Компас инвестора от «Метриум»: Обзор новых московских проектов I квартала 2023 для инвестиций

В I квартале 2023 года на рынке новостроек Москвы начались продажи восьми проектов. Аналитики «Метриум» проанализировали новые комплексы на предмет их инвестиционной привлекательности и составили рейтинг наиболее перспективных из них. Общие черты новинок начала 2023 года — относительно высокие цены, но небольшой масштаб застройки.

На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для инвестиций среди новых проектов, которые вышли на рынок в I квартале 2023 года. По каждому критерию инвестиционной привлекательности проект получил балл, после чего всем новинкам рынка был присвоен рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

Какие проекты I квартала 2023 года наиболее привлекательны для инвестиций

В I квартале 2023 года на первичном рынке жилья Москвы открылись продажи в восьми проектах новостроек комфорт-, бизнес- и премиум-класса.

1. Soul

Первое место среди самых перспективных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял комплекс бизнес-класса Soul в районе Аэропорт (САО). Проект реализует застройщик Forma. Срок ввода в эксплуатацию первой очереди ЖК — 2025 год.

Квадратный метр здесь обойдется в среднем в 365 тысяч рублей при средней цене по локации, где строится комплекс, 438 тысяч рублей. Таким образом, дисконт на этапе «котлована» составляет 17%. Минимальная стоимость квартиры — 11,9 млн рублей за квартиру-студию площадью 23,8 кв. м.

Жилой комплекс Soul отличается хорошей транспортной доступностью. Ближайшая станция метро находится в 8 минутах ходьбы от ЖК. Проект реализуется в развитом районе, поэтому в шаговой доступности есть школы, детсады и торговые центры. Помимо этого, проект предполагает относительно небольшой масштаб — около 50 тыс. кв. м в первой очереди строительства.

ЖК Soul набрал 28,9 баллов из 44 возможных, а его качественный уровень для инвестиций оценивается в 65%.

2. Runovsky 14

На втором месте комплекс апартаментов премиум-класса Runovsky 14, который строится в районе Замоскворечье (ЦАО). Проект реализует компания Ziggurat Development, которая планирует получить разрешение на ввод в эксплуатацию во II кв. 2025 года. Здание состоит из двух трехэтажных секций с 38 апартаментами.

Квадратный метр в клубном доме в среднем стоит 906 тысяч рублей при средней цене в других новостройках в районе Замоскворечье 686 тысяч рублей. Впрочем, проект отличается клубным форматом, для которого, как правило, характерна более высокая стоимость квадратного метра (от 1 млн рублей). Минимальная стоимость апартамента — 25 млн рублей за студию площадью 27,4 кв. м.

Среди плюсов клубного дома — расположение в центре, пять минут до метро и хорошее окружение. Проект Runovsky 14 получил 26,0 из 44 возможных рейтинговых баллов, а его качественный уровень равен 59%.

3. Oro

Третью строчку рейтинга занимает проект бизнес-класса Oro, который реализует компания Stenoy в Красносельском районе Москвы (ЦАО). Предполагаемый срок ввода комплекса апартаментов — 2024 год.

Квартиры в апарт-комплексе в среднем стоят 436,3 тысяч рублей за кв. м при средней цене в районе 461,5 тысяч рублей. Дисконт на начальном этапе строительства сравнительно невелик и составляет 5%. Минимальная стоимость апартамента — 9,6 млн рублей за 21 кв. м.

В составе комплекса предусмотрены детские и спортивные площадки, фитнес-центр, спа, бассейн и коммерческие объекты, а также подземная парковка. Жилой комплекс Oro набрал 25,8 баллов из 44, а его качественный уровень составляет 59%.

«Небольшие, но дорогие — примерно так можно охарактеризовать все новинки рынка московских новостроек в начале 2023 года, — отмечает Наталья Сазонова, директор по развитию компании „Метриум“. — Среди новых проектов два клубных домах площадью по 2 тыс. и 7 тыс. квадратных метров. Масштабных кварталов по 200-400 тыс. кв. м застройщики покупателю не представили, и именно поэтому инвесторам стоит обратить внимание на эти проекты — квартиры в них будут относительно быстро раскупаться, а конкуренция между продавцами будет менее острой. В то же время почти все новостройки вышли в продажу с небольшим дисконтом, поэтому имеет смысл тщательно проанализировать предложение других схожих проектов на более высокой стадии реализации».

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в I квартале 2023 года

5 — максимальный балл, 1 — минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение». Баллы снимаются, если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т. п. Баллы начисляются за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Источник: «Метриум»

Методика анализа

1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.

2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно — «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.

Вторая группа — потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.

Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» — 20% с коэффициентом пересчета 0,26.

3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:

— Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 — ликвидное предложение, а 0 — вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене, вероятно, уйдет больше 6 месяцев.

— Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.

Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.