20 ноября 2019
Клубные небоскребы. Рейтинг столичных высоток с минимальным количеством лотов

Жилые небоскребы обычно ассоциируются с чем-то очень большим и многолюдным — «человеческими муравейниками». И эти ассоциации отчасти подкрепляются масштабами реализуемых на столичном рынке высоток — в большинстве из них количество квартир или апартаментов исчисляется тысячами. Впрочем, представлены в Москве и довольно камерные высотные дома. Аналитики «Метриум» подготовили рейтинг столичных небоскребов с минимальной численностью населения, то есть наименьшим количеством лотов.

На сегодняшний день в Москве ведутся первичные продажи более чем в 50 жилых и апартаментных комплексах, в состав которых входят высотные дома. Согласно международной классификации, небоскреб — это здание высотой 100 и более метров. Впрочем, в России многие девелоперы стараются не переступать за эту «психологическую отметку». Так, в Москве сегодня реализуются 14 проектов, высота которых по документам составляет от 99 до 99,95 метров. При этом ни визуально, ни с точки зрения применяемых технологий строительства разницы нет. Поэтому специалисты компании «Метриум» приняли решение сделать пятипроцентное допущение и включать в категорию небоскребов здания высотой от 95 метров.

Как показало проведенное аналитиками «Метриум» исследование, в столице сегодня реализуются только четыре высотных проекта, в которых запроектировано менее 500 лотов. В диапазон от 500 до 1000 квартир/апартаментов вошли еще 13 новостроек. В остальных проектах, которых насчитывается более трех десятков, количество лотов превышает тысячу. Причем в шести жилых и апартаментных комплексах показатель находится в интервале от 2000 до 3000 лотов, а в трех небоскребах запроектировано свыше трех тысяч квартир в каждом.

При этом многие жилые небоскребы Москвы позиционируются в премиальном и даже элитном сегментах, в которых камерность проекта является одним из основополагающих критериев оценки. Но в случае с высотными зданиями этот показатель нередко сбрасывается со счетов. Так, в жилом комплексе премиум-класса Prime Park (максимальная высота — 147,45 м) насчитывается 2,5 тыс. квартир, а в элитном небоскребе Neva Towers (345 м) — почти 1,4 тыс. апартаментов.

Впрочем, отдельным столичным девелоперам все-таки удается сохранить камерность высотных домов. В топ-10 рейтинга небоскребов с наименьшим количеством квартир вошли проекты, число лотов в которых варьируется от 396 до 855 единиц. Шесть из них относятся к категории «премиум», три — к бизнес-классу и один к сегменту «комфорт».

Лидером рейтинга стал уникальный по расположению премиальный Дом Chkalov. Это единственный1 небоскреб в Москве, количество лотов в котором находится ниже отметки в 400 штук. Согласно разрешительной документации, в проекте, строящемся в Центральном административном округе на Садовом кольце, представлены 396 апартаментов. На сегодняшний день минимальная стоимость составляет от 13 млн рублей.

На втором месте с шагом в 10 лотов идет жилой комплекс «Дыхание» на севере Москвы. В нем запроектировано 406 квартир. В настоящий момент проект уже сдан в эксплуатацию и находится в завершающей стадии реализации. Самый доступный лот обойдется в 15,09 млн рублей.

Замыкает тройку лидеров еще один готовый небоскреб — ЖК «Долина Сетунь». В комплексе из двух высотных башен насчитывается 459 квартир. Самая «дешевая» из оставшихся в продаже оценивается в 34,94 млн рублей.

Всего двух квартир не хватило жилому комплексу «Суббота» для того, чтобы дойти до отметки в 500 квартир. С показателем 498 лотов проект занимает четвертую строчку. В нем также уже оформлено разрешение на ввод в эксплуатацию. А минимальный ценник находится на уровне 28,04 млн рублей.

Замыкает топ-5 жилой небоскреб премиум-класса Spires, расположенный на границе природного заказника «Долина реки Сетунь». В нем покупателям доступны 548 квартир, значительная часть которых уже реализована. Цены стартуют от 14,36 млн рублей.

Места с шестого по десятое заняли жилые комплексы «Утесов» (685 квартир), Capital Towers (720 квартир), «КутузовGrad II» (746 квартир), «Рихард» (802 квартиры) и «Академика Павлова» (855 квартир).

Топ-10 жилых небоскребов Москвы с минимальным количеством лотов

 

Проект

Девелопер

Класс/статус

Количество
лотов

Площадь
(кв. м)

Стоимость
квартиры
(млн руб.)

 

Min

Max

Min

Max

1

Chkalov

IKON
Development

Премиум/
апартаменты

396

32,1

118,7

13,01

66,26

2

Дыхание

ФСК Лидер

Премиум/
квартиры

406

52,4

214,5

15,09

62,08

3

Долина Сетунь

Донстрой

Премиум/
квартиры

459

97

298

34,94

158,19

4

Суббота

Донстрой

Премиум/
квартиры

498

63

190

28,04

151,85

5

Spires

TEKTA GROUP

Премиум/
квартиры

548

38,2

279,1

14,36

135,08

6

Утесов

Флэт и Ко

Бизнес/
квартиры

685

34,7

221,8

9,07

43,54

7

Capital Towers

Capital
Group

Премиум/
квартиры

720

48

1371

29,36

1 622,6

8

КутузовGrad II

ИНРАД

Бизнес/
квартиры

746

30,3

117,7

6,71

22,77

9

Рихард

ФСК Лидер

Бизнес/
квартиры

802

29,6

116,8

6,45

40,76

10

Академика
Павлова

ГК ПИК

Комфорт/
квартиры

855

19,6

123,6

5,9

23,59

Источник: «Метриум»

«Понятие „клубный небоскреб“ — это скорее оксюморон, — комментирует Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development (девелопер Дом Chkalov). — Ведь повышение высотности автоматически влечет за собой увеличение числа квартир или апартаментов. Однако в премиальном сегменте фактор камерности играет очень большое значение для покупателя. Поэтому девелоперам небоскребов приходится искать разумное соотношение высоты и количества лотов. В Доме Chkalov мы смогли найти баланс и создать относительно камерный проект, жители которого не будут стеснены соседями. Но в то же время получат все преимущества жизни на высоте — захватывающие панорамные виды на исторический центр Москвы».

«Многие девелоперы наращивают высотность своих проектов для того, чтобы выжать максимум из участка, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Как следствие, на рынок выходит продукт, рассчитанный на тысячи квартир. При грамотном зонировании территории и увеличении пропускной способности лифтов жители могут даже не заметить огромного количества соседей. Однако большой объем лотов в рамках одного проекта значительно снижает инвестиционную привлекательность недвижимости: при сдаче в аренду или перепродаже собственник неизбежно столкнется с тем, что одновременно на рынке будут представлены несколько десятков, а то и сотен конкурентов. В более камерных небоскребах эта проблема не стоит — ограниченный объем предложения будет поддерживать инвестиционный потенциал на достаточно высоком уровне».


1 Из рейтинга были исключены небоскребы ММДЦ «Москва-Сити», часть из которых насчитывает меньшее количество лотов, однако небольшое число жилых единиц нивелируется масштабами офисной части зданий.