Новости

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Компас инвестора от «Метриум»: Обзор новых московских проектов IV квартала 2023 для инвестиций

В IV квартале 2023 года на рынке новостроек «старой» Москвы начались продажи 15 проектов1. Аналитики «Метриум» составили рейтинг наиболее перспективных из них. Общие черты большинства новинок IV квартала 2023 года — относительно высокие стартовые цены, развитая инфраструктура и существенный объем экспозиции на начальном этапе реализации. Средняя цена квадратного метра в этих проектах составляет 611,8 тысяч рублей, что на 15,8% выше, чем в среднем по «старой» Москве.

ЖК Jois

На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для инвестиций среди новых проектов, которые вышли на рынок в IV квартале 2023 года. По каждому критерию инвестиционной привлекательности проект получил балл, после чего всем новинкам рынка был присвоен рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

1 место — JOIS

Первое место среди самых перспективных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял жилой комплекс премиум-класса JOIS, который строится в Хорошево-Мневниках (СЗАО, «Большой Сити»). Проект реализует компания MR Group, планирующая получить разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди в IV квартале 2027 года.

Проект JOIS набрал 29,3 из 44 возможных рейтинговых баллов, а его качественный уровень равен 67%. Лидирующую позицию жилой комплекс занял за счет соседства с ТТК, развитой собственной инфраструктуры, экологичности локации и надежности девелопера.

Квадратный метр в JOIS на старте продаж в среднем стоит 512 тысяч рублей при средней цене на премиальные новостройки такого же формата в Хорошево-Мневниках — 737,4 тысяч рублей за кв. м. Следовательно, дисконт на начальной стадии строительства равен 30,6%. Минимальная стоимость — 16,2 млн рублей за студию площадью 22,8 кв. м.

«Отмечается тренд на восстановление премиального рынка Москвы, — отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании MR Group. — Сейчас наблюдается приток региональных клиентов. К тому же, часть покупателей переориентировалась на столичный рынок с зарубежных. В начале 2024 года сложились оптимальные условия для инвестиций в новостройки премиум-класса, так как этот сегмент почти не зависит от ситуации на ипотечном рынке. Самые перспективные проекты реализуются в локации „Большой Сити“. Прежде всего, в Хорошево-Мневниках, обладающих сочетанием экологичности и хорошей транспортной доступности. Девелоперы активно развивают инфраструктуру „Большого Сити“».

2 место — Quartier d’Or

Вторую строчку рейтинга инвестиционно привлекательных проектов со стартом в IV квартале 2023 г. занимает апарт-комплекс делюкс-класса Quartier d’Or, который реализует девелопер Rariteco в Замоскворечье (ЦАО). Ввод новостройки запланирован на I квартал 2026 года.

Проект набрал 28,4 баллов из 44, а его качественный уровень составляет 65%. Занять второе место апарт-комплексу Quartier d’Or позволила, главным образом, престижная локация. Парк «Зарядье» и Кремль, Бульварное и Садовое кольца, Озерковская набережная и Третьяковская галерея находятся в радиусе 1 километра от дома. Кроме того, аналитики отметили «пятизвездочный» сервис и инновационные системы «умного» дома Quartier d’Or.

«Рынок элитного жилья Москвы традиционно отличается повышенной ликвидностью, — рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного делюкс-квартала Quartier d’Or). — Это связано с устойчивостью к внешним обстоятельствам, что гарантирует сбережение вложенных средств. При этом, инвестируя в строящийся проект, их можно даже приумножить. Средняя цена квадратного метра на элитном рынке столицы за последние три года выросла на 69,3% — почти до 2 млн рублей. Особенно активно дорожают современные делюкс-проекты в исторических локациях, например, „золотом квадрате“ Замоскворечья».

3 место — «Citimix Новокосино»

На третьем месте рейтинга находится апарт-комплекс «Citimix Новокосино», который компания Apsis Globe строит в районе Новокосино (ВАО). Ввод проекта намечен на IV квартал 2025 года.

Проект набрал 27,8 баллов из 44, а его качественный уровень составляет 63%. Войти в тройку лидеров апарт-комплексу помогли компактный формат (один девятиэтажный корпус), близость к метро, а также развитая инфраструктура обжитого района. Основной минус — удаленность от центра на 21 км.

Квадратный метр в «Citimix Новокосино» на старте стоил в среднем 266 тысяч рублей. Средняя цена по конкурентному окружению составляет 310 тысяч рублей за кв. м. Таким образом, дисконт на начальном этапе строительства равен 14,2%. Минимальная стоимость — 5,5 млн рублей за 22,1 кв. м.

«В IV квартале 2023 года на рынок выходили комплексы различного масштаба — от камерных проектов до масштабных кварталов, — отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании „Метриум“. — Вместе с тем почти все проекты объединяет наличие собственной инфраструктуры. В то же время многие девелоперы не задали значительный дисконт на начальном этапе строительства. И даже выгодные стартовые цены, как правило, сохраняются, недолго, поэтому клиентам не следует откладывать решение о покупке».

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в IV квартале 2023 года

Проект

Цены

Масштаб

Близость
метро

Близость
ТТК

Удаленность
от центра

Окружение

Рейтинг
девелопера

Итог

Качественный
уровень

JOIS

4

3

2

5

3

3

5

29,3

67%

Quartier d’Or

3

-

-

3

5

4

4

28,4

65%

Citimix Новокосино

2

5

4

1

1

3

3

27,8

63%

Кутузовский квартал

1

5

4

3

2

3

5

25,6

58%

Дом XXII

2

-

-

5

5

5

5

23,6

54%

Shift

1

4

4

4

4

5

5

23,3

53%

Камергер

2

-

-

4

5

5

4

22,6

51%

Аквилон Signal

2

3

5

0

3

3

2

21

48%

Tate

2

3

0

4

3

3

5

21,2

48%

1-й Измайловский

1

4

1

3

2

3

5

21,2

48%

Квартал Герцена

1

4

0

0

2

3

5

20,2

46%

Nova

2

2

2

4

3

4

5

18,8

43%

Плеханова 11

1

3

1

4

3

3

5

18,2

41%

Level Нижегородская

1

3

1

3

3

3

5

18

41%

Метроном

1

3

1

2

3

2

5

17,5

40%

5 — максимальный балл, 1 — минимальный.
Источник: «Метриум»

Методика анализа

Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.

Оценки разделяются на две группы. В первую (условно — «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.

Вторая группа — потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.

Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» — 20% с коэффициентом пересчета 0,26.


1 В выборку попали только проекты с открытыми продажами, включая стартовавшие уже в 2024 году до момента написания исследования.

Лучшие предложения месяца


Мультиквартал CITYZEN
СЗАО, Вишневая улица, вл. 7
Площадь квартир:
от 18.4 до 86.7 м²
MANTERA Seaview residence
Олимпийский проспект, 55
2 квартал 2024
Площадь квартир:
от 41.6 до 350 м²
ЖК JOIS
СЗАО, 3-й Силикатный пр-д, вл. 10
Площадь квартир:
от 22.55 до 84.44 м²
Radisson Collection Hotel
ул. Виноградная, 14
2 квартал 2025
Площадь квартир:
от 34.84 до 119.19 м²
ЖК Светский Лес
Краснодонская улица, вл. 46
4 квартал 2027
Мы используем cookie и собираем метаданные для удобства работы с сайтом. Оставаясь на сайте, вы даете согласие на обработку указанных данных.