекс насчитывает около 2 тыс. кв. м. Вокруг хороший район с развитой инфраструктурой, поблизости от комплекса находятся крупные деловые и научные центры. На первом этаже предусмотрена собственная инфраструктура (сауна и тренажерный зал). До ближайшего метро «Зюзино» — 15 минут ходьбы.

Цена для старта продаж довольно высокая. Стоимость квадратного метра составила 349 тыс. рублей за кв. м, при средней по сегменту апартаментов эконом-класса — 215 тыс. рублей. Минимальная стоимость апартамента 4,9 млн рублей за студию площадью 13,5 кв. м.

«Примечательно, что три лидирующие позиции в рейтинге заняли концептуально похожие проекты, — отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании „Метриум“. — Апарт-комплексы становятся популярной моделью для девелоперов. Они предполагают большое число сравнительно небольших апартаментов евроформата, включая студии, которые наиболее ликвидны для продажи, ведь цена квадратного метра в них максимальна. Вместе с тем они не требует сложной социальной и коммерческой инфраструктуры, масштабного благоустройства территории, сложной архитектуры (во всяком случае, в массовом сегменте). Ожидается, что спрос на аренду в Москве в долгосрочной перспективе восстановится и снова будет расти, поэтому новые комплексы апартаментов смогут составить мощную конкуренцию другим арендодателям, на что обращают внимание инвесторы».

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в I квартале 2022 года

5 — максимальный балл, 1 — минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
*К проектам премиум-класса и выше, а также к апартаментам массового сегмента с компактной нарезкой (под инвестиции и сдачу) был присвоен понижающий коэффициент ликвидности (0,9 вместо стандартных 1), учитывающий риск более длительного экспонирования лотов при последующей перепродаже.
**Проект активно реализовывался в закрытых продажах, осталось 5 лотов.
Источник: «Метриум»

Методика анализа

1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.

2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно — «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.

Вторая группа — потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.

Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» — 20% с коэффициентом пересчета 0,26.

3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:

• Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 — ликвидное предложение, а 0 — вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
• Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.

Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.