Итоги января на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги января на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 7,6%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла за месяц на 3,3% и достигла 214 290 руб.

По данным «Метриум», по итогам первого месяца 2021 года на рынке новостроек массового сегмента в реализации находился 91 жилой комплекс. Суммарный объем предложения составил 13 065¹ квартир общей площадью 705,1 тыс. кв. м. За месяц показатель сократился на 7,6% по количеству квартир, на 9,1% по продаваемой площади.

Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в январе 2021 г.

Источник: «Метриум»

Старт продаж новых корпусов был объявлен в следующих проектах:

• «Волжский парк» (корп. 2.1, 2.2);
• «Люблинский парк» (корп. 9-10);
• «Полярная 25» (к. 3).

Наибольшая доля квартир в структуре предложения расположена в ЮВАО — 34,8%, показатель за месяц вырос на 1,2 п.п. Далее следует СВАО, где сосредоточено 18% объема предложения (+0,1 п.п.). Почти в равном соотношении реализуются квартиры в САО и ЗАО — 13% (-0,6 п.п.) и 12,3% (доля без изменений) соответственно. Наименьший объем лотов в реализации представлен в СЗАО (3,7%; +0,7 п.п.) и ЮЗАО (1,7%; доля без изменений).

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)	Структура предложения по округам г. Москвы (количество квартир)
Источник: «Метриум»	Источник: «Метриум»

В структуре предложения по стадии строительной готовности превалирующий объем лотов сосредоточен в домах на этапе строительно-монтажных работ (45%; −0,1 п.п.). Треть предложения на первичном рынке реализуется в корпусах на начальной стадии строительной готовности (29,3%; +2,5 п.п.). В домах на этапе отделочных работ представлено 18,6% квартир
(-2,8 п.п.). Наименьшая доля приходится на лоты в готовых корпусах — 7,1% (+0,4 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)

Источник: «Метриум»

В январе 2021 года выросла доля студий на 1,4 п.п. за счет сокращения долей прочих типологий. Совокупная доля одно- и двухкомнатных квартир составила около 65%. На лоты этих типов пришлось по 32,3% (однокомнатные −0,1 п.п.; двухкомнатные −0,4 п.п.). Доля трехкомнатных квартир достигла 17,2% (-0,8 п.п.), студий — 16,2% (+1,4 п.п.). Наименьшая часть предложения представлена многокомнатными лотами — 2% (-0,1 п.п.).

Структура предложения по типу квартир
(внешний круг — январь 2021 г., внутренний круг — декабрь 2020 г.)

Источник: «Метриум»

Тренд на отделку продолжился. Основной объем квартир на рынке массового сегмента представлен с финишной отделкой — 67,6% (+2,3 п.п. за месяц). На предложения без отделки приходится 23,2% квартир (-2,2 п.п.). Меньше всего предлагается лотов с отделкой white box — 9,2% (доля без изменений).

Структура предложения по типу отделки
(внешний круг — январь 2021 г., внутренний круг — декабрь 2020 г.), количество квартир

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра достигла 214 290 руб. (+3,3% за месяц; +20% за год). В январе месячный темп прироста превысил декабрьский. В декабре прошлого года наблюдалось удорожание на 2,2%, а в январе 2021 — на 3,3%. Выше январского темпы роста средневзвешенной цены квадратного метра были только в прошлогодние месяцы с октября по ноябрь, когда ежемесячный прирост составлял 4,5%.

Рост средних цен наблюдался во всех округах. Самый заметный прирост средневзвешенной цены квадратного метра был в ЮЗАО (+6,2%), в котором произошло плановое повышение цен в единственном проекте, находящимся на завершающем этапе реализации («Столичные поляны»). В ЮВАО цены выросли в среднем на 4,6%, в ЗАО и САО — на 4,4% и 4,3% соответственно. Во всех остальных округах цены выросли от 0,8% до 2,1%.

Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

В конце января 2021 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 11,6 млн руб. (+1,5% за месяц; +11,7% за год). В разрезе типологий средние бюджеты за прошедший месяц также увеличились:

• студии — 6,31 млн руб. (+4,2%);
• однокомнатные — 9,01 млн руб. (+2,1%);
• двухкомнатные — 13,04 млн руб. (+3,3%);
• трёхкомнатные — 17,33 млн руб. (+2,4%);
• многокомнатные — 23,17 млн руб. (+1,8%).

Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Рейтинг самых доступных предложений в январе 2021 года:

• ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 11 кв. м за 3,2 млн руб.
• ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14 кв. м за 3,8 млн руб.
• ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 23,5 кв. м за 4,5 млн руб.

Основные тенденции

«Девелоперская активность в первом месяце 2021 года была низкой, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — На первичный рынок массового сегмента поступил в реализацию только один новый жилой комплекс, а в продажу вышли всего несколько корпусов в уже реализуемых проектах.

В массовом сегменте Москвы объем предложения продолжает снижаться и снова близок к пятилетнему минимуму. В январе количество квартир сократилось на 7,6% до 13 тыс. штук. (-7,6% за месяц; −18% за год). Объем рынка был меньше текущего только в октябре-ноябре 2020 года, когда количество лотов снизилось до пятилетнего минимума в 12,7 тыс. штук из-за спроса, достигнувшего пика. Максимальное количество квартир массового сегмента было представлено на рынке в июне 2017 года и исчислялось 21,6 тыс. лотов. Таким образом за три с половиной года предложение сократилось на 40%.

В январе средняя цена за квадратный метр выросла до 214,3 тыс. руб./кв. м (+3,3% за месяц; +20% за год). Вслед за средней ценой квадратного метра увеличился и средний бюджет предложения до 11,6 млн руб. (+1,5% за месяц; +11,7% за год). Бюджет за год вырос медленнее цены „квадрата“ из-за уменьшения площади. Средняя площадь экспонируемой квартиры сократилась до 54 кв.м (-4 кв.м за год; −5,1 кв.м за 2 года).

Все основные тенденции 2020 года в начале нового года продолжаются, так как основные стимулы и драйверы все еще присутствуют: спрос стабильно высокий на фоне доступной ипотеки, предложение ограничено. Сейчас рынку необходим выход нового объема предложения — это позволит стабилизировать рост цен и обеспечит сбалансированное развитие рынка без резких стрессовых скачков».

¹ В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

² С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой.