Жилые небоскребы обычно ассоциируются с чем-то очень большим и многолюдным — «человеческими муравейниками». И эти ассоциации отчасти подкрепляются масштабами реализуемых на столичном рынке высоток — в большинстве из них количество квартир или апартаментов исчисляется тысячами. Впрочем, представлены в Москве и довольно камерные высотные дома. Аналитики «Метриум» подготовили рейтинг столичных небоскребов с минимальной численностью населения, то есть наименьшим количеством лотов.
На сегодняшний день в Москве ведутся первичные продажи более чем в 50 жилых и апартаментных комплексах, в состав которых входят высотные дома. Согласно международной классификации, небоскреб — это здание высотой 100 и более метров. Впрочем, в России многие девелоперы стараются не переступать за эту «психологическую отметку». Так, в Москве сегодня реализуются 14 проектов, высота которых по документам составляет от 99 до 99,95 метров. При этом ни визуально, ни с точки зрения применяемых технологий строительства разницы нет. Поэтому специалисты компании «Метриум» приняли решение сделать пятипроцентное допущение и включать в категорию небоскребов здания высотой от 95 метров.
Как показало проведенное аналитиками «Метриум» исследование, в столице сегодня реализуются только четыре высотных проекта, в которых запроектировано менее 500 лотов. В диапазон от 500 до 1000 квартир/апартаментов вошли еще 13 новостроек. В остальных проектах, которых насчитывается более трех десятков, количество лотов превышает тысячу. Причем в шести жилых и апартаментных комплексах показатель находится в интервале от 2000 до 3000 лотов, а в трех небоскребах запроектировано свыше трех тысяч квартир в каждом.
При этом многие жилые небоскребы Москвы позиционируются в премиальном и даже элитном сегментах, в которых камерность проекта является одним из основополагающих критериев оценки. Но в случае с высотными зданиями этот показатель нередко сбрасывается со счетов. Так, в жилом комплексе премиум-класса Prime Park (максимальная высота — 147,45 м) насчитывается 2,5 тыс. квартир, а в элитном небоскребе Neva Towers (345 м) — почти 1,4 тыс. апартаментов.
Впрочем, отдельным столичным девелоперам все-таки удается сохранить камерность высотных домов. В топ-10 рейтинга небоскребов с наименьшим количеством квартир вошли проекты, число лотов в которых варьируется от 396 до 855 единиц. Шесть из них относятся к категории «премиум», три — к бизнес-классу и один к сегменту «комфорт».
Лидером рейтинга стал уникальный по расположению премиальный Дом Chkalov. Это единственный1 небоскреб в Москве, количество лотов в котором находится ниже отметки в 400 штук. Согласно разрешительной документации, в проекте, строящемся в Центральном административном округе на Садовом кольце, представлены 396 апартаментов. На сегодняшний день минимальная стоимость составляет от 13 млн рублей.
На втором месте с шагом в 10 лотов идет жилой комплекс «Дыхание» на севере Москвы. В нем запроектировано 406 квартир. В настоящий момент проект уже сдан в эксплуатацию и находится в завершающей стадии реализации. Самый доступный лот обойдется в 15,09 млн рублей.
Замыкает тройку лидеров еще один готовый небоскреб — ЖК «Долина Сетунь». В комплексе из двух высотных башен насчитывается 459 квартир. Самая «дешевая» из оставшихся в продаже оценивается в 34,94 млн рублей.
Всего двух квартир не хватило жилому комплексу «Суббота» для того, чтобы дойти до отметки в 500 квартир. С показателем 498 лотов проект занимает четвертую строчку. В нем также уже оформлено разрешение на ввод в эксплуатацию. А минимальный ценник находится на уровне 28,04 млн рублей.
Замыкает топ-5 жилой небоскреб премиум-класса Spires, расположенный на границе природного заказника «Долина реки Сетунь». В нем покупателям доступны 548 квартир, значительная часть которых уже реализована. Цены стартуют от 14,36 млн рублей.
Места с шестого по десятое заняли жилые комплексы «Утесов» (685 квартир), Capital Towers (720 квартир), «КутузовGrad II» (746 квартир), «Рихард» (802 квартиры) и «Академика Павлова» (855 квартир).
Топ-10 жилых небоскребов Москвы с минимальным количеством лотов
|
Проект |
Девелопер |
Класс/статус |
Количество |
Площадь |
Стоимость |
||
|
Min |
Max |
Min |
Max |
||||
1 |
Chkalov |
IKON |
Премиум/ |
396 |
32,1 |
118,7 |
13,01 |
66,26 |
2 |
Дыхание |
ФСК Лидер |
Премиум/ |
406 |
52,4 |
214,5 |
15,09 |
62,08 |
3 |
Долина Сетунь |
Донстрой |
Премиум/ |
459 |
97 |
298 |
34,94 |
158,19 |
4 |
Суббота |
Донстрой |
Премиум/ |
498 |
63 |
190 |
28,04 |
151,85 |
5 |
Spires |
TEKTA GROUP |
Премиум/ |
548 |
38,2 |
279,1 |
14,36 |
135,08 |
6 |
Утесов |
Флэт и Ко |
Бизнес/ |
685 |
34,7 |
221,8 |
9,07 |
43,54 |
7 |
Capital Towers |
Capital |
Премиум/ |
720 |
48 |
1371 |
29,36 |
1 622,6 |
8 |
КутузовGrad II |
ИНРАД |
Бизнес/ |
746 |
30,3 |
117,7 |
6,71 |
22,77 |
9 |
Рихард |
ФСК Лидер |
Бизнес/ |
802 |
29,6 |
116,8 |
6,45 |
40,76 |
10 |
Академика |
ГК ПИК |
Комфорт/ |
855 |
19,6 |
123,6 |
5,9 |
23,59 |
Источник: «Метриум»
«Понятие „клубный небоскреб“ — это скорее оксюморон, — комментирует Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development (девелопер Дом Chkalov). — Ведь повышение высотности автоматически влечет за собой увеличение числа квартир или апартаментов. Однако в премиальном сегменте фактор камерности играет очень большое значение для покупателя. Поэтому девелоперам небоскребов приходится искать разумное соотношение высоты и количества лотов. В Доме Chkalov мы смогли найти баланс и создать относительно камерный проект, жители которого не будут стеснены соседями. Но в то же время получат все преимущества жизни на высоте — захватывающие панорамные виды на исторический центр Москвы».
«Многие девелоперы наращивают высотность своих проектов для того, чтобы выжать максимум из участка, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Как следствие, на рынок выходит продукт, рассчитанный на тысячи квартир. При грамотном зонировании территории и увеличении пропускной способности лифтов жители могут даже не заметить огромного количества соседей. Однако большой объем лотов в рамках одного проекта значительно снижает инвестиционную привлекательность недвижимости: при сдаче в аренду или перепродаже собственник неизбежно столкнется с тем, что одновременно на рынке будут представлены несколько десятков, а то и сотен конкурентов. В более камерных небоскребах эта проблема не стоит — ограниченный объем предложения будет поддерживать инвестиционный потенциал на достаточно высоком уровне».
1 Из рейтинга были исключены небоскребы ММДЦ «Москва-Сити», часть из которых насчитывает меньшее количество лотов, однако небольшое число жилых единиц нивелируется масштабами офисной части зданий.
Лучшие предложения месяца