Компас инвестора от «Метриум»: Обзор новых московских проектов III квартала 2023 для инвестиций

В III квартале 2023 года на рынке новостроек Москвы начались продажи 14 проектов. Аналитики «Метриум» составили рейтинг наиболее перспективных из них. Общие черты большинства новинок III квартала 2023 года — комфортные стартовые цены, развитая инфраструктура и сравнительно небольшой объем экспозиции на начальном этапе реализации. Средняя цена квадратного метра в данных проектах составляет 371,5 тысяч рублей, что на 14,7% ниже, чем в среднем по Москве.

На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для инвестиций среди новых проектов, которые вышли на рынок в III квартале 2023 года. По каждому критерию инвестиционной привлекательности проект получил балл, после чего всем новинкам рынка был присвоен рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

1 место — «Дом 56»

Первое место среди самых перспективных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял жилой квартал премиум-класса «Дом 56», который строится в Басманном районе (ЦАО). Проект реализует застройщик «Галс-Девелопмент», который планирует получить разрешение на ввод в эксплуатацию в IV квартале 2026 года.

Проект «Дом 56» набрал 36,3 из 44 возможных рейтинговых баллов, а его качественный уровень равен 83%. Лидирующую позицию квартал занял за счет соседства с ТТК и набережной реки Яузы, а также из-за близости к престижным вузам. Недостаток проекта — относительно невысокий уровень приватности.

Квадратный метр в «Дом 56» сейчас в среднем стоит 475,5 тысяч рублей при средней цене 740,1 тысяч рублей за кв. м в Басманном районе. Следовательно, дисконт на начальной стадии строительства равен 35,8%. Минимальная стоимость — 22,8 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 48,8 кв. м.

2 место — MyPriority Paveletskaya

На втором месте — жилой комплекс бизнес-класса MyPriority Paveletskaya (Замоскворечье, ЦАО). Проект реализует компания «Гранель». Срок ввода комплекса в эксплуатацию — IV квартал 2026 года.

Проект MyPriority Paveletskaya набрал 33,5 баллов из 44 возможных, а его качественный уровень для инвестиций оценивается в 76%. Второе место комплекс занял благодаря расположению в престижной локации рядом с Садовым кольцом, в транспортной доступности от Кремля. Главный минус проекта — его соседство с Павелецким вокзалом и виды из окон на ж/д пути.

Квадратный метр здесь обойдется в среднем в 627,4 тысяч рублей при средней цене по району 766,3 тысяч рублей. Таким образом, дисконт на этапе «котлована» составляет 18,1%. Минимальная стоимость — 17,1 млн рублей за студию площадью 30 кв. м.

3 место — Emotion

Третью строчку рейтинга инвестиционно привлекательных проектов со стартом в III квартале 2023 г. занимает апарт-комплекс бизнес-класса Emotion, который реализует ГК «Основа» в Хорошево-Мневниках (СЗАО). Ввод новостройки запланирован на II квартал 2027 года.

Проект набрал 28,5 баллов из 44, а его качественный уровень составляет 65%. Замкнуть тройку лидеров апарт-комплексу Emotion позволили беспрецедентная инфраструктура и инновационные архитектурные решения. Минус проекта состоит в соседстве со Звенигородским шоссе. Впрочем, эта транспортная артерия практически не портит виды из окон в комплексе.

Средняя цена квадратного в Emotion составляет 382 тысячи рублей за кв. м, тогда как квадратный метр в Хорошево-Мневниках в среднем стоит 572,7 тысяч рублей. Соответственно, дисконт на старте равен 32,7%. Минимальная стоимость — 10,8 млн рублей за студию площадью 25,8 кв. м.

«Новый многофункциональный комплекс апартаментов Emotion строится в „Большом Сити“, недалеко от международного делового центра и набережной Москвы-реки, — рассказывает Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК „Основа“. — Проект выделяется запоминающейся нестандартной архитектурой в форме стереометрического оригами, разработанной известным бюро KAMEN. Знаковой составляющей комплекса станет развитая инфраструктура, включающая 6-этажный SPA-центр с открытым бассейном, конференц-зал, амфитеатр, рестораны, офисный центр, хобби-комнату, зал для занятий йогой. Вложения в проект на этапе котлована гарантируют инвесторам приумножение средств».

«В III квартале 2023 года на рынок выходили комплексы различного масштаба — от камерных проектов реконструкции до масштабных кварталов, — отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании „Метриум“. — Вместе с тем почти все проекты объединяют наличие собственной инфраструктуры, а также дисконт на старте. При этом выгодные цены, как правило, сохраняются, недолго, поэтому клиентам следует не откладывать решение о покупке».

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в III квартале 2023 года

5 — максимальный балл, 1 — минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение». Баллы снимаются, если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т. п. Баллы начисляются за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Источник: «Метриум»

Методика анализа

1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.

2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно — «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.

Вторая группа — потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.

Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» — 20% с коэффициентом пересчета 0,26.

3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:

— Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 — ликвидное предложение, а 0 — вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене, вероятно, уйдет больше 6 месяцев.

— Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.

Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.